中房報見習記者 秦佳麗｜北京報道
“清空核心資產”的消息發酵了一個月，近期潘石屹終於為自己申辯：“說我跑了是謠言，跑不了。”
過去的一個月，SOHO中國董事長潘石屹為新開業的麗澤SOHO項目兩次站臺，分別是11月19日與11月28日，雖然露面，但對於外界關心的“為何出售核心資產”問題一直沒有明確回覆。
11月28日，潘石屹像是有備而來，稱“目前經濟環境不好，但是我相信經濟大形勢不會變，這個和自然變化一樣。至於說我要跑的消息，大家不要相信謠言。我的護照一直是中華人民共和國護照。”
10月30日，一則“SOHO中國考慮打包出售辦公樓資產”的消息流出，涉及新建麗澤SOHO在內的8處核心項目，總價值達500億～600億元。消息流出當天，SOHO中國股價大漲，盤中最高時漲幅曾達到26.64%。
SOHO中國在10月31日隨即發佈公告：“集團會不時探討集團所處主要市場的商業地產市場環境及潛在交易機會。但截至目前，公司確認，其不知悉任何為避免公司證券出現虛假市場而須公佈的與集團資產出售相關的資料，或根據香港法例第571章《證券及期貨條例》第XIVA部須予披露的任何內幕消息。”
核心內容只一個，沒說賣，也沒說不賣，但不排斥好的出售機會。
越是欲蓋彌彰，旁觀者越是欲罷不能。媒體逮住潘石屹公開亮相的每一次機會，糾纏了近一個月，事件主人公終於鬆口。
但潘石屹這次仍然沒有正面回應“資產出售”的真與假，畢竟“不跑路”不等同於不能拋售出大部分資產，如何調整資產和投資組合，依舊是一家公司主體的權利和自由。
事實上，自2012年宣佈從“銷售”向“自持”物業轉型以來，每遇SOHO中國大額資產出售，質疑潘石屹海效仿李嘉誠“跑路”的聲音就時有傳出；步入今年下半年，潘石屹的出售行為再次加碼，從賣車位、賣房源再到賣共享空間產品，頻繁觸動市場神經。
或許是基於其“中國最大甲級寫字樓開發商”的光環，作為上市公司本身的輻射面、背後明星企業家的身份，以及市場對於“海外資產轉移”的天生敏感，潘石屹及其SOHO中國常被置於公眾焦點之下。
一路賣資產，一路“被逃跑”，潘石屹及其SOHO中國還好嗎？
核心資產出售
10月30日消息所指的“核心資產”，具體涉及北京的望京SOHO、光華路SOHO2期、前門大街、麗澤SOHO，以及上海的外灘SOHO、古北SOHO 、SOHO復興廣場和SOHO天山廣場，估值超過500億元，在集團636.6億港元(約572.2億元人民幣)的非流動資產總和中，佔據了絕對比重。所有項目被指將以分批打包的方式尋求出售，計劃未來2年內完成交易。
目前已有接盤者出現。財新網消息，這次出售計劃的第一筆交易正在進行且接近收尾，黑石集團聯合GIC公司有意收購光華路SOHO、望京SOHO塔3和SOHO復興廣場。
其中，有著“PE之王”之稱的美國黑石集團，近30年來地產板塊的年均淨收益達到16%，被視為市場最受歡迎的基金之一。2018年，黑石集團“搶”走時任SOHO中國總裁的閻巖，加入公司亞洲房地產部出任董事總經理——雙方早有淵源。而GIC作為新加坡最大的政府投資機構，近年已在中國市場創下入股首都機場、愛康國賓、小米科技和金山軟件等多起投資案例。兩方“下家”似乎都顯現出接盤的從動機和實力。
消息流出當天，SOHO中國午後股價大漲，盤中最高時漲幅曾達到26.64%。截至收盤時每股報2.7港元，漲幅17.9%。
“股價暴漲的原因很簡單，SOHO中國之前的市值100多億港元，屬於低估值。如果對價80億美元（約合626.1港元）資產售出的消息坐實，奔向其中的股民有機會獲得一大筆外流分紅。”一位不具名的券商人士向中國房地產報記者解釋。
