北京房姐，樓市投資專家，買房路上的自己人。你相見恨晚的買房軍師，目前已為5000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
關注“北京房姐” 微信公眾號，加入知識星球"北京買房" 進行提問，有問必答，全程指導買房
提問：房姐，請問興隆家園南區的南邊被通惠河隔開了，又靠近五環了，從地理位置來講，有投資價值嗎？
回答：興隆家園跟隨的核心，其實是青年路。興隆家園主要的缺點，在於和青年路有一定距離。
而興隆家園本身，南北跨度大，南邊的老區，已經直接望著高碑店地鐵。南北兩頭，價值分析的思路不一樣。
南邊部分，則主要作為CBD東三環的通勤區，主要的商業配套並不在小區周圍展開。小區周圍的餐飲生活配套還算齊全。整體四平八穩，防止買貴。
提問：房姐好想問下永安南里93年房子，6樓頂層3居，95平660萬，離地鐵永安裡一公里。
這個價格合適嗎
回答：永安南里的房子保養一般，
永安裡的問題在於北面長安街南面河道阻隔，內部一大塊基本只能步行，每次從英皇出去的路口堵成翔。
優點在於新地鐵線的開通，可以有效緩解普通人出行到達各處的困難。
相比於東三環90年代老公房6.5不到的單價，永安南里6.9的頂樓性價比不高。
提問：房姐好，cq的房子已過戶，未交房，據中介說房子裡未住人，房東現在不肯交房，理由是放款太晚，他墊資費用太多，要我再補償他2萬墊資費，放款太晚也有很大部分原因是房東自己解押時拖延，現在我想上去直接換鎖，中介又說到時候房東說裡面貴重東西遺失，會找我們的茬，這種情況該怎麼破？謝謝。
回答：合同裡有留交房尾款嗎？
按照合同你沒超期他超期就是他違約，你只管按照合同履行讓中介去收房換鎖，屋內物品交房日期已過不屬於私人物品，直接清出來同時讓中介通知業主領取。
如果業主認慫可以給他3天時間雙方一起清場交房。
提問：請問房姐，北京首套，等六個月補流水怕來不及，想多貸300萬，能靠資產證明或增加擔保人解決嗎？我和父母名下共有大約2000萬的房產在二線城市。
回答：有各種辦法，具體怎麼解決，可以根據家庭的徵信流水材料，以及購房目標來分析。
提問：您好，個人是做區塊鏈的，現金流不太穩定，年收入大概100w左右，好的時候大概200w左右。1，之前在環京周圍投資了一套，有貸款記錄，所以不是首套，滿足了5年社保要求，有購房資格（已查驗），現在買屬於北京二套的資格。2，手上銀行卡現金750w左右，準備結婚，北京首套房用於自住屬性較多，希望可以住的舒服一些同時也兼顧部分投資屬性（大概七三分），個人比較喜歡東三環這一地段。3，是應該全款買房？還是應該適度貸款呢？（先拆解500萬買入一套1300萬的房子然後再抵押貸出來呢？），兩種方式如何選擇，利弊如何？4，您推薦什麼小區呢？東三環附近的，兩居還是三居？
回答：1.不管是首套還是二套資格，都可以貸款貸足，這一點不用擔心。
2.750萬首付如果選籌沒有溢價，評估和貸款都能做好，大概可以買到1600萬左右的房子。你的需求如果帶有自住，則可能評估不足預計在1400-1500左右。
3.現金流充足情況下月供不需要精算。
4.拆借800買入然後再抵押。
5.北京沒有某個小區可以推薦，需要落實到一套套具體的房源，個體的差異太大。1500左右的標的數量較少，比較分散，以小區作為單位容易踩坑。3-5居
提問：請問房姐，如果父母在bj已有2套，還能將子女名下的bj房產，贈予給他們麼？贈予是如何收稅的呀
回答：北京的贈予規定是：
被贈予人需要有購房資格，家庭名下可以持有兩套，已經有兩套不能再被贈予。
直系親屬間商品房贈予收3%契稅。
提問：房姐好，小白，去年Bj北三環上車，首付借款60w。當前現金0，現金流0，工資稅後60，年底部分30，明年年底sfd結清一部分，會有2萬/月現金流釋放。非常看好以及想買農展館棗營團結湖一帶二套，我們老師有什麼好的建議麼，最近是日思夜想團結湖，班都不想上了
回答：去年上車盤暫不看對今年操作沒有太大幫助，負債要計算進來。
當前的現金約等於0，年底打你有60萬現金，這個情況在北京或者其他一線都不適合上車。
團結湖（老公房）一帶漲過了，更多看金臺路甜水園，農展館棗營的老公房相對比團結湖還要貴點，不建議。
所以如果還在北京買，你加上你有一套上車盤，建議現金能湊到250萬再買北京，不然建議去重慶或者瀋陽這些門檻比較低的城市。
陸續辦卡辦貸，隨時保持未來6-12個月現金流預期。
提問：600萬是買tty的回報率高呢？還是買望京的老破大回報率高？
回答：這要看你買入天通苑和望京房產的價格，槓桿。
天通苑大面積10年後到12萬問題不大。
望京老破大要看具體小區，買的好預計漲幅也是3-4倍。
剩下看貸款，需要精算。
提問：房姐你好，請問一下我聯繫到朋友的一手分銷中介，中介表示1.能幫忙排隊搶房2.能有少許優惠
費用開發商直接給他們核算分銷業績
需要我將徵信身份信息等交給中介，請問:這種模式是否真實存在的，2.將個人徵信報告交給中介，有沒有風險
回答：分銷是傳統的銷售模式。
中介能不能拿到分銷，具體的條件，價格是什麼？為什麼要給你優惠？這些你有沒有計算？還是說無從得知
購房首選渠道，渠道靠譜有信譽的，即使項目出現問題，渠道出於品牌和信譽，也會想辦法幫你解決。
遞交材料，還是信譽和靠譜程度的問題。
提問：房姐好，北京計劃300萬左右（包括貸款），哪些區域有潛力，比如回龍觀常營宋家莊
新宮西紅門，這些怎麼樣，或者更好的建議指導。謝謝
回答：如果怕出錯，可以遵循大概方向：
1.便宜的，人口密集的，比如宋家莊
2.特別便宜的，有地鐵承接產業中心的，比如天通苑回龍觀3萬不到的
300萬的，這幾個基本都不匹配，除了宋家莊老破小，但不如東三環的老破小
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
請大家搜索關注“北京房姐”微信公眾號，進入知識星球提問，有問必答，每日更新買房精華文章。
幫助提供選盤，砍價，貸款，破限購等專業意見，全程指導買房。私人訂製最適合你的房產投資方案。
知識星球部分 熱門文章：
《乾貨！如何養出銀行無法識破的流水？》
《中介都有哪些套路？》
《新版徵信被破解！離婚買房之路還能繼續》
《怎麼砍中介費？》
《用好信用卡 可以讓你少奮鬥10年》
《樓市提款機——如何對敲把錢套出來？》
《筍盤挖掘過程》
《工薪階層收入有限，怎麼實現買房升階呢？》
《99%的新區會失敗 以鬼城收場》
閱讀更多 北京房姐 的文章
