我們在以前說商鋪都是用“一鋪養三代”來形容，現在的商鋪卻換了一種說法，現在稱為“三代養一鋪”，雖然有一點誇張，但是不得不說現在大部分商鋪確實不怎麼適合投資了，現在市場上的商鋪基本上已經呈兩極分化，一種商鋪是買得早，價格便宜，所以回報率很高，另一種商鋪就是單價貴，房租卻不高，很多還租不出去，算上貸款利息，回報率根本不能看，現在大部分的商鋪已經逐漸成了“傷鋪”。
1、租不出去
現在商鋪可以用氾濫來形容，很多的樓盤樓下都有底商，而且數量不少，最重要的是現在的商鋪單價貴，位置稍好一點的底商三四萬，位置差一點的一兩萬，雖然單價對於商鋪來說並不貴，但是租金對於業主來說不高，所以回報率算下來並不高，但是租金對於商戶來說卻很高，因為現在實體店確實生存艱難，很多的商戶一個月的利潤就交房租了，位置好點的商鋪還能租出去，畢竟有一部分業態是能生存的，位置差一點的商鋪就難過了，很多根本租不出去，因為房東為了自己的回報率，租金不可能太低，租金是另一回事，最重要的是位置差的商鋪很難有商戶能夠生存下去，所以現在到處都能看到沒有租出去的商鋪，商鋪租不出去成了很多房東的心病。
2、賣不出去
很多房東看到自己的商鋪回報率不高，所以就想賣出去，但是現在大部分人都能算到租金回報率，回報率不高誰買？而且商鋪的稅費高，如果是原價出售或者低於原價出售稅費相對要低得多，如果商鋪原來買得很便宜，但是現在價格漲了很多，那麼稅費就很貴了，商鋪動輒幾十萬的稅費一點也不用驚訝，因為個稅就是差額的20%，還有總價3%的契稅，還有增值稅等，所以很多回報率不錯的商鋪也不好賣，因為加上稅費以後回報率也要降不少，這部分錢房東和買方都沒省下，都是房管局收了，所以為房東和買方都增加了負擔，這部分錢總得有人來承擔，所以這種商鋪也不怎麼好賣出去。
商鋪租不出去，或者租金低，想賣也賣不出去，稍微一個好點的商鋪動輒就是幾百萬，這麼多錢進去了又拿不回來，而且很多房東還是貸款買的商鋪，還得負擔每個月的月供，商業的貸款利率較住宅貸款利率還要高一些，所以利息更高，這部分房東是完全被套牢了。
並非所有的商鋪都不適合投資，商鋪投資只管看地段就行了，買商鋪就是買未來，只要地段好，那麼後期想不賺錢都難，千萬不要因為價格便宜去買商鋪，雖然便宜也有好貨，但是便宜更多的是不好的貨，所以要麼不買，要麼就買地段好的。
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