事實上，這不是SOHO中國近期第一起引發熱議的資產出售消息。
6月28日，在SOHO中國物業銷售推介會上，潘石屹拿出第一批銷售房源，涉及望京SOHO、銀河SOHO、建外SOHO、SOHO東海廣場等項目的9套交易標的，屬於整層辦公或整棟會所項目，預估總價值78億元；
9月30日，SOHO中國在公告中披露，就旗下部分商業項目共計2583個地下停車位，售與慧泊停車場投資（廣州）有限責任公司，作價7.61億元；
10月22日，SOHO中國旗下共享辦公業務SOHO3Q，傳出有 11個項目打包賣給築夢之星，已進入合同審批流程。雖然SOHO中國閉口不談，但築夢之星方面已經承認。
大手筆出讓手上項目消息傳出後，外界也是議論紛紛。
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜向記者表示：“出售資產一方面可能是現金流緊張，另一方面或許是業績不好需要把資產升職值部分變現來修飾業績；還有就是調整資產和投資組合，不排除投資海外機會。”
經營壓力使然？
中國房地產報記者梳理發現，截至2019年6月30日，SOHO中國集團總借貸177.61億元，其中一年內到期債務20.53億元。同期公司的現金及等價物只有11.5億元，無法覆蓋短債。
與此同時，“包租公”賺錢其實不易。依據潘石屹此前於6月底在物業銷售推介會上的說法：“我們的物業回報率是3%，這在市場上表現已經不錯”。但這也就意味著其租金回報率甚至趕不上4個點的銀行貸款利息，主營業務難掙錢。
事實上，在2012年宣佈由銷售轉向租賃物業之際，潘石屹大膽預測，隨著租金升高，5年後SOHO中國租金年收入將超過40億元。而根據年報，2018年SOHO中國租金收入17.35億元，不及當初預期的一半。
這與日趨降溫的辦公樓物業市場息息相關。仲量聯行數據顯示，今年三季度，4個一線城市辦公樓供給持續入市，新租佔比、租金報價繼續下降。在SOHO項目重點分佈的城市中，上海地區甲級寫字樓租金環比下降0.8%，均價374元/平方米；上海地區環比下降1.7%，均價303元/平方米。
“當前寫字樓庫存增加、聯合辦公市場過剩，都給辦公物業形成影響。”嚴躍進就此告訴記者，“如果不出售項目，單純只做持有等，企業資金壓力很大。對於一些物業來說，拋售項目進行資金回籠，本身也是一種有效的經營模式。”
SOHO中國營收乏力，近幾年早有顯現。自2012年宣佈從持有型物業轉向租賃物業以來，公司同時面臨營收縮水與出售資產，營業收入由2012年的161.43億元縮水至2018年的17.21億元；外灘地王、凌空SOHO等先後排上出售名單——儘管潘石屹對此的一貫解釋是“優化資產配置”，但拋售項目所帶來的確實是真金白銀。
實際上，開啟“包租公”模式前，SOHO中國的散售模式曾一度吃香，彼時潘張夫婦各有專供，張欣把關設計，潘石屹主攻銷售，帶隊親赴山西、內蒙古，在一群“能源富豪”間建立了諸多回頭客。
整個開發模式不難，在價值窪地挖掘項目，最好是低成本的爛尾項目，套上品牌精心包裝，再以成倍的價格賣出。2007年，作為其上市後的首批交易，潘石屹從華遠集團購得民源大廈、北京公館兩處爛尾樓，更名光華SOHO2和SOHO北京公館；不久後又以23.4億元拿下北京嘉盛中心，僅僅過了兩月，變身後的SOHO嘉盛中心售價比收購價高出約89%，開盤首日就收入20.8億元。
通過把寫字樓像賣房子一樣散賣出去，SOHO中國曾多次創下令人豔羨的營收紀錄，巔峰時期的淨利潤可與千億級營收的頭部房企媲美。2012年，SOHO中國營收161.43億元，淨利潤105.85億元；同一年，銷售額位居業內榜首的萬科集團，營收破千億達1031.2億元，淨利潤為125.5億元。
