日前，融創中國董事長孫宏斌在某活動上發表演講，其中提到”堅定的佈局消費升級，像文旅、文娛、教育、醫療、大健康等等。我們也一直這麼做的......我們這方面的佈局主要是為了五年以後、十年以後的事。因為眼前都挺難掙錢的。我們要從容、穩健，還是要講規模、講高質量增長。”
簡單拆解下，或可理解為房地產當前不好做，文旅、醫療、大健康等有很大機會，從長遠打算，房地產+這些是需要的，可以做大規模，還可能更高質量賺錢。
今年10月，融創與清華大學合作，擬投資45億元在青島打造醫學中心，算是正式進軍醫養行業。而據執惠梳理的信息顯示，今年以來，全國多個省市相繼簽約佈局康養類文旅項目，數量超30起，協議簽約總金額高達4000億！除了融創，涉及的地產巨頭還有恆大、萬達、綠地等。
相關數據預計，到2020年我國康養市場將超過8萬億的總規模。人口老齡化加劇、“健康中國”戰略實施等，帶來市場利好，而房企憑藉資金及土地運作優勢快速切入，通過打造高端養老社區、醫養中心、康養度假小鎮等搶灘佈局。
而另一面，目前成功的康養度假產品寥寥，缺乏運營模式和管理經驗、管理服務水準不高等問題不一而足。一些康養項目動輒投資數十上百億、佔地幾百上千畝，錢投了、地有了，能夠持續良性運轉的完整產業鏈卻不易形成。
規模有了，但這些康養項目能高質量賺錢嗎？康養文旅又該如何良性發展？
康養文旅“大躍進”
康養文旅項目簽約正在提速。執惠統計的信息顯示，今年年初以來，包括雲南、貴州、四川、重慶、湖南、安徽、浙江等地陸續簽約康養類文旅項目，數量超30起，總簽約金額逾4000億元。這其中，包括恆大、萬達、融創、寶能、綠地、藍城等在內的一批知名房企，均在具有稀缺性的旅遊目的地佈局，主打以生態環境為賣點的康養、文旅地產項目。
2019年以來康養文旅項目簽約開工情況
從分佈的地域來看，四川、雲南憑藉自然資源及地理環境優勢，簽約的項目最多。
具體來看，今年以來，四川省康養類文旅項目簽約達7起，包括綠地集團、偉光匯通等均在該省佈局康養度假區、旅遊小鎮等。今年1月，在四川德昌縣2019文旅康養專題投資推介會上，德昌縣康養旅居產業項目、海花溝旅遊度假區項目、鳳凰陽光溫泉康養小鎮項目等6個項目集中籤約，總金額超百億；今年8月，大涼山（安寧河谷）2019文旅康養拉薩招商推介會更是一口氣簽約了14個項目，投資總額達154.51億元。
雲南省今年簽約的康養類文旅項目達4起，涉及的企業包括寶能、雲南城投、中合聯宇等房地產企業。今年5月，中合聯宇房地產開發有限公司、雲南省滇中產業發展集團有限責任公司與安寧市政府簽訂安寧太平國際康養文旅城綜合開發建設項目投資協議，總投資約300億元，將建設包括住宅、幼兒園商業綜合體、養老院或老年公寓、片區養老院、片區體育中心等；今年9月，寶能城市發展建設集團與騰衝市政府舉行“騰衝寶能·彩雲之上”品牌發佈會，該項目定位為高端康養文旅地產，斥資逾400億元。
除寶能外，恆大、萬達、融創等地產界大佬也紛紛佈局該領域。
今年5月，萬達集團成立全資子公司廣州萬達國際醫院有限公司，將養老機構、護理服務、療養院老年人、殘疾人養護服務等業務納入經營範圍。而在此之前，萬達還與瀋陽市政府簽訂協議，在已完成投資250億的基礎上，在瀋陽市再投資800億，這其中除了建設大型文化旅遊項目外，還包含國際醫院、國際學校和5個萬達廣場。據瞭解，該投資中的國際醫院建築面積約40萬平方米，其中包括醫療、康復、康養等內容。
融創也開始注意在康養等領域的“卡位”。今年10月，融創與清華大學、青島市人民政府及西海岸新區管委分別簽署協議，確立在青島西海岸新區合作共建“清華大學附屬融創青島醫學中心”。根據協議，融創將投入約45億用於該中心的建設，以打造覆蓋全人群、全生命週期，集醫療、科研、教學和預防於一體的醫學中心。通過該項目，融創正式進軍醫養行業。
恆大在康養領域的佈局也在加快。早在2017年，恆大明確了旗下業務整合成“地產、金融、健康、文化旅遊”四大產業，在全國複製“童世界”和“養生谷”。目前恆大已在三亞、西安、鄭州、鎮江、湘潭、南京等12個城市落地恆大養生谷。今年6月，恆大與瀋陽市政府簽署戰略協議，恆大集團將在新能源汽車、文化旅遊、健康養生等諸多領域投資約1200億元，主打文旅與康養產業。
據公開資料不完全統計，截至目前，全國已有80多家房企和外資企業佈局康養地產板塊。康養度假類產品儼然成為房地產開發商轉型和尋找業績增量的新突破口。
比如孫宏斌在上述演講中提到，房企要提高綜合競爭力，還要看佈局和土儲質量。沿著這個思路看，結合大環境，康養產業+地產，不失為一個擴增產品佈局和增加土儲的“利器”。
這其中的邏輯不難理解。隨著房地產市場進入下半場，單純的地產開發項目已不再受地方政府青睞，他們更願意支持和吸引那些帶產業的項目，尤其歡迎產城結合、產人結合的大健康產業綜合體，這類項目不僅能為地方政府帶來稅收、就業，還能帶來民生社會效益。
縱觀康養行業崛起原因，這與當前中國國情有著密切聯繫。
人口老齡化催生市場藍海
