人口是未來。
最近，《廣州市國土空間總體規劃(2018-2035年)》草案出版了。根據計劃，廣州將在2035年建成一個擁有2000萬常住人口的國際化大都市。基礎設施和公共服務設施將按約2500萬管理服務人口進行分配。
2018年，廣州常住人口超過1490萬，與2000萬的人口上限相差510萬。這意味著在未來17年，廣州每年將有大約30萬人口增長空間。
人口眾多，那麼房地產市場呢？
廣州計劃到2035年新增200多萬套城市住房，其中租賃住房佔新增住房供應的20%以上，經濟適用房佔8%以上。
這是什麼意思？它如何影響其他城市？
01
人口:
北京-上海在左邊，廣州-深圳在右邊，二、三線開通
目前，只有兩個半城市的人口超過2000萬。
兩個是北京和上海，另一半是重慶。2018年北京和上海的常住人口分別為2154萬和2423萬。重慶是一個總人口超過3100萬的城市和省份，但主城區的人口還沒有超過1000萬。
除了三個直轄市之外，成都、天津、廣州、深圳和武漢的常住人口最多。2018年，成都常住人口1633萬，天津1596萬，廣州1494萬，深圳1302萬，武漢1108萬。
由於資源承載能力和行政控制的限制，每個城市都提出了自己的人口規劃目標。
面對2035年，北京提出的人口規劃目標是2300萬，上海2500萬，廣州2000萬。深圳沒有公佈相關規劃，但多次指出居民人口將增至1800萬。
換句話說，北京和上海的人口上限分別只有146萬人和75萬人，幾乎沒有增長空間。
然而，廣州的人口目標仍為2000萬，而深圳的人口目標仍為1800萬，仍為498萬，平均每年約為30萬人，是上海的6倍多，具有充分的增長空間。
這決定了北方和北方人口政策的差異。北京和上海受到人口上限的限制，只能自願疏散中心城區的人口，導致人口負增長。
有了足夠的人口增長空間，廣深能積極搶人，領頭人會出手將搶人戰爭再次推向高潮。這在《終於，廣州深圳杭州忍不住了》中進行了深入分析。
事實上，廣州和深圳已經打了很多年仗了。
2018年，廣州和深圳的人口增長均超過40萬，居全國首位。在過去的四年裡，廣州的常住人口分別增加到420，600，542，400，445，900和406，000。按照這個速度，到2035年超過2000萬人並不難。(見[0x9A8B))值得一提的是，《廣州規劃》提出“按2500萬左右的管理服務人口配置基礎設施和公共服務設施”，這是一種更務實的態度。
由於流動人口的存在和統計原因，廣州和深圳的實際人口遠遠超過目前公佈的常住人口。該市的公共資源將按2500萬人分配，以最大限度地避免各種資源限制。
從更廣的角度來看，全國人口趨勢越來越明顯:大城市戰略迴歸主線，北京和上海主動控制人口，廣州和深圳進入人權戰爭，二三線城市紛紛開門落戶，“零門檻定居”將遍地開花。
今年的城市化文件已經明確表示，普通大城市將“解除對定居的限制”，大城市將逐步放寬定居門檻，大城市也將放寬整體定居規模。這在《全國城市人口爭奪戰：廣深霸榜，北京墊底，西安鄭州長沙躋身前十》中有具體分析。
這是城市化後半期的新人口模式。
02
房地產市場:
人口又增加了500萬，房價怎麼走？
人口增長將不可避免地影響房地產市場。
眾所周知，人口是房價的長期矛。人口持續外流的城市不會有房地產市場的長期繁榮。人口持續湧入的城市至少在資產安全方面更好。
隨著人口的湧入，廣州未來的總人口將超過2000萬。這會抬高房價嗎？
回答這個問題的關鍵不在於新增人口的數量，而在於與人口增長相稱的土地供應的可獲得性。在這方面，廣州是一個典範。
根據該計劃，廣州將在2035年新增200多萬套城市住房，其中租賃住房佔新住房供應量的不低於20%。
這意味著在未來17年內，廣州每年將新增12萬套住房，其中8萬多套為商品房。按照每戶3人的標準，住房增量基本上等於人口增量。
據中原地產統計，2016年至2018年，廣州新房年成交量為99，000套，而2018年不到80，000套。每年12萬套住房的總供應量也可以滿足社會的需求。
在這方面，廣州和深圳可以相比。
2018年，深圳發佈了《第二次房改》文件:
到2035年，深圳計劃新增170萬套住房，其中60%為保障性住房和租賃住房，市場上只有40%為商品房。換句話說，深圳未來17年只能提供68萬套商品房，平均每年提供4萬套。
與廣州相比，深圳未來17年的住房總供應量將減少30萬套，市場上的商品房供應量僅為廣州的一半，這意味著深圳房地產市場未來將面臨更大的供需壓力。
為什麼廣州在土地供應上如此英勇？
一個原因是廣州面積大，發展空間大，而深圳面積小，土地資源被充分開發，土地供需極為緊張。深圳總面積不到2000平方公里，而廣州總面積為7434平方公里，不到廣州的三分之一。目前，廣州的土地開發強度不到30%，而深圳接近50%，達到警戒線。
這可以從土地供應交易中看出。2018年，廣州市土地面積433.34萬平方米的住宅用地交易59宗，深圳市土地面積15.86萬平方米的住宅用地交易僅10宗。深圳的住宅用地供應不到廣州的一小部分。
為什麼廣州的房價上漲了，而深圳的呢？除了產業結構、資本總量和高收入人群的分佈之外，這裡還提供了另一種解釋。
03
城市:
成為國家門戶意味著什麼？
廣州的城市定位再次升級。
根據一般規則，廣州的城市性質是:
廣東省省會、國家歷史文化名城、國家中心城市和綜合門戶城市、粵港澳臺灣區域發展的核心引擎、國際商務中心、綜合交通樞紐、科技教育文化中心都在努力建設國際化大都市。
廣東省是廣東省的省會，也是著名的國家歷史文化名城。這是一種傳統取向，歷史悠久。國家中心城市和國際商業中心、綜合交通樞紐、科學、技術、教育和文化中心都是既成事實，它們出現在這裡並不是偶然的。
相對而言，國家綜合門戶城市、海灣地區區域發展的核心引擎和國際大都市這三個方向更值得關注。
在城市層面，“國際大都市”比“國際城市”更進一步，“國際大都市”比“國際大都市”高一個層次。
在海灣地區，香港正在“建設一個更具競爭力的國際大都市”，廣州正在“努力建設一個國際大都市”，深圳正在“加快建設一個現代化的國際城市”。這種定位上的差異反映了城市的不同功能。
相應地，在GaWC發佈的2018年世界城市排行榜中，香港、北京和上海排名第一，廣州和臺北排名第一，深圳排名第一。這一排名基於國際影響力，衡量城市在全球經濟體系中的連通性。
深圳具有獨特的科技創新優勢和極強的經濟競爭力，因此深圳被定位為“國家經濟中心城市”和“國家創新型城市”。
廣州城市功能更加全面，區位優勢更加突出。
它不僅是一座千年古城，也是一個國際貿易中心。它不僅是國家中心城市，也是科學、技術、教育和文化的中心。它也是一個交通中心，位於中國南方，面向亞洲。這一背景決定了廣州作為“國家綜合門戶”和“國際大都市”的重要地位。
04
未來:
廣州都會區即將到來嗎？
以國家門戶和國際大都市為基礎，廣州的發展將不再侷限於自身，而是通過都市圈繼續向海灣地區乃至泛珠三角地區擴張。首先，廣州大都市區即將出現。根據該規劃，未來廣佛城市一體化進程將加快，廣佛肇慶邵雲經濟圈的合作發展將得到推進。這不僅需要互補的產業，還需要基礎設施的整合。(見[0x9A8B))
根據計劃，2035年廣州將有2000多公里的軌道交通，但目前總里程為478公里，還有很大的改善空間。可以預計，廣州地鐵不僅將延伸至花都、南沙、從化、增城，還將連接佛山、清遠、東莞和中山。
第二，廣州將進一步鞏固交通中心優勢，成為“世界重要交通樞紐”。目前，廣州擁有全國最大的高速鐵路樞紐、第三大機場和第四大港口。
到2035年，廣州機場的吞吐量將達到1.2-1.4億人次，幾乎是2018年的兩倍。港口貨物吞吐量將達到7.5億噸，目前剛剛超過6億噸。高鐵乘客人數達到4億，是2018年的2.45倍。
第三，廣州正在新興產業中努力反對大海灣地區的競標。汽車、石化和電子是廣州的三大傳統產業。汽車和石化產品遇到了一定的發展瓶頸。近年來，廣州在IAB產業(新一代信息技術、人工智能和生物醫藥)上打了一個賭，在東、南、北三個產業集群中創建了“廣深港澳”技術創新走廊。
可以看出，廣州對2035年有很高的期望。人口增長到2500萬不是問題。200萬套住房的分配也非常務實。國家綜合門戶和國際大都市的未來也值得期待。
—結束—
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