曾經登頂鐵王座的綠地，暗瘡叢生
2005年5月，坐落於南京鼓樓的紫峰大廈正式開工，總高450米，這是世界上第一座中國人投資、中國人建設的完全中國超級摩天大樓。
紫峰大廈也叫綠地廣場，是綠地開發的首座超高層，也是綠地集團超級高層大躍進的開端。此後，綠地在鄭州、西安、廣州、濟南、合肥、南昌等城市高歌猛進，成為一個又一個超高層的製造者。
這些年中國已經成為全世界摩天大樓最狂熱的“建造工地”。一幢幢的拔起而起摩天大樓也早已經超越了經濟因素，而成為一種混雜著GDP追求、城市形象、政績導向和對民族崛起熱望的怪胎。然而，隨著中國中國經濟轉型升級時刻到來、城市寫字樓過剩等現狀，中國的摩天經濟早已該按下緩步鍵。
近日，綠地曾經規劃的“中華第一高”——武漢綠地中心因欠款而停工。這已經不是武漢綠地中心第一次陷入風波。武漢綠地中心一度將高度更改為636米，超過上海中心（632米），更是宣稱這是中國的“迪拜塔”。然後，最後建築高度變更成了475米，中華第一高也變成了華中第一高。此次欠款更是將綠地推上風口浪尖。
要知道，綠地欠的可是堂堂央企中建三局的錢。如果不是真缺錢，綠地也不至於被央企催賬到人盡皆知吧？央企尚且如此，其他的供應商就可想而知了，綠地在全國多地出現了多起拖欠供應商款項，遭到維權、起訴的事件。此次大概是在曾經的“中華第一高”和央企乙方催款函雙重催化下，才引發“熱搜”級
關注。不僅如此，過去3個月裡綠地醜聞不斷。先是武漢綠地女業主“精裝房”變“驚裝房”的“坐在綠地上哭”事件、接著是“綠地長沙強制要求其員工買房”、然後又是武漢綠地中心因欠款停工。
有個朋友曾將綠地比做《權利的遊戲》中的拜拉席恩家族，短暫掌握王權後就淡出了人們的視線。這可以說是很貼切了——綠地曾經一度規模超越萬科，短暫站上了房企老大的寶座，但從此走上了掉隊之路，如今卻已經脫離房地產第一陣營。
1 摩天戰略
高！最高！超高！
這是綠地的指標，綠地每到一個地區，幾乎無一例外都會在當地豎起一棟當地最高樓。“綠地是中國超高建築專業戶，每進入一個城市就要建這樣一個地標。”綠地集團一個高層表示。
世界十大高樓中，綠地集團旗下就有3個，512米的大連綠地中心、468米高的成都綠地中心和450米高的南京綠地中心。若是
加上之前武漢綠地中心的規劃，那就是4座了。
而綠地內部人士稱，超高層的開始，並不是戰略而是無奈。
建摩天大樓耗資大、開發週期長，難盈利，是個吃力不討好的活計。 “做地標性建築不是我們想做，而是政府想做。我們是中國超高層專業戶，他們都想我們去做超
高層。我們想進入一個新城市，就要做政府喜歡做的事，政府想要做，我們就做。我們不會隨便跑到一個城市去建超高層，因為超高層投資額度大，建設週期長建設難度大。”綠地相關人士表示。但這恰恰也是綠地快速擴張的捷徑。
有一則業內流傳的小故事就是，張玉良2009年到濟南考察，當地官員建超高層地標慾望強烈，綠地決定接標。
不過在與官員商談超高層項目時，張玉良就提出將11億元地價降到8億元。幾經商討，結果地價不變，政府將原給綠地的2000畝捆綁用地增加至2500畝。
建超高層其實是綠地獲取土地的方式之一，綠地通過建超
高層跟政府置換到一部分優惠的土地。多數超高層項目的立項不是因為經濟技術原因，而是因為政府原因，政府想要出政績。綠地這一看似是一種市場經濟條件下的盈利模式，本質是土地尋租為主導的偽市場模式。業內喜歡把張玉良稱為“紅頂商人”，緣因綠地一直“做政府想做的事”，將“紅頂”的積極一面充分發揮，使之成為綠地實現快速發展的獨特模式。
張玉良曾表示：“綠地集團做的是當地政府想做，而當地企業又做不了或者不容易做的事。在服務全國的同時發展和壯大自己，我們是最懂政府的開發商。”
通過這樣的方式，綠地前幾年以低價吸入大量土地儲備，每年的土儲量都能保持5000萬至6000萬平方米左右。據張玉良保守測算，綠地項目獲得的方式，在各地通過邀標、協議方式獲得土地的比例在一半以上。
據不完全統計，僅2010年開始至2012年期間，不到3年時間，綠地就拿下超過40個的項目，擬投資總額超過4000億元。在綠地在全國範圍內轟轟烈烈的“造城”運動中，超高層正是其核心。
