灰太狼121099251

房屋預售制度和公攤面積等都是我國效仿香港地區而來，這麼多年確實已經不合適，需要進行改革

第一、提出取消公攤面積和現房銷售已經被提出，目前來看多對於房價的影響很有限。取消公攤面積其實已經實行，但是對於房價的影響幾乎是微乎其微，至於原因就是無非改變了下過去的計算房價的方式而已。而取消預售制度個人覺得也不會造成房價有大的波動，畢竟任何政策的實施的前提都是維持房價基本穩定，維持房地產市場穩定。

第二、預售制度被取消唯一的憂慮在於害怕引起房地產企業震動，資金不足問題恐會立即爆發。對於房地產企業有所瞭解的朋友應該知道目前為止我國房地產企業多數還是以高負債率著稱，高達70-80%的負債率就決定了這些房企必須實行資金高流轉才能維持運營。而預售款和定金則是房企主要的收入來源之一，跟大家分享一組數據，1—7月份，我國房地產開發企業到位資金99800億元，其中定金及預收款33980億元；也就是說定金和預收款佔據了房企資金來源的34%。可以說這個比例數十年來一直如此，甚至還有增高的趨勢。假如，取消預售後也就意味著定金和預收款項收入就會“消失”超過30%的資金缺口房企如何去補充？至今是大問題。

取消預售實行現房限售後，我的希望是房價基本穩定，幾點愚見

第一、現階段來說實行現房銷售的地區還不是很多，實行現房銷售的分兩種情況。一種是主動進行現房銷售，因為市場不景氣等原因為了增加產品競爭力進行的操作，房價自然還是高不了多少；一種是被迫的，地方要求的，因為沒有市場因素的干擾自然會出現現房限售的價格會比期房高點。這點對於有購房經驗的朋友應該不陌生，一般會有前面幾期的尾盤是現房，價格基本上很堅挺。自然個人是希望是因為市場因素倒逼房企進行現房銷售的，畢竟這樣對於購房者來說是最有利的。

第二、實際上現房銷售後價格哪怕有些許的提升，多數購房者也不會在意。為什麼這麼說？因為目前購買期房的風險在不斷提升，延期交房、爛尾等情況在任何城市出現的風險都越來越大。最聰明的投資哲學是安全性永遠比收益率重要，也就是說按時收到房子比價格重要的多。這也是為什麼我一直建議在購房風險比較高的三四線城市朋友購房儘量選擇現房的原因，哪怕價格稍微高點。

綜上，還是一句話房地產行業至今也是讓我感到很無語的一個行業，幾乎所有的房企要想有正常的生產活動就必須有銀行不斷貸款，也就是說房企自身造血能力不足是關鍵。這跟我們這麼多年的房產政策尤其是預售政策有很大關係，相信如果取消預售制度，進行現房銷售後，房企就會把注意力集中在盈利上而不是盲目囤地上。各位覺得呢？原創不易，喜歡記得點贊、關注、轉評哦。

勇談房產經濟壹貳叄

現在買房都是大家非常重視的事情，開發商也是為了滿足大家的需求，開始了預售期房的套路，導致很多人都買的預售房，我們家當時也是準備買預售房的，但是我朋友制止了我，說房產預售制度都要取消了，我還傻傻往裡跳，我開始不懂，現在不是都要抓緊時間買房嗎？現在買肯定要比房子建成以後買要更划算啊！為啥要取消預售制度啊？

朋友說首先預售房就有很多不足的地方，早早的收了錢，然後在答應的時間裡迅速建好，反正錢都收了，質量差不多就行了。有些有良心的開發商可能還會好好建房子，要碰到那些黑心的開發商，用一些劣質的材料建房，住的怎麼能安心？再差一點，收了錢直接攜款潛逃了，這得多麻煩。很多預售房建成以後，和開始說的完全不一樣，但是都建完了，你也只能吃“啞巴虧”，聽朋友這麼一說還真是有道理，之前都沒有想過這些問題，也不知道原來房產預售還會有這麼多問題存在。所以才會要取消房產預售制度吧！但不是有句話說存在即合理嗎？既然房產預售都存在這麼久了，一定也是有合理的地方啊！那麼取消房產預售制度是好事還是壞事呢？看看網友的真知灼見



網友一：取消房產預售制度好事兒啊！能夠更好的保障住房質量，都要看現房，開發商也不敢偷工減料，或者攜款逃了。這樣一來購房者可以實地看到房子，也沒有那麼大的風險，不需要等那麼長時間，等來的都不知道是什麼房子，安不安全都沒保障，雖然說現在要求開發商終生負責，但是上有政策下有對策，誰也不希望自己花那麼多錢買了房子，最後卻還出現什麼問題，心裡也不舒服啊！要處理這些問題也很麻煩，還不如一開始就看好房子的質量，住進去才能安心。



