二手房的價格，正在全面下跌。
近日，國家統計局發佈了70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據。據統計，國內4個一線城市二手住宅銷售價格環比下降，31個二線城市二手住宅銷售價格由升轉降。
下跌幅度雖不多，但它預示著未來投資房產回報率的持續走低。房地產市場將處於整體下行期，尤其是在貨幣化棚改退潮的情況下，三四線城市房價降溫恐不可避免。一二線的樓市也將不同程度受到影響。
與某些人說的“全國人民喜迎房價下跌”不同，樓市的低迷不但不會令人欣喜，反而會讓人產生新的焦慮。畢竟，中國人的財富長期以來過於集中在房地產，房價的下跌，將會成為未來人們的“不可承受之重”。
為什麼中國人如此依賴房地產？
中國人對於房地產的依賴程度堪稱“畸形”。過去十多年來，地方政府、國企和地產開發商結為利益共同體，依靠新時代的“價格雙軌制”，用低於市場價的成本拿地、開發，囤積新房然後炒高市場價格，獲得“地產大躍進”的第一杯羹。
隨後，大量以市場價格流通的新房和二手房進入市場，趨之若鶩的普通人隨之開始了炒房的熱潮。中國的房價也開始了大飆升。據統計，2008年金融海嘯之後，京滬廣深四大一線城市的房價在每平一萬元左右，隨後在十年左右的時間裡價格平均漲了6至7倍。
與此同時，2009年中國開始的基建大潮和貨幣濫發，讓市場在很短的時間內就流入大量焦慮的熱錢。
作為近十年來全球最大的“印鈔機”，中國的天量貨幣增發至少一半以上都被房地產吸納，否則，全社會很可能發生物價全面飛漲的情況。
房產作為過去十多年來的貨幣“蓄水池”，其財富重要性不言而喻。對於普通家庭來說，房產既是投資工具，也是長期儲蓄工具和財富傳承工具。
試問從2008年以來富起來的一批人，有幾個不是靠房產的增值呢？中國的家庭裡，又有幾個不是把房產作為留給兒女的最大財富儲備起來的呢？再者，前幾年投資房產之外的其他投資類別，又有幾個收益高過房地產的呢？
有一個統計數據說，55％的中國家庭的存款幾乎為零，全國人均存款不足5萬元。錢都去哪裡了？錢全都流入了房地產行業。房產幾乎成為了中國人持有的另一種大面額貨幣，成為了金錢的代名詞。
就正如美國的“嬰兒潮”一代人熱衷於買股票，把股票作為自己的養老退休金和傳承給子女的資產，中國人則是習慣於把房產視為自己的財富保障和傳承給子女的最重要資產，視房如命。
究其原因，這是由於中美兩國國情環境不同造成的差異。美國是資本主義思想下的商業立國，中國則是小農思想下的地產立國。前者講求商業信託責任，後者安土重遷、一切從腳下踩著的土地出發。
從搖號買房到搖號賣房
然而，無論過去的房地產創造了多少的財富奇蹟，現在的拐點已經確鑿無疑的來臨了。房產無法再創造過去的輝煌，無論願意或不願意，每個人都必須適應這種變化的到來。
最明顯的一個變化是：過去，人們的焦慮在於買不到房，但在未來的日子裡，人們的焦慮很可能會變成賣不掉房。
還記得去年下半年，著名房企萬科打出了“活下去”的口號，其旗下的新樓盤在很多地方均以不同程度的折扣出售。而碧桂園的某些樓盤還出現了越賣越便宜的情況，第一期的賣三萬，第二期賣兩萬八，第三期只賣兩萬六……這徹底顛覆了“樓盤越早買越划算，越賣到後面越貴”的常識。
各種降價策略也引發了部分業主的抗議。透過去年的一手房市場，我們已經隱約看到了拐點的到來。
為何去年開始一手房市場出問題？其中的原因在於房企日子不好過，眾所周知，以“燒錢”出名的房企資金主要靠發債。而中國政府目前對於房企的債務發行又進行較為嚴格的限制，並且禁止房企進行海外項目的投資，這使得房企的現金流問題越來越凸顯。
債臺高築卻又失去了傳統的資金渠道。於是，房企只好依靠打折降價銷售的方法來讓資金快速回籠，解決現金流問題。
