概述
10月份，鄭州土地供應量小幅上漲，成交量環增86%，底價成交成為常態，市場持續低溫；房企推盤節奏加快，平均去化率環降6個百分點，金九銀十熱度有所消退；二手房市場均價近一年來首次上漲，結束“15連跌”，掛牌量持續高位，有價無市局面或難以改變；租金均價為26.45元/平方米/月，連跌5個月，為年內最低。整體而言，鄭州樓市處於平穩下行階段，房價難以持續上漲，市場迴歸理性。
1政策解讀
1.1 城市政策
01 鄭州又一新區規劃公佈！未來將成研發中心、文創中心
《新密市曲梁鎮（新密新區）總體規劃（2019-2035）》正式公示。按照規劃，到2035年，曲梁鎮域人口達到44萬人，城鎮化率達到100%，城市建設用地約53平方公里。新增新密至機場的軌道交通連接線，與軌道交通17號線和繞城鐵路等組合成南部新城的軌道交通新樞紐，構建網絡化、組團式、集約型的強中心、重聯繫的空間格局，形成“一河五區、雙核引領、三軸驅動、多點並進”的用地空間結構。
02 “智匯鄭州 ”人才新政：放寬首次購房補貼範圍，貢獻突出的頂尖人才工作滿10年無償贈予住房
“智匯鄭州”最新人才政策公佈，對頂尖人才、國家級領軍人才，分別提供300平方米、200平方米免租住房，在鄭州工作滿10年且貢獻突出的無償贈與；對博士、碩士和“雙一流”大學本科畢業生首次購房，分別給予10萬元、5萬元、2萬元補貼；建設2.5萬套公寓，供人才居住；放寬首次購房補貼發放範圍，夫妻雙方均符合條件的，從原有“標準就高、只享受一次”調整為按各自應享受的標準累計領取購房補貼。
03 鄭州生活垃圾強制分類 12月1日起正式實施
從鄭州市城市管理局獲悉，《鄭州市城市生活垃圾分類管理辦法》（以下簡稱《辦法》）將於今年12月1日起施行，這意味著鄭州即將進入生活垃圾強制分類時代。不按要求投放且拒不改正的話，將對單位處1000元以上3000元以下罰款，對個人處50元罰款。
1.2 行業動態
01 鄭州高新區不動產登記再提速，東區“二手房過戶”手續1小時搞定
自10月10日起，在高新區辦理現房抵押登記從原有3個工作日辦結壓縮至1小時辦結，轉移登記(俗稱二手房過戶)將由5個工作日辦結壓縮至3個工作日辦結。
10月31日起，在鄭東新區辦理轄區內的存量房轉移登記（俗稱二手房過戶）業務，即日起只需一個小時就能搞定。與此同時，鄭東新區行政服務大廳通過推出“辦事套餐”與“管家服務”，讓辦事人在這裡辦業務，猶如在飯店點套餐一樣方便。
02 鄭州最大爛尾別墅群開拆， 因開發商利海集團資金鍊斷裂停工
2019年10月17日，位於中牟的雁鳴湖壹號爛尾別墅群正在進行拆除，據瞭解，破拆工作按計劃將於年底收尾，2020年3月份，在雁鳴湖片區整體控規和雁鳴湖壹號產品定位審批完成後，將重新亮相。據悉該別墅群佔地近千畝，規劃397套純獨棟別墅。2015年因開發商利海集團資金鍊斷裂致該項目停工，成鄭州“最大的爛尾別墅群”。
03 鄭州發佈9月房地產銷售數據 商品住宅銷售量同比減少32%
10月24日，鄭州市房管局發佈《2019年9月份鄭州市房地產市場銷售數據》。9月份，鄭州全市商品房批准預售面積313.04萬平方米，商品房銷售27347套（間），銷售面積272.68萬平方米，銷售均價11307元/平方米，其中，商品住宅銷售量為18906套，銷售均價11606元/平方米。 成交6570套（間），成交面積63.95萬平方米，成交均價10269元/平方米。其中住宅二手房共成交6382套，成交均價10363元/平方米。
2 土地市場解讀
2.1 10月份鄭州土地成交量環漲86%，供應量小幅回升
2019年10月份，鄭州市供應土地規劃建築面積為94.25萬平方米，成交土地規劃建築面積133.95萬平方米。環比9月份，土地供應、成交建築面積均有所上漲，漲幅分別為9%、86%，成交增幅顯著。
近一年來，鄭州土地市場供應、成交量整體呈波動型走勢，漲跌互現，三季度供應量處於相對高位，9月份觸底，10月份供應量有所回升。
數據來源：鄭州市公共資源交易中心；整理：
2.2 10宗土地成交，平均溢價率為0，底價成交成為常態
據諸葛找房數據研究中心監測，10月份鄭州市公共資源交易中心掛牌出讓14宗地塊，其中4宗暫停，10宗底價成交，成交面積合計45.3萬平方米（約680畝），成交金額50.4億元，平均溢價率為0.