網友二：我認為取消房產預售制度是壞事，畢竟現在買房的需求還是很大，但是建房總還是需要一定的時間的，也不是短時間內就能夠建起來的，那麼可供大家購買的房源就會減少，小開發商可能無法生存，大開發商也得脫層皮，這樣一來房價豈不是又會變高了？那麼對於我們要買房的人來說，買房就更加困難了，導致成為一個惡性循環。到最後受苦受難的還是我們剛需。



聽完朋友的分析以及網友的真知灼見，我還是決定不買期房了，每個時期的情況都不一樣，可能之前房產預售的存在，是因為房產市場的突然火爆，買房需求迅速上漲，所以為了解決這個問題而出來的房產預售，但是現在房產市場也開始調控了，期房又存在著這麼多問題，既然國家要取消房產製度了，也說明現在的市場或許不那麼需要房產預售制度了，所以我認為取消房產製度是好事，你覺得呢？不妨留言和我們一起分享交流一下吧！

鄭州房產論

據說商品房預售是從香港傳過來的，當年那個現在跑到英國的富翁到大陸搞房地產，把香港炒樓花移植到大陸，改了個名叫預售。下面我就說說我們的買房史。

買房1.0版本。大壯家有塊祖傳的豬圈，嫌養豬一年才掙10塊太辛苦，就把豬圈一拆，拆東家借西家，吭哧癟肚的蓋了個院，賣出去賺了100塊錢，把大壯樂的鼻涕泡都出來了。

買房2.0版本。隔壁二狗一看，竟然有這麼掙錢的買賣，趕緊買了塊地，然後去衙門口辦了一圈手續後發現：臥槽，蓋樓的錢沒有。於是靈機一動對一幫老鄰居說：老少爺們，我這兒打算蓋個大House，你們要等蓋好了買呢得花100，要是現在買呢80。老鄰居一聽：呦，你當我傻啊，當然現在買了。於是二狗拿著大家的錢蓋好房子，老鄰居們住上新房，二狗賺了1000塊，皆大歡喜。

噹噹噹當，3.0版本來了。三臭看見大壯、二狗大金鍊子大手錶戴著早急紅眼了，可他一沒錢二沒地怎麼辦？可人家三臭有辦法啊，他跑到老蔫家說：老蔫，你這塊地我要了。老蔫：給錢。三臭：錢肯定給，現在這塊地就算我的了。三臭跑到集上一通忽悠，什麼上風上水、百年一遇、傳世佳作只要99塊9，還送豬肉一斤，大家紛紛掏錢。三臭拿了錢，買下了老蔫的地，蓋好房交給大家，一算賬足足掙了10000。

終極大招，4.0版本閃亮登場。四壞看見三人肥的流油，心想不就是壘小盒子嗎，太小兒科了。他先用三臭的辦法忽悠來一筆錢，買下了老蔫隔壁的地，剩下的錢沒去蓋房，把老蔫隔壁的隔壁的地也買下來了，然後拿著隔壁的隔壁的地又到集上忽悠錢，可集上有錢買房的基本上買的差不多了，所以四壞第二次沒忽悠到多少錢。老蔫隔壁地上的房建到一半沒錢了，包工頭帶著民工回家了，鄉親們一看：尼瑪！就算孫子能打醬油了，房子也蓋不好啊，怎麼辦？告他！衙役抓住四壞問他為什麼不蓋房了，四壞說沒錢了。那錢呢？又拿去買地了。繼續賣錢啊。這一波沒忽悠出去。

於是有老鄉開始懷念大壯蓋房的時代，他們說還是看見現房踏實。

柳亭先生

內地的商品房預售制度始於1994年出臺的《城市房地產管理法》，借鑑的是1953年霍英東在香港創造的“賣樓花”制度。彼時最先由深圳引入，後被推廣至全國。

預售制度是房企實現高週轉的重要工具——開發商無需建好房子就能收錢入袋，實現資金回籠，再去征戰下一個樓盤。而現房銷售無疑去掉了地產商的槓桿，使房地產市場迴歸理性具有積極作用。

在短期，限售制度直接降低了住宅商品房的供應，因此，監管部門想以此控制房價的想法都失敗了。更重要的是，在金融擴張時期，融資成本極低，預售制度的高週轉特性除了讓房企可以通過高槓杆得到高利潤外，大量土地拍賣的出讓金以及房地產企業所必須繳納的營業稅和增值稅成了“香餑餑”。