憑藉超高層，綠地在全國各地攻城略地，迅速打開全國市場。2014-2015年期間綠地最為輝煌，一度登頂鐵王座。2014年底綠地全年的銷售業績率先突破2000億，成為近十年第一個真正超越萬科的房企。到了2015年，綠地控股正式在上海上市，藉助大牛市的東風，股價最高時達到了42.78元，市值超過5000億元，成為全世界最大的房地產公司。
當然，後來隨著股市泡沫的破裂，綠地的市值迅速縮水，王者桂冠也被萬科重新搶回，這都是後話了，畢竟綠地也是憑藉超高層模式一度登頂的企業了。
2 超高之殤
中國摩天大樓的邏輯往往是，政府先劃定一片地，定性為中央商務區，然後在一座地標性建築的周邊，規劃一個大規模住宅區，同時打包給房地產企業。開發商拿地後，並非先蓋摩天樓，而是先蓋住宅，然後高價賣房，賺到錢才開始蓋摩天大樓。這些步驟一環扣一環，中間有任何一環掉鏈子，摩天大樓就往往擱淺或成為爛尾樓。尤其是在二三線城市。
2016年，綠地“23座摩天大樓”停工引發巨大爭議，自此綠地活在“摩天大樓停工”的質疑聲中。
在過去的幾年裡，綠地向世界各地承諾興建至少50座摩天大樓（超150米）。但據南方週末記者統計，將近一半仍處於未建、緩建的狀態。
這樣一來，綠地不少摩天大樓項目配比的住宅項目率先銷售一空，但原本該拔地而起一座摩天大樓的地方，還是一個坑。
而對綠地來說，把配比的住宅賣了，摩天大樓是否能建成，已經不重要了。
隨著綠地多個摩天大樓項目的停工、緩建，對綠地“攬而不建”的質疑聲音越來越強烈。綠地的摩天模式逐漸開始走下坡路。
而且超高層建築存在嚴重的安全隱患。超過150米以上的建築，防火就會變得十分困難。而且超高大樓縱向交通容量有限，外部開放空間面積較少，發生地震時，避難和消防難度較大。
大面積玻璃幕牆在高溫烘烤下極難靠近作業。更可怕的是導致地表的沉降。以上海為例，過去10年來上海興建的摩天大樓，已令上海地表不堪負荷，陸地沉降現象日益嚴重，平均每年下沉1.5釐米，已經影響到地鐵和高樓建築的結構。
發達國家早就意識到超高層建築的諸多問題。巴黎市區的城市規劃，除少數大廈之外，大多數樓房都不超過10層。巴黎城建法規規定，市內建築物高度必須與臨近街道的寬度構成一定比例。這樣，從客觀上降低了人口密度，也可緩解交通、醫療、教育和社區等配套服務設施的壓力。
雖然綠地的超高層在不斷開疆拓土，但綠地和張玉良，除了蓋幾幢醜陋的摩天大樓，再無向社會輸出可學習的正向價值理念。而且地標建築這個東西，往往影響力僅限於當地而且現在新奇特大樓實在太多了，綠地的地標被淡化了，裡裡外外都不被大眾所熟悉。
況且，隨著國內摩天大樓瘋狂大躍進，一二線城市幾乎已經全部高樓林立，剩下的可以讓綠地建當地首個地標項目的城市，也只剩下三四線了。
但向三四線城市複製高端寫字樓並不容易。世邦魏理仕研究部中國區主管、執行董事陳仲偉說：“瀋陽、重慶、天津等二線城市在當前或未來將建成諸多超高層寫字樓，勢必引發供過於求的風險。這些城市僅僅是區域中心，而非國家或世界金融中心，因此無法吸引大量金融機構入駐。”
早在2012年，巴克萊資本的一項報告指出，中國可能存在目前全球最大的“摩天大樓泡沫”。
著名經濟學家勞倫斯甚至總結出“勞倫斯魔咒”。勞倫斯發現，世界最高大樓的開工建設，與商業週期的劇烈波動高度相關，大樓的興建通常都是經濟衰退到來的前兆，勞倫斯把這個發現稱為“百年病態關聯”：大廈建成，經濟衰退。
雖然房地產發展的高速時代結束，摩天經濟紅利消退，綠地的超高層經濟早已步履維艱，武漢綠地中心只是將遮羞布的口子撕開的更大一些罷了。
3 多元化困局
武漢綠地中心事件某種程度上意味著，綠地的超高層模式正在走向終點。沒有了“超高”，綠地接下來還會有什麼？
張玉良和綠地一直在找另一條路，那就是多元化。2005年10月，綠地開始啟動走上多元化之路，一舉成立了能源、商業、建設以及汽車服務四大綜合產業集團，成為綠地多元化佈局的最初探索。