環比9月份，成交地塊數量增加4宗，成交面積上漲112%，成交額上漲108%，溢價率持平，延續底價成交趨勢，市場低迷。
隨著供應地塊數量的增加，10月份土地成交面積及金額均有不同程度的增長，但溢價率持續走低，近一年來始終不超過20%，底價成交成為常態，且暫停出讓、流拍現象增多，土地市場低溫蔓延。
數據來源：鄭州市公共資源交易中心；整理：諸葛找房
數據來源：鄭州市公共資源交易中心；整理：諸葛找房
成交地塊總結分析
01 10月份成交10宗地塊，主城區佔比達90%，其中管城區3宗，成交數量最多，郊縣僅上街成交1宗地塊。
02 底價成交成為常態。10宗地塊均以起始價成交，溢價率為0，9月份的6宗地塊也均為底價成交，受融資受限、市場行情等因素影響，房企拿地頗為謹慎。
03 地塊面積大小不均，差異較為明顯。平均單塊成交使用面積在68畝左右，超過100畝的有2宗，惠濟區的74號地和中原區的75號地。面積最小僅22.6畝，金水棗莊片區的78號地。
04 城改、合村並城用地為主，加大淨地出讓規模。10宗地塊中，4宗合村並城用地，3宗城改地，3宗儲備用地。
2.3 暫停、流拍持續增多，市場形勢 不容樂觀
據諸葛找房數據研究中心監測，2019年1-10月份鄭州市公共資源交易中心掛牌出讓土地使用權面積合計583.88萬平方米（新鄭、滎陽等不包含在內），距離2019年的鄭州市供地計劃目標2922.37公頃（約43836畝）還有很大差距。
下半年流拍、暫停現象持續增多。一來房企拿地態度趨於保守，部分土地性質稍差、偏遠的地塊不再貿然出手，導致流拍數量增加；二來政府有意控制推地節奏，2019年累計有14宗地塊暫停或終止出讓，僅10月份就有4宗，11月份3宗，這在以往土拍史中並不常見，估計今年供地目標完成度不容樂觀。
3新房市場解讀
3.1 “銀十”房企推盤節奏加快，熱度卻有所消退
據諸葛找房數據研究中心監測，10月份鄭州市累計有18個項目開盤加推，供應5006套房源，成交3964套，平均去化率79%。
環比9月份，開盤項目數量增加5個，供應、成交量均有所增長，漲幅分別為77%、65%，去化率降低6個百分點。供應大幅增長，去化情況卻不及9月份，市場熱度有所消退。
今年小陽春過後， 市場逐漸歸於平靜，尤其是7月底政治局會議明確不將房地產作為短期刺激經濟的手段，市場預期再度走弱，房價以價換量、降價衝刺更為趨勢，部分樓盤更是直降3000元/平以促回款，而購房者普遍抱著買漲不買跌的心理，觀望情緒濃厚，高企的房貸利率，也讓部分購房者望而卻步，需求延後。
數據來源：鄭州住建委；整理：諸葛找房
3.2 管城區成供應大戶，去化差異明顯
10月份開盤項目依然集中於主城區，新推4386套房源，佔總量的88%。其中管城區新推房源量最多，1772套；其次為二七區，721套；經開、中原區房源量較少，均不超過200套。新鄭及航空港區分別推出364/256套房源。去化差異明顯，二七及中原區均以90%的平均去化率位居榜首，新鄭則僅有40%。
從單個項目來看，10月份有6個樓盤開盤去化率均達到了90%以上，較上月增加3個。其中管城區獨佔50%，融創城更是開盤即清，352套房源一售而空。去化率最低的則是融創東方宸院，僅為17%，項目位於新鄭。銷售分化加劇，性價比高、品質好的房源仍受青睞。
4 二手房市場解讀
4.1 “15連跌”局面結束，10月 市場均價環漲0.46%
據諸葛找房數據研究中心監測，10月份鄭州市 市場均價為14944元/平米，環比上漲0.46%，為近一年多來首次上漲；同比下跌7.5%，跌幅較9月份收窄1.4個百分點。掛牌量為151359套，環比增長8.8%，同比增長80%，為近兩年峰值。
自2018年6月份以來，鄭州二手房市場價持續下跌，直到10月份止跌回漲，“15連跌”局面結束。主要由於“金九銀十”期間，部分置換需求較為旺盛，業主紛紛將手中房源掛牌出售，使得掛牌量有所上漲。部分高價房源的入市，帶動了整體市場均價的微漲。
日度二手房市場均價相對平穩，始終在14800-15100元/平米之間浮動，高低價差為119元/平米。10月中上旬房價處於相對高位，月末波動下滑，最高點出現在10月10日及11日，為15003元/平米，其餘時間均不超過1萬5，變化幅度較小。
4.2 市場供給結構相對穩定，置換需求較為強烈