在金融緊縮時期房地產市場的高槓杆反倒成為了金融遊戲中的極大風險。前期過量的房地產投資擠佔了大量銀行貸款，地產商的房子又賣不出去，回不了款，假如地產商的資金鍊斷裂，企業破產，銀行的貸款無法收回，就有引發系統性金融風險的危險。這就是“去產能、去庫存”政策的由來。

取消預售制度，雖然在短期內有壓縮供應，抬高房價的風險，但從長期來看，對於降低房地產槓桿率，真正實現“居者有其屋”具有積極意義。反觀香港，“賣樓花”制度實行幾十年，除了把全港房價弄得亞洲最高，民眾生活條件越來越差，貧富差距極端擴大外，只有一地雞毛。

當然，房價的大起大落不利於社會的穩定，隨著經濟結構調整的進行，房地產迴歸到居住屬性，民眾購買力的提高將會稀釋前兩年高企的房價，這才是各種房地產調控政策的最終目的。而取消預售制度，只是邁出了一小步。

中山房叔喜哥

取消預售制度，會導致“兩少兩高”的現象出現，房價必定提高。這“兩少兩高”是什麼？

開發商數量減少。

現在採用預售制，"土地成本+25%左右建安成本”即可啟動一個項目，接著通過回籠的房款接龍式支付後續的各類款項。

如採用現房銷售，則相當於全額投入了，資金門檻非常高，融資實力弱的小開發商和過度依賴資金快速滾動的大開發商，只能“洗一洗去睡了”，剩下少數有實力開發商在繼續，“房價沒有最高，只有更高”。

推盤量減少。

取消預售制，採用現樓銷售，達到銷售條件的建設週期拉長，同時，開發商為了降低資金壓力，會減少了同一時間的開工量，以“多次少量”的方式建設。兩方面的共同影響下，各個週期內的推盤量必定會減少，供小於求，房價必漲不降。

開發商財務成本變高。

建設到現樓才能銷售，前期投入的資金是預售制的４倍或以上。前期投入的資金多，開發商所需承擔的財務成本同樣成正比增加。“羊毛取自羊身上”，大幅增加的財務成本分攤到房價後，房價上升。

開發商風險成本變高。

現預售制，一般在項目啟動半年左右可實現資金逐步回籠；但如是現樓銷售，按高層建築的施工進度計，在兩年後甚至更長的時間點才能開始回籠資金。在這兩年只有支出沒有收入的情況下，開發商所要面臨的風險係數變高，例如經濟形勢變差、政策變化等，開發商的投入最終可能顆粒無收。

有一句話是：“風險越大，利潤必要求越大”，現樓銷售冒的風險比預售冒的風險成本高了，房價漲也正常。

綜上，取消預售許可證，導致供應量減少、開發商成本變高，會推動房價上升，這是與“賣麵包的攤位變少了，且麵粉升價，麵包一定會貴”的邏輯一樣。

房微言

房屋預售制度個人認為是一種殺貧濟富的制度，實行的是一種空手套白狼的政策。至從實行這種制度以來，房地產開發企業象雨後春筍一般在中國大地冒出一大批，有實力沒實力的都在辦房地產開發企業資質，因為只有房地產開發企業才能有售房這個權利.是它的出現撥高了中國的房價，掏空了個人又掏空了銀行。舉幾個例子在房子火旺求大於供的那幾年，一部分人只開口和地產商打招乎買幾套房，但不交錢，等到房子交工時，房價已經上漲有的甚至翻倍，他己經出手了，這部分人一分錢沒投資就賺到了利潤，因為別人拿錢去買沒房了，只好高價從他手中買，這樣登記房的人無型賺了差價，償到這個好處後，出錢買下再賣也合算，我看炒房也許就是從這個時候出現的，如果當時採取現房銷售，房地產不至於亂到這個程度，買房要在峻工驗收後辦理房產證，再賣還需過戶，市場上不會出現多處爛尾樓，不會讓老百姓交了房款五六年住不上房的現象。預售制度是從資本主義制度香港引進的，香港市民居住情況如何，社會穩定如何，相信大家是有目共睹的，只能是窮的人更窮，富的人越富。實行現房銷售就是去槓桿，就是不讓開發商還沒有建好一個樓盤，就拿著預售回籠的資金再去建下一個樓盤。去產能，開發商不會在沒有建好一個樓盤之前再去拿地，去庫存，市場上新增樓盤減少後，只能逐步完善市場上未完工項目或未售庫存樓房，這樣使市場會逐步迴歸理性，因為這幾年建的房實在是太多了。那究竟實行現房銷售房價是漲還是跌呢？有的人說開發商融資成本加大，市場房源減少房價會漲，本人不贊成這種觀點，即使漲也是暫時的。為什麼這樣說呢，實行現房銷售首先這樣斷了開發商的奶，加大開發商的融資成本，為了儘快使資金回籠，提高資金利潤率，唯一辦法降價促銷。當前市場為什麼那麼多房不降價呢，大部分開發商認為資金短缺只是暫時的，而且還有融資的能力，不見棺材不流淚，還沒有到達絕望的時候。所以實際現在房地產市場也是有價無市。但國家政策的制定是要總觀全局的，既要讓房價迴歸到和老百姓收入相符達到正常居住的屬性，也要考慮經濟結構調整政府收入和社會穩定的問題，這就需要時間，相信中國人民在中國共產黨的正確領導下一定會處理好自己的事情，讓老百姓買得起房，有房住。