只是，綠地的能源和汽車，從來沒有在大眾的印象中留下名字，效果可想而知。
2014年，綠地的多元化升級，張玉良就提出，要向“大基建、大金融、大消費”領域轉型。大基建，就是張玉良研究出的替代“超高層”的戰略。在張玉良的規劃中，大基建產業2020年的營收是超過4000億，支撐起綠地集團的半壁江山。
大基建，其實是綠地的老本行，因為本質上這也是“做政府想做的事”。
克爾瑞研究中心認為，中國的基建領域幾乎是政府壟斷，綠地憑藉國資背景，在獲取低成本土地資源上有較強的優勢。業內人士也表示，大基建可以為公司拿地提供一定的支持，以及通過大基建跟地方政府勾兌資源，為綠地提供幫助。
例如，綠地在2016年控股江蘇省建後，就成功中標南京地鐵5號線工程PPP項目，合同總價達196.13億元。而以PPP模式參與城市基建和產業開發，不僅能夠獲得地鐵沿線的土地，還可以通過投資、開發地鐵，涉足地鐵上蓋、地鐵商場的開發、建設、運營，以及地鐵車廂廣告運營等多項業務。
綠地，貌似在前進，在轉型，繞了一大圈，又回到“做政府想做的事”的老路子，超高層不好推動了，就把“工具”換為大基建。
從2018年以來，綠地大基建的營業收入首次超過地產後，2019年大基建的營業收入增速依然高於地產後。綠地控股的中報顯示，2019年上半年，地產方面總營業收入901億元，同比增長26%;大基建方面的營業收入是1077億元，同比增長39%。
現在，大基建佔綠地控股的營業收入貢獻高達53.4%。但從營收規模上來講，大基建固然增長喜人，然而，從毛利率賺錢的角度來講，綠地控股大基建的毛利率只有3.86%，稍微有點差強人意，遠遠低於地產行業29.97%的毛利率。
基建板塊墊資大、回款週期長、利潤低等特點，嚴重拖累了綠地的現金流和盈利狀況。更別提大金融和大消費了。與房地產金融相關的P2P及眾籌市場尚不成熟，仍蘊含著系統風險。另據媒體報道，今年針對P2P行業即將出臺監管方案,屆時該領域的門檻或將又會提高，這也成為目前較熱的房地產金融的潛在風險之一。
消費零售方面，雖然截至2018年底，綠地零售全國門店總數已達65家，覆蓋18個城市，但擺在綠地眼前的或還是投入和回報是否能成正比的問題。
近年來，綠地資產負債率開始快速飆升，至2015年第二季度末已攀升至88.21%，至今已連續4年超過88%的高壓紅線。 據綠地三季報，截至期末，其短期借款266.41億元，一年內到期的非流動負債為630億元，而現金為823.77億元，尚有數十億缺口，償債壓力不容忽視。
現金流吃緊的綠地綠地在全國多地均出現了拖欠供應商款項，遭到維權、起訴的事件。綠地集團旗下多家子公司，包括上海綠地建設（集團）有限公司、南通市綠地置業有限公司等在內，因拖欠工程款，已被列為失信被執行人。
在北京，綠地也屢屢成為被告。2018年9月，北京市密雲區人民法院就曾披露，2017年6月以來法院已經受理了綠地集團旗下北京京緯置業有限公司70餘件訴訟案件。後者在明知密雲法院對相關案件具有管轄權的情況下，仍執意提起管轄權異議，該行為違反誠信原則，浪費了司法資源。因此對其罰款50萬元。
“工程款遙遙無期，綠地只能以房抵債，但房子多在偏遠郊區，難以變現。”綠地一家合肥供應商在接受媒體採訪時表示。
綠地面臨的壓力顯然不止這些。今年前10個月，綠地共實現銷售額2690億元，同比下降7%，相較於其制訂的未來三年內維持銷售均值5000億左右的目標，這一完成度顯然是距目標相去甚遠，不盡人意。
截至今年11月29日，綠地控股報收6.53元每股，市值跌至794億元，這較2015年綠地上市以來的市值高點3000億元，蒸發了2000多億元。
房地產銷售增長乏力、高負債率、欠款風波、 維權頻發、股價暴跌，曾經登頂鐵王座的綠地，暗瘡叢生。距離曾經那個鐵王座越來越遠了。
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本文系網易新聞.網易號“各有態度”特色內容
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