前幾天，筆者在參加某活動的時候，現場有人提出了一個問題：隨著樓市調控收緊，住宅市場的投資開始不被看好，那麼商鋪會不會成為當前的“避風港”呢？在筆者看來，這是目前很多投資客都會關心的一個問題。不過，如果是放在8年、10年之前，商鋪可以說是名副其實的“金礦”，很多人通過投資商鋪賺得盆滿缽滿，而且商鋪也因此被冠上了“一鋪養三代”的名頭。

可是，如今商鋪的行情已經發生了變化，不光投資價值有了今非昔比的跡象，而且不少商鋪開始面臨“租不出也賣不掉”的窘境，只能選擇空置。此外，值得注意的是，如今商鋪的類型也已經大大減少，說是滿大街的“餐飲店“和“藥房”一點也不為過。那麼，為何曾經被追捧的商鋪，風光已經不再？

第一，商鋪數量從“供不應求”到“供過於求”

大家都知道“物以稀為貴”的道理，商鋪也同樣適用。10年之前，房地產市場才剛剛開始蓬勃發展，核心商圈數量很少，商鋪往往是“一鋪難求”。但是，隨著城鎮化的推進，城市面積不斷擴大，核心商圈的數量不斷增多，而且開發商也不斷加大商超、社區商鋪等配套的建設，所以商鋪逐漸出現了供過於求的局面，而且同質化趨勢明顯。舉個例子：看看我們周邊，原來一條街可能有10家商鋪，但是如今商鋪的數量可能增加到了50家，原來每一家商鋪經營互不影響，但如今同類型的商鋪越來越多。因此，在消費人群不變的情況下，商鋪不僅過剩了，而且也慢慢失去了競爭優勢。

​第二，高房價對消費形成了一定的擠壓效應

過去10多年，面對房價不斷上漲的態勢，以及投資理財渠道的匱乏，買房成為了國人最喜歡的資產保值升值手段。根據央行數據顯示，過去10年，我國居民的槓桿率從17.9%上升到了53.2%，其中房貸收入比（個人住房貸款/可支配收入）從22.6%增加至60.5%，10年時間上升37.9%。前段時間，在東部某四線城市出差，有朋友告訴筆者，每月兩人收入加起來差不多10000元，但房貸和車貸兩樣加起來就6000多元，負債率超過60%。顯而易見，如果再考慮到孩子教育支出、養老支出、人情支出等等，自然而然就會對其他消費產生擠出效應。

對此，今年年初，央媒《經濟日報》發表評論文章《警惕高房價對消費的擠出效應》稱，警惕房價過高以及房租上漲過快等對消費的擠出效應問題，根本上還是要加快建立房地產長效機制，而且相信隨著政策措施的逐步完善，人們的居住觀念會更加理性，消費動力也會更加健康可持續。

第三，商鋪黃金時代遠去，投資回報率開始走“下坡路”

雖然商鋪的黃金時代已經慢慢遠去，但是商鋪的價格和租金並沒有明顯的下調，反而還有走高的態勢。面對這種情況，賣方或出租方不願意下調價格或者下調租金，買方和租戶不願意接盤，自然就會引起賣不掉租不出只能空置的情況。其實，看看我們周邊，隨著樓市調控收緊，許多開發商配套的沿街商鋪大門緊鎖不出售，而且街道上很多成熟的商鋪幾經轉手，最後還是空置了。

舉個例子：筆者的一個朋友200萬買了套臨街商鋪，以年租金10萬租出去，年回報率為5%，大概需要20年時間才能回本。顯而易見，投資商鋪的性價比變低了，目前銀行大額存單的存款年利率都在4%以上，所以回報率也僅略高於銀行的定期存款。面對這種情況，不少房東可能會想方設法地上調租金，這樣就會給租戶帶來壓力。網友@風雨無阻表示，在商業中心租了一個門店，年租金16萬，把員工費用、裝修費、設備費算上，如果日均收入低於1000基本就虧本了。因此，對於雙方來說，回報率都不理想，出現空置也是難免。

第四，電商興起，網購成為主流，改變了人們的消費方式

電商的興起，網購成為主流，逐步改變了人們的消費習慣。如今，無論是家用電器，還是柴米油鹽，網上一應俱全，而且價格要比實體店便宜得多。因此，原來在實體商店可以完成的交易，現在通過網絡交易就可以完成，大大方便了人們的購物生活。顯而易見，電商的興起和擴大，意味著此消彼長，自然會影響到商鋪經營的市場份額，這時候一些經營者就會由線下轉為線上，從而使得商鋪的需求量大大減少。

在筆者看來，電商興起的確會對實體商鋪產生一定的衝擊，但是也不能以偏概全，對於一些社區商鋪而言，由於消費人群都比較固定，往往受到的影響並不大。此外，從長期來看，如果說商鋪已經沒有了投資價值也不盡然，準確地說，應該是閉著眼睛買商鋪的時代已經過去了。因此，選擇商鋪關鍵還是看準地段，以後有多少人會從你的店鋪門前經過？這些經過的人又有多少可能會成為你的顧客？這些問題都很關鍵。畢竟，地段就是人流量，人流量就代表著銷售額。

那麼，你對未來的商鋪投資，有什麼樣的看法呢？歡迎大家留言討論。