星迴歲末

如果取消房屋預售，短期會讓房價下降，中長期會助推房價上漲。為什麼會這麼說？因為當前房子還是供不應求的狀態，通過限購限售的手段是遏制了需求，這次穩住了房價，但是無法從根本上解決問題，被壓抑的需求始終存在，而且越積累越多。取消房屋預售必然導致房屋供給減少，加劇了這一矛盾，所以取消預售會導致房價上漲，下面詳細解說：

1、預售製取消的短期影響

如果突然需求預售制度，那麼房地產開發商的資金回籠問題就會受到重大的影響，原本依靠預售制度把錢先收回來，那麼可以提前進行房屋的建設，開發商可以在同等條件下建設更多的房子，如果取消了預售制，那麼開發商只能前期完全依靠自身籌集資金，然後在房子建設好之後再通過銷售來獲得資金迴流，這樣就完成了一個循環。然後把這個樓盤的房子賣完之後，再籌集資金修建下一個樓盤，建好後再銷售回籠資金。

取消預售制度開發商能夠開發的面積減少，未來儘快回籠資金，只能降價銷售回籠資金，然後投入到正在興建的項目中，這個在短期內確實會讓房價下降。但是當開發商通過降價銷售獲得資金後，他的下一個步驟是什麼？

2、預售製取消中長期的影響

下一個步驟必然是放緩拿地的步驟，並且收縮項目戰線，把興建的項目縮減到和當前資金量匹配的程度，這個步驟一旦實施後，開發商興建的房子會大幅減少，最後流通到市場上的推盤也會大幅減少，而居住的需求並沒有變化，這樣導致供需矛盾加大，房價會再次上漲。

所以預售製取消對房價穩定並沒有什麼好處，預售制是香港傳過來的，我們的房地產的很多制度都是香港傳過來的，這個並沒有什麼錯，最後香港房價高企是另有原因，而非是預售制度的錯誤，預售制度的發明曾經也讓香港人民居住環境大幅改善。

只不過在2003年以後香港新建房屋大幅縮水，最後導致新房供給嚴重不足，所以才房價高企，租金也高企，加劇了社會矛盾，這個矛盾和預售制無關。

中國要解決住房供給不足的問題，還是需要預售制的繼續實施才可行！

壹號股權

您好，首先要搞清楚預售制度的由來。預售制最早在香港出現，由霍英東在1953年首創，俗稱賣樓花。1994年我國出臺了《城市房地產管理法》，建立了預售制度。此後25年裡，由於我國住房總量和供應不足，再加上初期房地產企業自身融資能力的侷限性和發展時缺少大量資本，基本使用這一銷售方式。而購房者承擔了未來全部的風險。

房地產行業經過25年的發展，從最開始空手套白狼式的野蠻成長到現如今房企的高週轉，購房者的生活方式和選房意願都發生了翻天覆地的改變，而現如今大大小小的房企還在使用預售制度，不但沒有給國家經濟建設節約不必要的開支，還加大槓桿進行盲目擴張，導致整個國民經濟增長重心還在流向房市，限制了實體經濟的良性發展。如果取消了預售制度，個人覺得這實際上是房地產行業良性發展的自然趨勢。

對於到底是提高了房價還是降低了房價，其實並沒有準確的定義。區域核心城市如果經濟結構穩定、人口淨流入大、國家重點發展，再加上房企資金鍊穩固，進行現房銷售，再加上小區周邊配套完善，房價必然提高。而靠高週轉、資金鍊不穩固的房企，有可能成為爛尾樓，再加上城市經濟結構單一、人口淨流出，小區周邊配套還未成型，房價很大可能降低。暫時處於中間的城市政策導向明確利好時還能穩步上升，政策導向稍微差點時可能停止增長或者降低都有可能。所以提高房價還是降低房價還是需要用辯證的方式進行考慮。