主導SOHO中國多次在低買高賣中獲利，連他的好友都說，潘石屹賣東西很厲害，是天生的二道販子。
但SOHO中國的業績高光沒能延續下去，散售模式也有失意的那天。
2011年前後，國際熱錢流出、樓市調控持續，商業地產熱度不復從前；加之2010年5月北京市官方出臺禁止物業散售政策，散售模式下項目銷售時間分佈不均，依賴“煤老闆”客源帶給業績大幅波動等，原本依靠收購爛尾樓重新包裝的方式難以為繼。
透過2011年年報， SOHO中國該年項目收購總金額超過150億元，創下年度收購金額最高紀錄，合同銷售金額約109億元，未能覆蓋收購支出。好在期間持有的投資物業增多，導致物業評估增值達40.27億元，撐起了該年的淨利潤。
事實上，關於SOHO中國上市以來的發展方向，潘張夫婦本身存在較大分歧。投行出身的張欣重產品、輕銷售，主張整體持有，否認潘石屹曾經那套圈地賣房理論。
多年爭執下，潘石屹妥協，退身成為“張欣背後的男人”，傳遞給人們的更多印象是“潘木匠”“潘攝影”與“潘蘋果”。他在2012年宣佈SOHO中國從“銷售”向“自持”物業轉型，將戰略重點放在租賃業務，傳導租賃市場的潛力：“如果中國房價跌了20%、50%，很多房地產公司死了’，但SOHO中國還‘活著’。”
不過，商業地產的租金需要度過爬坡期。在向收租“佛系模式”過渡期間，SOHO中國始終未能擺脫資金鍊壓力，2012年—2018年，營業收入由161.43億元縮水至17.21億元；歸屬母公司股東淨利潤由105.85億元減少至19.25億元。對比之下，曾經幾乎同期上市碧桂園、中國恆大等房企，已在2014年前後探討後千億時代戰略。
出售項目依舊成為其潤色業績的有效方式。記者梳理發現， 2014年起到2019年9月，SOHO中國明確累計出售資產金額已超370億元。
2017年間，SOHO中國曾掀起賣樓熱潮，先以35.73億出售了上海虹口SOHO，此後不足十天，又宣佈整售光華路SOHO和凌空SOHO兩個項目，市場一片譁然，“潘石屹要跑”的言論期間也曾一度發酵。
目前看來，隨著SOHO中國的盤子越清越空，其每股股價也由上市之初的8.3港元跌至如今的2.69港元。而如果說此前零星出售資產，屬於潘石屹口中的“處理非核心資產、優化投資結構”，那麼對應此次可能存在的“出售八大核心資產”，多少有些辯解無力。
SOHO中國出路何在？
轉型以來的SOHO中國鮮少拿地，2013年北京麗澤是其拿下的最後一項大宗地塊。而在今年6月底的物業銷售推介會上，潘石屹回應出售資產所得資金的用途 “我們會不會購買穩定的資產？我覺得不會。因為銷售得來的78億元一半交了稅，還要給中介付1%～2%。”
沒拿地，不收購，SOHO中國接下來的佈局成謎。但潘石屹夫婦的看點始終很足，從試水共享辦公產品SOHO3Q，到之前的頻頻出手海外物業資產，外界由此聯想到SOHO中國的諸多出路。
當傳統辦公樓租賃的業績不討喜，人們容易將目光轉向其朝向現代互聯網企業二次轉型的拳頭項目SOHO3Q。2015年，在美國考察一圈的潘石屹聽取夫人建議，將共享辦公形式引入國內，創辦出這種一站式O2O共享辦公空間，將大空間分割成小型辦公空間，提供短租。
儘管業界質疑這種“賣辦公桌”的形式比賣房還難，但潘石屹認為， SOHO3Q分割空間後的租金利潤要比整租高。他對SOHO 3Q的業績寄以厚，提出到2017年，SOHO 3Q將在全國佈局10萬個工位，租金收入將大大超過傳統辦公樓租賃收入，並且對外釋放SOHO 3Q可能拆分上市。