人口老齡化的加劇以及“健康中國”戰略的推動，是康養產業快速發展的重要推力。
國家統計局發佈的數據顯示，2018年末，我國60週歲及以上人口24949萬人，佔總人口的17.9%，增加859萬；65週歲及以上人口16658萬人，佔總人口的11.9%，增加827萬，老年人口比重持續上升。而世界衛生組織預測，2033年前後中國老齡人口將翻番到4億，到2050年，中國將有35%的人口超過60歲，成為世界上老齡化最嚴重的國家。
2011-2018年我國65歲及以上人口統計（來源：國家統計局，華經產業研究院）
在此背景下，健康老齡化成為我國應對人口老齡化的必由之路。但與國際大健康產業相比，中國的大健康產業仍處於初創期。相關數據顯示，美國大健康產業在國民經濟中的佔比是17.8%，接近20%；加拿大、日本等國這個比例也超過了10%。而我國僅佔4%至5%，相當於日本的1/2、美國的1/4。中國大健康產業在產業細分和結構合理化建設方面仍有很大發展空間。
基於此，國家也在持續加碼康養產業頂層設計。從2013年“加快養老服務業”，2014年“醫養結合+農村養老服務設施”，2015年“中醫藥+醫養結合+智慧養老”，2016年“健康中國2030規劃”，2017年養老政策“質量提升年”，到2018年“新設老齡健康司”，政府出臺了各種優惠補貼、土地政策等專項鼓勵政策，為康養產業發展帶來重大戰略機遇。其中，2016年發佈的《“健康中國2030”規劃綱要》指出，到2020年，健康服務業總規模超過8萬億元，到2030年達到16萬億。
不久前，國家衛健委老齡健康司司長王海東表示，下一步，國家衛健委將主要圍繞建立完善老年健康服務體系、增加老年健康服務供給、提高老年健康服務水平開展6項工作。據悉，《關於建立完善老年健康服務體系的指導意見》文件很快將印發，此意見的目的就是要推動建立包括健康教育、預防保健、疾病診治、康復護理、長期照護和安寧療護這6個環節覆蓋城鄉、綜合連續的老年健康服務體系。
政策的助力為康養產業發展提供了良好的大環境。發展康養產業已不僅是市場的剛性需求，而是中國社會進步的重要標誌，是社會發展的規範要求，是適應我國新型城鎮化、現代化轉型發展的必然要求。
康養文旅無疑是一個巨大的藍海。面對市場風口，房企等各路資本投資康養文旅需要注意哪些問題，需解決哪些問題?
康養文旅如何良性發展？
近幾年，國內一批房企相繼推出康養文旅地產項目，打造了健康小鎮、醫養中心、健康住宅社區、健康綜合體等康養業態。典型如萬科的良渚文化村，綠城的烏鎮雅園。
萬科早在2012年就開始著手佈局養老業務，集中在建設養老住宅和提供養老社區服務等方面，目前養老項目已在北京、上海、杭州、青島、成都、廣州等多個城市運營，其中最為典型的當屬萬科良渚文化村。該項目以其特有的生活形態和文明氣息著稱於世，集中了國際性的良渚文化博物館、“良渚聖地”公園、良渚五星級度假村、“良渚不夜城”、“良渚風情街”、良渚生態森林公園、水上樂園等多元豐富的旅遊休閒內容。
綠城是國內涉水養老地產較早的房企。2011年，綠城組建學院式養老運營平臺——綠城頤樂教育公司，運營管理頤樂學院。烏鎮雅園項目是綠城“學院式養老”的代表，該項目分為養生養老、健康醫療和休閒度假三大主題，其間設有3.5萬平方米規模的頤樂學院和7.3萬平方米的國際康養中心。2018年，綠地在其發佈的康養產業戰略規劃中提到，綠地康養居酒店計劃投資200億元，兩年內在全國一線城市、省會城市及周邊、旅遊度假區等區域開工100家店，五年內在國內外形成500家連鎖，同時對優質康養資產推進資產證券化。
執惠統計的信息也顯示，在上述今年簽約的康養類文旅項目中，綠地集團涉及的數量最多，且投資額巨大。包括與中科院共建醫療健康小鎮，總投資450億元；綠地與張家港市合作建康養小鎮，投資約100億元；在四川都江堰、貴州官倉相繼拿地，擬建設康養旅遊小鎮等等。
隨著越來越多的企業投身康養文旅，大健康產業的盈利空間正慢慢清晰化。不過，目前成功的康養度假產品仍寥寥，現存項目仍然無法擺脫住宅產品思維，產業佈局缺乏統籌，盈利模式、運營方式不夠清晰等問題不一而足。
一些康養地產項目規模大、設施全、業態多，但沒有產業支撐，只是依靠養生度假娛樂，始終沒有形成產業鏈。而項目中的娛樂、餐飲、購物、度假等業態都是附加值，並不是主體，都不足以對康養項目的根本產生支撐作用。
事實上，康養項目更看重的是護理服務、配套設施和人性關懷三者的結合。康養產業在本質上是服務業，基於“服務”的美好身心體驗才是產業王道；同時，康養消費作為一種複合消費，很多消費會在相對固定的半徑範圍內進行，這就要求康養項目開發應儘可能地配置多種服務，包括配套健康調理、醫療、文化等服務；人文關懷亦是關鍵的因素，在產品設計、宣傳推廣、服務提供等過程中，尊重消費者人格尊嚴和風俗習慣，提供人性化關懷，這是一種競爭軟實力。只有將三者協調統一，才能保證項目持續穩健發展。
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