房地產規模跳躍式發展

房產是大家所關注的熱門話題，年輕人買房結婚，中年人買房置業，老年人買房養老，房子的吸引力比人民幣都要大了，隨著房產建設的不斷推薦，房地產規模的不斷擴張，房價更是“青雲直上”，過去的三十年裡，房價從幾百元每平方直接暴漲到了幾萬元每平方，漲幅達到了幾十倍！

面對如此高昂的房價，投資者變得猶豫起來，不再無腦的投資房地產，剛需一族也變得悲觀起來，房價和收入不成正比，三代人的積蓄都買不起一套房的事情正在上演著，於是大家都在想，房價難道真的沒有盡頭了麼，難道房價還能從幾萬元每平方再漲幾十倍，到幾十萬元每平方麼，房價的天花板到底在哪裡呢？

房地產的三個發展階段

第一階段：野蠻生長階段（1988-1997）

房地產自誕生以來，第一次開始在中國內地的舞臺上閃耀光芒，誕生了萬科等一批大型房地產公司，數量達到了兩萬家之多，房地產開始野蠻生長起來，地價和房價出現了第一次“爆發式”增長，但之後因為“泡沫破裂”房價和低價回落到了正常的水平。

第二階段：房地產發展的黃金十年（1999-2007）

房地產第一次跳躍式發展的10年，也是國家對房地產第一次出現密集調控的10年，房地產第一次由冷門產業變成了支柱性產業，我國的房地產開發投資總額從2081.6億元，直接成倍增加到44319.5億元，增長幅度居然到達到了20倍之多，住房開工面積增加了7.8倍，年均增長18%，房地產開發主要集中在北京，上海，廣州，深圳，杭州，蘇州，南京，常州，無錫，武漢，長沙等一二線城市中。

第三階段：房地產發展進入“白銀”時代（2009-2018）

房地產經歷過2008年經濟危機和國家的宏觀調控後，進入了“白銀”時代，房地產已經成了大房企的專屬，小房企的生存空間越來越小，但房地產的開發力度，絲毫沒有減少，新增建設了9374萬套住房，比上個10年還要多36%，人均住房面積超過40平方米，居民住房擁有率達到90%以上，基本實現了戶均住房套數1套的發展目標。

未來10年，房地產會進入什麼時代？

經過了黃金時代，白銀時代，面對如此高昂的房價，大家都在猜測，下一個10年，房產是進入“鑽石”時代呢，還是進入“白菜”時代？

我們需要從客觀的角度來分析，房產在未來10年的發展前景，首先，大家要明白，決定商品價格的最根本因素一定是“價值”，其次是“供求關係”，價值決定價格，供求影響價格！

房產的價值在於居住和投資，這點是不會變的，而影響價格的起伏的最直接因素就是需求，有了需求，這個商品的價格會一路上升，沒有需求，再好的商品也是一文不值。那麼房地產的需求，應該從那些方面來分析呢？

房產市場依然有發展空間

截止到2018年底，我國的城鎮化率達到了59.58%，國家的發展計劃為2030年，城鎮化率到達70%。

根據發達國家的發展經驗來看，城鎮化在60-70%之間時，依然可以高速推進，但一旦超過70%城鎮化水平速度會快速放。

我國未來10年就處在城鎮化率60-70%發展的區間，那麼問題就來了，發達國家完成這個區間，都用了多長時間呢？

數據顯示，美國用了15年，日本12年，韓國是速度最快的，用了7年的時間。

也就是說，我國的發展目標是，用10年的時間，將城鎮化水平推進到70%以上，未來10年，從城鎮化水平這一發展大背景上來看，還有大量的農村人口需要轉變為城市人口，房地產開發依然有很大的發展空間！

出生率減少

經濟學家任澤平在《生育報告：2019》提出：雖然國家在2016就放開了二胎政策，但是截止到2018年，出生人口降至1523萬，比2017年減少200萬，減少12%。任澤平還提出預期：2030年20-35歲主力育齡婦女規模將比2018年減少29%，其中25-30歲生育高峰期婦女將減少41%；出生人口即將大幅下滑，預計2030年將降至1100多萬、較2018年減少26%。

也就是說，在未來10年，新出生的兒童數量會持續減少，一直下降到1100萬，對比2018年的1500萬人，降幅高達400萬人，新生兒的減少，就代表著未來房產市場可開拓的空間逐漸變少，改善一族和剛需一族的數量不斷降低。

人口紅利不再

國家衛生計生委主任李斌、副主任王培安在人大會議上表示：2030年峰值時期，中國人口將有14.5億左右，到2050年還有14億左右的人口，而截止到2018年，中國的人口總數就已經達到14億左右。也就是說未來10年，中國的房地產市場並不能繼續享受人口紅利，房地產的天花板即將到來

老年人口增多

據國家統計局發佈的人口數據：截止到2018年末，我國最新的老年人口數據為：60週歲及以上人口2.49億人，佔總人口的17.9%；65週歲及以上人口1.67億人，佔總人口的11.9%。

按照《中國統計年鑑——2018年》的數據，對比2017年末，我國60週歲及以上人口在2018年增長了859萬。這個數據有多恐怖？859萬！比合肥市的常駐人口還要多，相當於中國每年都會增加一個省會城市左右的老年人口。

也就是說，老齡化使得房產的開發的市場再度縮水，中國的人口總數慢慢開始呈現下降的趨勢，人口紅利的年代不復存在了

剛需購房需求降低

根據《2017中國城鎮住房空置分析》：截止到2017年底，我國城鎮家庭住房擁有率達到90%，農村家庭住房擁有率97%以上，而我國的房產空置率達到了20%以上，空置房產6500萬套。大家一直在熱議“剛需”，但是“剛需”真的有想象中那麼多麼？空置率和住房擁有率都在逐年上升，剛需的數量只會越來越少。

曹德旺發表了自己的觀點

在不久前，我國偉大的實業家曹德旺，在接受媒體的採訪時表示：“以前我還是小孩子的時候，走出家門就能聽到蛙叫蟬鳴，春天的季節很舒服，但現在看不到這些了。現在走出家門就是密密麻麻的房子，我認為是我們這些貪得無厭的人造成的。”

曹先生作為人民實業家的典範，他的言行總是為廣大人民著想的，根據他的理解，房產佔用了社會的太多資金和勞動力，嚴重影響了實業的發展和居民的生活水平，就連環境也受到了影響，同時，他也預測：國家為了保證城市環境和實業的發展，必然會限制房地產的過度開發和樓盤的建設。

馬雲“房價如蔥”的理論，相信很多人都聽到過吧，他在今年5月份的採訪中表示：如果大家都以這樣的熱情來買房子，那麼20年後，我們的子女很可能每個人要管5套房子，可是他們還要負責贍養自己的父母還有自己父母的父母，婚姻不是為了買房子，而是為了一起美滿的生活，為了孩子幸福的成長。

總而言之，一個行業的興衰是一個必然的過程，房地產觸碰天花板是必然的事情，或許5年後，房地產還不會“無人問津”，但是15年後，人口紅利完全結束的時候，房地產可能真的就“無人問津”了！未來5-10年，房地產漸漸不再是一件投資產品，而會慢慢迴歸房產的本質—遮風擋雨的居住場所。