但當前的市場環境似乎難給SOHO3Q機會。今年氪空間、WeWork為代表的共享辦公出租市場整體下行，平均出租率表現為70%～80%。公開資料顯示，截至2018年底，SOHO3Q在全國7個城市共擁有31個項目，超過3萬個工位。但在SOHO中國財報中，3Q業務具體收益率有多少，從未有過披露。
而伴隨近期SOHO3Q的11個項目被傳由築夢之星打包接盤，潘石屹的這項新業務顯得前途未卜。
另一方面，儘管潘石屹否認“跑路說”，但外界對其海外資產佈局的關注從未停止。早在SOHO 中國上市前夕的2005年，潘石屹就通過一隻境外信託計劃，將其持有的全部股份以饋贈的形式轉讓給持香港籍的張欣，成為其自我調侃的“無產階級”。現在，張欣已經悄無聲息地變身美國人。
2011年～2013年，夫婦兩人通過家族信託投資了大量海外資產，包括紐約曼哈頓時報廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓、曼哈頓公園大道廣場49%的股權，以及聯合巴西財團斥資14億美元購買的美國通用汽車大廈40%股權——這次交易成為了單箇中國投資者在美國最大的不動產投資之一。“潘家二代”已紛紛走向海外，“京城四少”之一的長子潘瑞在英國設立了房地產公司，打造的UNINN留學生公寓口碑不俗；二兒子潘讓去年就讀於耶魯大學；小兒子潘少今年喜提哈佛錄取通知書。最初“洋”“土”混搭的家庭，如今在境外風生水起。
業界喜歡咀嚼潘張夫婦的故事。出身甘肅天水，吃紅薯面長大，從石油管道局辭職下海，說話帶地方口音，潘石屹坦言自己“土”；另一個則是畢業於劍橋大學、從美國高盛集團投行領域歸來的華爾街精英張欣。這不妨礙兩人拍拖4天即領證，“土包子”與“海龜”的結合，反倒讓公司對於國內外市場的判斷雙雙敏感。
“她很聰明，有判斷力，給我帶來了一個新的世界。”多年後，潘石屹做客電視節目《金星秀》，笑眯眯地倚在紅沙發上談及選擇張欣的原因，也沒避諱為何“交權”給太太，“小時候家裡面的錢都我爸交給我媽管。太太管錢安全。”
多重海外背景，令人相信潘張夫婦轉戰海外的潛力。不過，上游財經專家顧問江瀚對此表示，海外地產開發不失為一個方向，但對於SOHO中國這家公司來說，還需要一定時間：“無論是拿地方式，銷售方式，還是當地法律法規，海外物業開發都和國內有很大的不同。對於任何一家中國的房地產企業來說，想要進行海外地產開發都不是一件易事。”
截至目前，潘石屹沒有正面回應資產出售，歷來妙語連珠地他對SOHO中國的走向三緘其口。11月的麗澤SOHO 開幕式上，他在開篇致辭裡“感謝篇”佔據了三分之二，期間合作的設計、建築、配件與裝修公司一一謝過，厚道，周全，讓人鑽不了空。當天現場的他不多話，但喜歡出原創：“什麼是奇蹟？做到了就是奇蹟，做不到就是吹牛。”他似乎熟知在公眾面前的表現規則，知曉哪些地方該含糊，哪些地方能“放肆”。
幾年前，因為頻售資產而開始被議為“下一個李嘉誠”，他說：“開門做生意，買進賣出很正常”，對媒體的過度解讀感到牴觸。但他是遊刃有餘的，出書、上綜藝、拍電影，坐擁1800萬粉絲的微博大V，一度獲評“演藝圈的大佬、地產界的明星”。對於自己的“不務正業”，潘石屹其實早已給出了註解：“不是我喜歡錶演，在和梅婷合作《阿司匹林》之後，我對錶演已經感到厭倦，但是我又必須表演，因為不這樣，我的房子賣不出去。”
事實上，儘管SOHO中國“出售八大核心資產”真假成謎，但鮮少有人評價其對錯。有網友對此給予評價：“遇險能退是智慧，遇險不退那叫軸”。在2019年福布斯全球億萬富豪排行榜上，潘石屹張欣夫婦仍以以360億美元的財富值排名597位。
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