中國有這樣一個超大城市——
中國政治地位最高的城市之一，近年來經濟卻每況愈下。
市中心的老破小房價80000，距離市中心30多公里的遠郊房價6000。
城市新區已經發展了將近30年，發展地位僅次於浦東，GDP佔全市的一半以上，然而房價卻只有老城的三分之一到一半。
這就是天津，擁有最魔幻的經濟，最魔幻的房價。
對於這個城市，一週考察之後，我的觀點就是：
第一、城六區雖然價格回調，以後仍將是本地人的市場，3萬到5萬的價格在全國有更好的選擇。
第二、倒是環城四區，本輪價格回調之後，更加適合非天津投資者，找一找，看一看。
畢竟1萬到2萬之間的價格，只是很多南方普通地級市的房價。
然而，這裡卻是天津——
國家級中心城市+直轄市的天津。
四所211，二所985的天津。
距離北京只有100多公里，高鐵只有半個小時的天津。
1
先說東麗區。
東麗區板塊價值鏈是：
東麗區：張貴莊> 空港=華明 > 東麗湖
至於更加向東的濱海新區，人家自己玩自己的，不是一個範疇。
津濱大道和津漢公路，是連通中心城區和濱海新區的兩條最重要幹道。
東麗的幾個熱點板塊，都沿著這兩條主幹道分佈。
空港、華明、東麗湖三大片區，被津漢公路串聯，距東外環分別約7.6公里、8.9公里和17.6公里，均已發展8-15年，定位各不同。
張貴莊——是
東部近兩年熱度最高的區域，而且位於外環內，地鐵4號、10號線在建，區域內其他幾條斷頭路在加速改造，土地整理加速。而且前幾年連拍幾塊地王，把客戶的預期太高了不少，尤其是金茂府項目，是實實在在的改善項目。
空港——聚集了大量產業配套，就業崗位很多。生活配套齊備：一中濱海學校+空港實驗小學在區域還不錯。另外，體育中心，燕莎奧萊、SM廣場、復地濱湖廣場至少讓錢有地方花。
這麼多年空港的居住人氣依然有限。
華明——多為已售多年的老項目的存貨，周邊就業崗位多，距離市區適中，適合天天往返的剛需。本身有基礎生活配套，也可藉助旁邊老華明鎮和空港的配套，滿足基礎生活需求。不過，板塊缺少地鐵，配套檔次不高，區域整體人文素質一般，並缺少優質教育資源。
東麗湖——已屬遠郊，擁有水域面積綜合約12000畝的東湖和麗湖，自然環境優越。板塊內基本生活需求能解決，未來萬科還會自建一個社區MALL。
但是交通依然是短板，更適合自駕 ，雖有幾條公交線路，但車程距離較長。缺少城市級商業及醫療配套。
2
再說西青區。
西青區的板塊價值是：中北鎮 >南站（張家窩） > 精武鎮> 楊柳青
中北鎮——2005年啟動，是天津最早開發、最成熟的環外大型居住區，緊鄰外環線，距市區近，周邊有高新區、汽車工業園等產業支撐。北面有地鐵2號線終點站。北面興建了永旺、宜家，區域功能更加複合，不再是單一睡城。只是新盤不多了，適合去淘淘二手房。
張家窩——2007年啟動，距西外環約10公里，已經開發了近10個樓盤。毗鄰濱海高新區和第二、第三高教區，周邊就業崗位眾多。有地鐵3號線終點站和高鐵南站，軌交可換乘。
精武鎮——剛剛啟動不到4年，是去年天津最熱的環外板塊。 毗鄰外環，距離奧體中心大約5.6公里的車程，和中心城區幾乎無縫對接。周邊有幾所大學、卓爾電商城和一些產業園，有一定的產業配套資源。整體規劃，可開發用地存量大。目前已經有萬科、金地、卓越、華僑城等大牌開發商進駐，一眾開發商整體發力，有利於板塊迅速成熟。
這個板塊比較明顯的弊病：
一是雖距市區近，但只有津淶公路一條主幹道，高峰期經常堵車，而幾條地鐵線又不路過，只能先自駕再換乘；
二是原來的農民房較多，夾雜一些老舊小廠，城市界面較混亂。
3
津南區。
價值鏈是：海教園>鹹水沽>天嘉湖>團泊湖
說到這個區，一定要提一句火得一塌糊塗的團泊湖。
團泊湖火，是因為方向的富力新城項目價格從10000降到了6000多，3000元的絕對值不算多，但是降幅驚人。
然而依舊不推薦，價格雖然誘人，但是太荒了，離主城太遠，實在無法想象誰來接盤。
比團泊湖稍好一些是天嘉湖。
天嘉湖——津南八里臺鎮，距南外環約19公里，已屬遠郊板塊。該區域已有多年沒出讓過新地塊，存量都是老項目。三個超級大盤——融創星耀五洲、中海公園城、大唐盛世（原海爾項目）已開發多年，仍有約400萬㎡存量。低價是該板塊新盤的最大優勢。以融創項目為例，不到10000的均價對於想著天津落戶的外地人而言，門檻非常低。
但是天嘉湖區域最大問題還是荒，頗有點進入項目是歐洲，出了項目是非洲的落差，讓人很不適應。
海教園——海教園是2016年以來天津樓市的新星，距南外環約13公里，津南將以海教園為核心規劃“天津智谷”，推進工業園區整合，大力發展智能科技產業。海教園管委會和南開中學合辦的9年制南開學校，已經在2017年開學。十幾所大專院校，居住氛圍較好。
地鐵8號線改為6號線延長線，由梅林路至鹹水沽西站，9個車站年初公佈，海教園內有4站。
目前入住新盤仍少，若未來人口大幅增加，僅一所南開學校恐怕很難滿足需求。而且，海教園並未規劃普通高中，現有政策會一直持續嗎？
4
北辰區的價值鏈：劉園 >宜興埠 > 鐵東北路
北部樓市啟動時間相對較晚，2016年起熱度才迅速升溫。
現在，整個北辰的熱地板塊是天津樓市最多的，而且半數以上都位於老外環線之內。
劉園——北部啟動最早的居住板塊，位於外環內地鐵1號線、北運河沿線。1號線地鐵通車最早，居住人氣很旺，基礎生活配套已成熟，大型城市級配套則可依靠京津公路上的幾個MALL。不過，教育依然是短板。
鐵東路——淮河道受去年通車的地鐵5號線加持，是環內最受矚目的板塊之一。目前，板塊內高層均價在2萬元左右。若是在市區上班的剛需白領，這個總價及交通條件比較適合。
不過，片區內市政路網仍不完善，很多斷頭路沒有修通，一些老舊工廠的拆遷尚未完成，剛需最關心的教育配套仍然欠缺，這些都需要有關部門儘快解決。
宜興阜——小澱歸在一起，是因為一條地鐵3號線串聯，實際上距離市中心不遠。不過，宜興阜和小澱最大的問題，是現狀城市界面差、各類市政配套跟進速度有點慢。宜興阜面臨城中村拆遷、市政路網改造的問題。
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部分內容參考網文《萬字長文講清2019年天津樓市格局》，對作者表示感謝。
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