近日，南京10大跌幅較慘樓盤出爐，雲谷山莊排第一。據365數據顯示：
雲谷山莊10月掛牌均價較之九月跌幅9.4%，跌了3428元/m²。
雲谷山莊一共23棟，體量很大，面積段滿足剛需三代人同住的需求，周邊配套設施也相對完善，小區均價31691元/㎡。
我實探雲谷山莊後發現：
1、房齡都很新，外立面卻像經過了快二十年。
2、拆遷戶很多，小區環境很一般。
3、小區成交量很大，每個月十幾套，一年130多套左右。
01
從五塘廣場地鐵站出來，我掃了一輛共享單車，到雲谷山莊。導航顯示很近，眼瞅著有個上坡，騎不動了。
看到體量特別大的小區，從外立面和建築風格來看，以為是很老的房子。
▲雲谷山莊
但中介告訴我：雲谷山莊是中低價商品房，大概2012年賣給拆遷戶，將近5000元/㎡，非拆遷戶近9000元/㎡，品質一般吧。
▲雲谷山莊大門
這個小區的面積段只有三個：83㎡、85㎡、89㎡，戶型都一樣。都能滿足剛需，有人不滿意空間佈局，戶型略微有改動。
但是，一進門正對著衛生間。有些人把小臥室，改成了小餐廳。
張女士笑著告訴我：我們2015年就住在這裡了，這裡靠著幕府山，風景好。在家帶帶小孫女，生活得也很好，「都挺好」。
她兒子看起來35歲左右，坐在客廳沙發，擺弄著遙控器，有點憔悴的樣子，沉默不語。
02
我看到，小區大面積草坪枯死，裸露出成片黃色的土地，有些地方出現了裂紋。頗有種 “龜裂的大地，重複著悲傷”的既視感。
▲雲谷山莊小區內
小區入住率不錯，但，無論走到哪兒，一種提不起精神的破敗感，儘管房齡不是很久。
水果攤位直接擺在小區裡面，我看了一下價格，不算貴：
▲雲谷山莊小區內 水果攤
中介：可能是外立面塗料的關係吧，時間一長，雲谷山莊“顯得”老舊而已。
雲谷山莊的初中學區，和隔壁旭日景城、小洋房德水香林是一樣，離學校很近，上學特別方便。而云谷山莊的房價便宜很多呢！
雲谷山莊的學區：
- 小學：旭日景城小學；
- 中學：二十九中幕府山莊初級中學。
今年，二十九中幕府山莊初級中學第一次出成績，2019年中考630分以上，29中幕府校區小劉同學，總分649分，。業主們都很高興。
▲雲谷山莊小區
雲谷山莊體量比較大，有23棟。樓間距超大，採光不受影響，但馬路上噪音直接傳到家裡來，關窗與否，區別不大。（我心想，業主其實可以更換隔音窗的，但沒好意思說）
過道里，堆放著業主暫時不用的雜物：
▲雲谷山莊小區 樓梯間
才5年不到的房子，房子內部瓷磚陳舊，有些邊角破了飯粒大的一小塊一小塊！
中介瞬間收起尷尬的笑容：附近這一片低總價的房子，本來就是剛需為主。很多剛到南京的人，會選擇這裡。
03
中介小哥坦言：雖然戶型沒那麼方正，但是房間數和總價能滿足一家三口，老人還能幫忙帶小孩，可以了。
小區裡，娛樂設施比較簡單：
▲雲谷山莊小區 公共場所
夜色漸濃，我看到小區外，一位古銅色皮膚、面目猙獰的中年男人，唾沫橫飛大聲地打電話，蹲在路邊花壇上，說著方言，吵架一樣。
中介忽然看起來有點慍色，但沒有顯露出來：這一片的房子都是這樣，雲谷山莊最初的拆遷戶比較多，但是每年都賣出130多套，也慢慢出清了，所以你不用擔心。
他強調：大多數剛來南京的年輕人，都需要一套房，太貴房子真的負擔不起。
▲雲谷山莊附近的商店
晚上六點半，我在雲谷山莊附近走了一圈，發現到了繽紛廣場，才顯得熱鬧一些。實際路程並不近，一排商店，有些沒開燈。一路走過來還有種荒涼、寂寥的感覺：
▲雲谷山莊附近的商店
在途中，經過了
蘇果社區店，附近一些小商店，也能滿足附近居民日常生活。過了紅綠燈，一些小蜜蜂的電動車前綁著大牌子，上面寫著附近房源信息：
▲路上拓客的小蜜蜂
對於年輕人，找不到共享單車解決最後一公里，實在是頭大的事情。而如果是家人老人帶小孩來繽紛廣場玩，百度地圖顯示有1公里，要走15分鐘 ，這個距離，真心不算近了。
▲截圖來自鏈家
對於一手非拆遷戶雲谷山莊的業主來說，其實也賺了不少。畢竟剛入手才9000元/㎡，而現在均價已經31691元/㎡。我總結了雲谷山莊價格跌的原因，至少有三個：
1、房齡雖新，但品質實在不能看；
2、小區附近人員素質也一般，拆遷戶較多；
3、距離周邊商業不近，而且老小區比較多。
看完這個小區，心情很複雜。儘管如此，雲谷山莊優勢仍在於：總價較低，而且面積段，滿足三代人的同住。
對於新南京人而言，如果買這樣的房子，算是有了落腳城市的動力。慢慢演變成置換更好房子的動力。有這兩點，足矣！
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