以上個人觀點希望對您有一些幫助。

曉楠樓事

預售制是特殊時期的產物，開發商用時間和信譽抵押。在雜草叢生的土地上，畫了一個香噴的大蛋糕，想吃蛋糕的人眼巴巴地等著，能否吃上不得而知。如果取消預售制，會出現下面幾種情況：

第一，為什麼要用預售制？

買房的朋友大都知道，購房前要看五證，其中就有一個“預售許可證”。預售對開發商好處多多，投入較少的宣傳費，便可借雞下蛋，用收到的預售房資金建設。購房者看到的只是一塊草地，一張圖紙，一堆沙盤。

第二，預售制有何危害？

預售制對購房者不確定因素太多。交了首付，主動權在開發商手裡。為了吸引客戶，不惜用高槓杆貸款，拖延交房時間，房屋質量難以保證，更有甚者，捲款跑路，留下一堆爛攤子。

第三，取消預售制會有什麼影響？

取消預售制，直接現房交易，未來可期。這樣會增加開發成本，對開發商有了約束，保證質量，減少糾紛和欺騙。購房者可以買到稱心如意的房子。但是，開發商會把增加的成本轉嫁給購房者，造成房價上漲。

有不同見解，歡迎下方留言。

遠山667788

我國房地產市場發展到今天房產預售制度起到了極其重要的推動作用。尤其是在房地產行業發展到後期以後，在開發商大量資金的需求之下預售房屋成為了開發商回款持續發展的有力保障。也成為了不少人進入房地產行業的契機。不過在房產預售制度帶來行業發展的同時，也帶來了大量的問題，爛尾樓、貨不對板等房產預售與交房之間的矛盾時有發生。這也引來了眾人對房產預售制度的重新思考，是否要取消房產預售制度也已經提高到了一定的高度。那麼在取消房產預售制度的呼聲漸長的趨勢當中，取消了房產預售制度是會提高房價呢還是會降低房價呢？如果房價真的提高了還有人願意執意取消房產預售制度嗎？

取消房產預售制度可行嗎？

房產預售制度的出現緩解了房企的融資困難。只要有了錢拿到地，那麼後續的開發配合預售基本就可以完成了。如果取消了房產預售制度，那麼可以說房地產行業整體會出現收縮。因為房地產開發的週期至少兩年，從拿地到建設到交房兩年時間開發商要墊資多少？以現在的房價行情少則數億，多則數十億，上百億。那麼這麼多錢如果開發商自己出的話一個項目也許還撐得住。項目一多幾千億，上萬億的墊資哪個開發商可以拿得出來呢？因此取消預售開發商不能前期回款以後遇到的最大問題就是房產市場的收縮，項目減少，大量開發商難以為繼。所以說想要保證目前的房地產市場規模取消預售制度似乎是不行的。目前房價上漲的原因在於購房需求持續存在，一旦市場規模下降那麼需求難以滿足房價還將進一步上漲。

取消房產預售制度房價是漲是跌？

上面已經提過，取消房產預售制度會帶來地產規模的收縮，從而供不應求導致房屋價格上漲。除此之外，就算房價不因供求關係變化而上漲也會因為期房變現房漲價。現房銷售價格高於期房，原本在房產預售階段就銷售了的房子要等到兩年以後竣工才能銷售。兩年時間房價能漲多少？企業的融資成本兩年間又是多少，居民收入增長了多少，購買力增加了多少。這些都是增加房產銷售成本的因素。所以，取消了房產預售制度之後帶來的只能是房價的上漲。

房價上漲還有人願意取消預售制度嗎？

取消房山預售制度必然會有好處。規範市場減少購房者因為開發商失誤帶來的損失。也可以讓購房者明明白白的買房。但是目前房價高企，可以花更少的錢買到房子應該才是當務之急。因此面對取消預售制度之後就可能上漲的房價一定還是有人選擇買期房。其實規範房地產市場不應該是從取消某一個制度開始，而是應該加強監管，把購房者的降到最小，然後建立完善的體系，在問題出現之後把購房者的損失降到最小。而不是應該因噎廢食。

從買房的角度而言房產預售並沒有什麼不妥，只是頻頻發生的維權問題讓我們開始重新思考預售制度。但是預售制度的取消也不能保證開發商一定會嚴把質量關，也不見得人人都會滿足於自己買的房子。所以房產預售制度所暴露的是開發商與購房者之間關係的不對稱，如果可以解決這一問題，那麼房產預售制度就依然可用。

關鍵字: 制度 預售 房產