從掛牌房源的面積分布來看，佔比最多的依然是90-140平米房源，為35%；其次是60-90平米房源，佔比29%。90平米（含）及以下房源佔比之和達49%。與9月份相比，各面積段分配比例略有變化，90-140平米房源佔比降低1個百分點，200平以上房源佔比增加1個百分點，市場供給結構整體穩定，置換需求較多。
從掛牌房源居室分佈來看，3居室佔比最多，為37%；其次是2居室，35%；3居及以下房源佔比之和為89%，為市場供應主力。各居室分配比例與9月份相比無明顯變化。
4.3 房價上漲城區居多，鄭東新區以0.77%漲幅領跑
各城區二手房市場均價走勢各異，整體呈微漲態勢。10月份僅經開及惠濟區二手房價環比下跌，跌幅分別為0.03%、0.13%。其餘城區均上漲，其中鄭東新區以0.77%漲幅領跑，二七區以0.73%漲幅位居第二。
與9月份相比，上漲城區數量加4，下跌城區數量減少，變化顯著。房價漲跌幅均不超1%，延續穩中微變趨勢，整體較為穩定。
各城區二手房掛牌量呈階梯型分佈，均環比上漲。10月份掛牌量最多的依然是金水區，以40263套房源蟬聯榜首；其次是中原區，18571套房源；高新、經開發展時間較短，新盤居多，二手房掛牌量均不超過5000套。排名與9月份保持一致，各城區掛牌量均有不同程度的上漲，其中經開區漲幅最大，為40%。
4.4 降價房源量持續減少，金水區降幅最大，為28%
據統計，10月份鄭州市累計有16530套房源進行了調價，其中漲價房源2770套，平均漲幅5.86萬元/套；降價房源13760套，平均降幅4.62萬元/套。
環比9月份，漲價房源量下降0.3%，套均漲幅上調0.33萬；降價房源量減少20%，套均降幅增加0.23萬。漲降價房源均有所減少，市場活躍度下降，套均漲降價幅度均有所擴大，房源分化加劇，優勝劣汰。
降價房源量持續減少，10月份環降2成，八大主城區降價房源量均有所減少。其中降價房源量最多的是金水區，3994套，基數大，房價高，同時也是降幅最大的，數量環降28%;其次是二七區，以22%的降幅排名第二，降價房源1864套。
4.5 降價房源量TOP20小區
10月份熱門降價小區分佈較為均勻，八大主城區均有入圍，其中管城區佔比最多，4個；其次是二七、惠濟、金水，均有3個小區上榜。
管城區的富田太陽城以94套降價房源位居榜首；其次為美景鴻城，81套降價房源，排名較9月份均有所上升。套均降價幅度最大的則是中牟的水岸鑫城，5.66萬元/套，已連續兩個月排名第一。10月份上榜門檻為45套，較前一月有所降低，上期為55套。
4.6 熱門城區二手房量價小幅波動
5 租賃市場解讀
5.1 租金均價連跌5個月，10月再創新低，26.45元/平方米/月
據諸葛找房數據研究中心監測，10月份鄭州市租金均價為26.45元/平方米/月，環比下跌0.3%，跌幅較9月收窄1.35個百分點，變化顯著。在全國大中城市中排名第17位，處於較低水平。
近一年來鄭州租金均價小幅波動，一季度處於相對高位，尤其是3月份剛過完春節，返程務工人員增多，人口迴流從而帶動租金小幅上漲。5月份以後價格持續走低，租賃市場熱度有所消退，即便是畢業季成交小高潮來襲，交易量上漲，也並未如往年出現價格大幅上調的情況。現已連跌5個月，租金均價再創新低，26.45元/平方米/月，跌幅收窄明顯。
臨近年底，傳統租賃淡季已至，未來幾個月價格或難以反彈，市場大概率將延續平穩下行趨勢。
各居室租金均價高低不等，持續回落。10月份一居室租金均價為1445元/月，兩居室均價為2088元/月，三居及以上均價為2474元/月。較9月份均有所回落，其中三居及以上房源降幅最大，為3.4%，一居室及兩居室租金環比降幅均為1.5%。
5.2 各城區租金均價漲跌互現，僅經開、二七環比上漲
各城區租金均價高低不等，呈階梯型分佈。其中鄭東新區以35.53元/平方米/月的價格蟬聯榜首；其次為金水區，29.56元/平方米/月；惠濟、中原區相對較低，均不超過24元/平方米/月。
各區域漲跌情況各異，下跌城區居多。僅經開、二七區本期租金有所上漲，環比漲幅分別為3.24%/0.08%；其餘6大主城區租金均呈下跌態勢，鄭東新區降幅最大，為2.07%。
均價以市場租房及品牌公寓等所有 源參與計算
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