近年来，上海已经成为了名副其实的存量房市场，对于广大普通老百姓而言，改善性住房的需求,其实源于对美好生活的向往。在现有限购政策下，很多人无法再购买多套房产，房屋置换成为常态。而购房者在实际置换过程中，将自住房卖掉，置换一套满意的房子，真心是一场疲累的战役。
你知道上海平均成交一套房要多少天吗？如何合理制定置换流程，无缝连接房屋买卖？我们奉上二手房置换的经验和攻略，助力大家圆满安家！
一、 上海成交一套二手房平均要多久？
2018年上海房子从挂牌到售出的平均周期大概是115天，各区、各环线、各总价段平均成交周期如下图所示：
1、各区二手住宅平均成交周期对比
市区的二手房成交周期与郊区相比普遍较长
2、各环线二手住宅平均成交周期对比
内环内成了二手房成交周期最长的地区
3、各总价段二手住宅平均成交周期对比
与市区和内环内二手房成交周期相呼应
总价上千万房源成交周期普遍较长
4、二手住宅每月平均成交周期走势
当然每个小区不同房源的具体成交时长会有差异，用户置换前心里要有个心理准备，“卖一买一”算上交易过户的时间，成功置换周期加起来至少要一年左右，特别有学区置换需求的用户，需提前了解对口小学的招生要求，满足其规定的落户时限，以免错失入学机会。
二、 置换前要研究清楚购房政策
大部分购房者没什么经验，很容易被销售人员牵着鼻子走，这其中很大原因是对政策不了解，盲目冲进楼市而导致的。
置换房屋第一步，最关键是研究限购政策、贷款政策和税费政策。
1、充分理解限购政策，可以避免盲目置换带来的烦恼，比如最常见的就是，本没有购房资格，却头脑发热付了定金或者首付款，导致违约和官司。
2、充分理解贷款政策，可以弄清楚自己需要几成首付，是否能够凑齐现金，三成还是七成，这之间的差距可是极为巨大的。还可以通过上海公积金官网的贷款计算器计算出每月还款额。
3、充分理解税费政策，可以将自己的置换预算精确到万，对于购房预算心里能清楚明白。
如有未详尽之处或者个人比较特殊问题，可以向市房产交易中心、市公积金管理中心和区税务局进行咨询和核实。
三、 为什么大部分置换都是先卖再买？
按照上海的限购政策，沪籍家庭名下有两套住宅以及非沪籍家庭名下已有一套住宅，都属于购房资格处于占用的情况，换房需“先卖再买” 。
所以大部分改善置换需求的购房者，业主想换房，必须先出售一套，取得购房资格，才能再购房。
另外改善置换需要大量的资金，首付、税费、装修等都是不小的支出，如果手中的资金不足，那建议这样的家庭还是先卖掉旧房，拿到资金后再购入新房。
当然为了缩短交易周期，买卖房的一些步骤可以同时进行，但要注意置换流程上能无缝衔接。
四、如何合理安排房屋置换流程？
一般“先卖后买”的流程如图示，
分步解析：
（1）房源核验：到建委进行房源核验，可以委托中介，也可以自行核验；
（2）收定金/签约：与买家达成意向，收定金并签署《定金协议》《房屋买卖合同》《 补充协议》等；
（3）网签：与买方一起到建委或经纪公司，办理网上签约；
（4）缴税：到当地地税部门办理缴税，税费由买方承担；
（5）过户：与买方一起到当地不动产登记中心办理过户；
（6）收尾款：过完户后，按照与买方约定的时间，收到尾款，再买；
（7）资质审核：资质审核应该在旧房过户手续完成后申请，否则可能会被核定为名下两套住宅，不能通过资质审核；
（8）付定金/签约：与卖家达成交易意向后，付定金，签署《定金协议》《房屋买卖合同》《 补充协议》等；
（9）网签：与卖家一起到经纪公司或者建委办理网上签约手续；
（10）缴税：根据所购房子性质、年限、是否首套等，到当地地税部门缴纳税款；
（11）过户：与卖家一起，到不动产登记中心办理过户手续；
（12）拿新房本。
温馨提醒：买新房时，资质审核可以在收尾款前进行，但必须在过户动作完成之后。
如果家庭名下只有一套房，需要收到卖房房款才能购置新房，为了缩短买卖周期，哪些步骤可以同时进行呢？流程如下所示：
五、改善置换要注意哪些问题？
换房流程复杂，不同环节可能相互交叉，要注意时间节点、违约风险以及各阶段的细节问题。
1. 时间节点名下有没有房，有几套房，需要以“过户”动作为参考。如果旧房出售，办理完“过户”这个动作之后名下房屋信息就会变更。这关系到换房者是否有购房资质、购房以及贷款是否首套认定、是否是家庭唯一住房等问题。如果要腾购房资质、享受税费优惠等，一定要将旧房先办理过户，再办理新房网签。
2. 违约风险很多换房者因为资金不充足，需要用出售旧房的尾款来付首付，购买新房。但是很多情况，由于尾款不能按照约定到账，导致换房者违约。一旦一个步骤延误，可能涉及后续整个流程的拖延逾期，到时换房者将面临被追究违约责任。所以签约时，对其中的时间条款一定要慎之又慎。对于换房者而言，减少不必要的支出，缩短换房周期，既要牢牢把握首套二套的时间认定节点，又要对合同中的时间规定留有余地，将买卖风险降至最低以成功实现自己的换房目的。
3、改善置换时各阶段要注意要点
总之，卖房的时候，用户要尽可能提前所有时间节点。要保证最快签约，最快拿到首付，最快交易，最快收到银行放款。只有这样，才能为自己买房争取到主动性。
以上就是我们奉上的二手房改善置换攻略，希望对大家有所帮助，您可以关注一房一万，还可以通过房导航小程序掌握区域房价趋势和了解小区真实房价。
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