根據新聞報道，自去年下半年開始，房企逐步迎來債務償還的高峰期。Wind數據顯示，A股上市的131家房企中，2018年第三季報負債合計7.89萬億元，較上年底的6.6萬億元增長19.5％。越是大型的房企，債務問題越嚴重，債務負擔倒逼房企們不停的瘋狂賣樓，一手房市場，就這樣進入了拐點。
與此同時，正如前文所說，目前的二手房市場也日趨冰凍。
根據某二手房中介在2019年10月的數據，2018年上海二手房平均成交週期約為115天，比上一年增加了15％。進入2018年第四季度以來，全國多個大中型城市的二手房交易週期都超過100天以上。
北京某些地區的二手房降價幅度驚人，如果急著套現，一套300萬的房子現在要降價到235萬才能找到買家，相當於打7.8折。而如果選擇不降價，那麼一套房子掛在中介可能半年以上都未必能賣出去。按照目前國家打壓房市的趨勢來看，未來，成交的週期只會越來越長。
總之，二手房市場的成交週期越來越長，成交價格也逐漸下降。感覺真應了一句玩笑話：以前是搖號買房，一房難求，以後賣房可能真的也要搖號了，想快速出手只有大幅降價，否則就是掛著，像新疆葡萄乾一樣，被風乾。
無論一手還是二手房市，其在可預期的未來都將會呈現疲弱的態勢。當然，換個角度說，房市從長期來看也是會上漲的。
筆者相信三十年後的房價依然會帶來回報，但那個時候你搞不好已化作骨灰盒內的一罈粉末，要房子又有何用？而且在這期間肯定有比房子優質得多的金融資產，何必捨近求遠，拿自己一生的財富開玩笑呢？
乏力的房地產帶來各種焦慮
目前，手裡有房的人，尤其是手裡有大量房產的人，心中的焦慮感可以說是越來越高。不動產的增值空間越來越有限。二手房市的冷卻，又使得人們變現房地產的時間成本大為增加，交易週期明顯變長。
這對於一般中產來說，是財富配置的致命傷。正如前文所說，中產以及以下人士財力有限，現金流和不動產只能是二選一，擁有數套房產的人，現金流通常不足。而一個人打算套現房產，一般來說都是急用，以變賣房產來彌補現金流的缺口。
換言之，打算賣房籌集的錢往往需要急用的現錢，而交易週期很長的二手房市未來是買方市場，因此，買家不著急買，賣家很著急賣，最後只能降價出售，自己承擔折價的損失。
此外，國家的各種政策加碼，使得不動產的持有成本持續增加。最大的一個焦慮來源就是目前尚未出現，但未來即將出現的房產稅。
這是一個老生常談的話題，早在2011年上海等地就宣佈房產稅試點。有人會說，你看試點房產稅這麼多年，上海的房價還是一直在上漲，說明房產稅無法抑制房價。
表面看，房產稅並沒有能限制房價上漲，但實際上，這種現象是由於過去的房屋信息不透明，造成無法精準統計，因此這房產稅也就收不上來。
現如今全國不動產信息已經聯網，徵收房產稅的技術障礙已經清除，未來在全國推行只是時間問題。換句話說，大數據和財產信息聯網使得每個業主實際上都在裸奔。
不出意外的話，現在上海的房產稅藍本，應該就是未來重要的參考指標。
按照目前上海的暫行徵收辦法，新購住房人均不超過60平方米以內的面積，暫免徵收房產稅。人均超過60平方米的，對超出部分的面積按面積乘單價的70％再乘以稅率來計算。但實際上，大部分有房的人是超過了免徵收的人均面積的，被房產稅“雁過拔毛”也是必然之勢了。
綜上所述，漲不起來的房價，賣不出手的房產，懸在頭頂的房產稅之劍……種種因素加在一起，有房的你能不焦慮嗎？
種種因素表明，中國的經濟和社會即將面臨“四十年未有之大變局”，我們首先需要主動改變的就是個人理財格局的變化，調整過重的不動產比例，增加優質的金融資產比例。如果再繼續吸房地產之毒，那就是病入膏肓，自己多年來辛苦累積的財富很快將會危若累卵。
正所謂辛辛苦苦幾十年，一夜回到改革開放前。這是我們應該避免，也有能力避免的情況。
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