十月綜述

價格穩定成交價速下滑

世聯EVS重點城市存量住宅10月份加權均價為23,004元/㎡，環比名義微跌0.29%，保持在窄區間內運行。國慶後市場情緒明顯逆轉，“金九銀十”黯然失色，從隱性下跌轉為實質性下跌。

成交量是最能體現市場情緒的指標。10月份觀望氣氛越發濃厚，各線城市存量住宅成交加速下滑，銷售面積環比下跌16.1%，處於4月以來的下行通道。其中一線城市下跌23.8%，二線城市下跌10.2%，三四線城市下跌28.8%。

今年春節相對較早，房企年終業績搶收提前，“秋收爭奪戰”加劇，新建商品住宅銷售環比下跌9.0%。其中，一線城市下跌13.2%，二線城市下跌10.3%，三線城市微升1.8%，四線城市下跌10.4%。

10月份居住用地市場寒意甚濃，成交土地規劃建築面積環比下降21.9%，出讓金總額環比下降26.3%。成交量價自5月份以來總體呈趨勢性下降，開發商高價拿地意願不強，底價成交已成主流，頻繁出現流拍。當前政策調控方向並未發生轉變，預計未來幾個月土地市場仍將低位運行。

均價環比

市場明顯轉向

在世聯評估高頻跟蹤的46座重點城市中，存量住宅均價環比上漲城市有13座（比上個月大幅減少10座），下跌城市有31座，持平城市有2座。環比下跌城市數量罕見地多於上漲城市，市場轉向顯著。

本月環比漲幅居前的城市為瀋陽（1.0%）、呼和浩特（0.6%）、石家莊（0.6%）、長春（0.6%）及東莞（0.3%）。

環比跌幅居前的城市為濟南（-2.7%）、青島（-2.6%）、南京（-1.8%）、煙臺（-1.2%）及鄭州（-0.9%）。

均價同比

上漲城市數量趨勢下降

今年以來，存量住宅均價同比上漲重點城市數量趨勢性減少。10月份同比上漲城市有15座（比上個月減少3座），下跌城市有31座。

本月同比漲幅居前的城市為蘇州（9.5%）、長春（7.4%）、呼和浩特（7.4%）、東莞（6.0%）及南寧（5.6%）。

同比跌幅居前的城市為青島（-11.7%）、武漢（-8.2%）、南昌（-6.9%）、三亞（-5.1%）及石家莊（-4.7%）。

市場展望

市場形勢逐趨嚴峻

秋深寒重，一片肅殺之氣。10月份存量住宅、土地市場價量齊跌，成交量正在快速萎縮，“金九銀十”旺季不旺，加劇市場的悲觀預期。

10月份房地產調控政策發佈高達67次，全年調控密集程度刷歷史紀錄，“五限”調控政策基本見頂。房地產對經濟的錨定作用明顯，全國樓市“雙向調控”繼續發力，“一城一策”在施行上表現為“五限”的邊際放鬆。10月份三亞、南京等“五限”高壓城市的調控政策出現明顯鬆動，未明確放鬆的城市亦伴隨著實際執行力度的下降。

一二線和強三線城市隨著規模房企的重心迴歸，一手住宅市場競爭更趨激烈。非都市圈三四線在棚改任務基本完成後缺乏支撐力量，成交量正在快速萎縮，後期不樂觀。伴隨巨量償債高峰疊加融資全渠道收緊，房企資金鍊面臨空前考驗，“以價換量，現金為王”漸成共識，年前推盤量及促銷力度更盛，全年新建商品住宅銷售金額增速保8%爭10%。

存量住宅方面，預計今年最後兩個月不改“價格穩定，成交下降”態勢。一二線城市存量住宅均價以橫盤整理為主，在政策微調中窄幅箱體運行；三四線城市將面臨較大調整壓力，先降後穩，市場分化將越來越明顯。