孫宇樹作品
棗莊大新城自 2000 年開始建設至今，已走過了18 年，歷經 2004 年市直部門搬遷、2011 年高鐵站建設通車，人口增長逐年遞增，城市建設框架初具雛形。
最近很多粉絲向我們諮詢：城市的發展方向在哪？哪裡比較有潛力？
判斷哪個片區有沒有價值？房地產重要的投資信條：短期看政策，中期看土地，長期看人口。
即所謂短期是否有政策利好！是否有重點項目及公共配套設施投入。
中期是否有充足的土地供應，發展離不開土地。
長期是否有人口湧入
最近一個月讓老百姓神魂顛倒的莫過於十五中新城校區和市立醫院新城院區的消息了，第一：十五中新城校區由傳言到真實，第二：市立醫院的選址還處於傳言之中，但是我們從市政府各方面的舉動之中或許能尋出未來的發展方向！
本文僅做探討，投資需謹慎，入市有風險，切記！
NO.1 | 壹
蟠龍河治理規劃圖
我們知道棗莊市政府在2018年的工作報告中首次提出“一河一路”戰略，（即世紀大道及蟠龍河治理）這也是本屆政府的核心攻關方向，其成敗可以說決定著新城未來幾十年的城運！
今年初世紀大道工程已經全面啟動，如今在穩妥快速推進，預計明年通車。世紀大道、棗曹路、光明大道三條大動脈緊密的把新城老城拴在了一起，形成了百萬人口組團的中心城區，其意義不言而喻！
自古以來河道治理是歷朝歷代的民生工程，關乎國運！因為古代水運是重要的交通運輸方式，而現代城市周邊的河道變成了景觀生態屏障了。
蟠龍河綜合治理作為市政府戰略工程之一，從上圖可以看出重點規劃範圍：南至棗曹路-京滬高速-光明西路，北至薛城區界，西至京滬鐵路，東至店韓路，規劃面積 72 平方公里。
直觀的說就是陶莊段到十二中附近的洪哇段，世紀大道明年既能完工，顯然明年的主要的任務就是蟠龍河治理了。
陶莊粉絲向我們爆料：蟠龍河上游小武穴村（下圖位置）開始了河道用地的徵收工作，蟠龍河綜合治理的大幕即將拉開！
江湖傳言市立醫院新城院區正在選址且我們聽到兩種選址傳言：
第一：陶莊鎮齊湖村和潘樓村附近，某醫院員工透露可能在陶莊和南石交界處的蟠龍河附近還在論證階段，且上個月這個村進行了量房摸底調查，因此讓人浮想聯翩！
第二：市交警隊車管所北側，據說有市立醫院員工開始買入君悅府。
②婦幼保健院位於新城東南方、
唯獨新城東北區域缺乏一所綜合性三甲醫院。
由此我們認為市政府有意佈局市立醫院於東北部是可行的、也是醫療配套均衡化發展的一種體現。
無論是哪種傳言，都指向一處：北部、南石片區。
如果說市立醫院是北部的最大的醫療配套利好的話，那麼青島啤酒魯南生產基地就是北部最大的產業項目利好了！
該項目的位置：粉絲向我們爆料位置大概在祁連山路的北頭，夏莊北附近，據其訴說該項目基本是鐵板釘釘之事了。
10月下旬我們從棗莊政研（市政府辦公室主辦）公眾號獲知：市政府再次提出要積極推動“一河一路”戰略實施，配合實施蟠龍河綜合整治，推動城市跨河發展。
其中的推動城市跨河發展，更是讓我們堅信了：市立醫院即將選址北部城區的可行性了！因為醫院、學校是城市發展必備的核心配套，是少不了的。
NO.2 | 貳
10月23日的市教育局主要領導做客《市民熱線.政風行風熱線》，市教育局郝局長的一段講話即給盈園中學定了調：盈園中學變為十五中新城校區，興城小學變為市直實驗小學東校區。
要知道十五中是第一名校，過半的三中升學率，有多少家庭為了十五中的學區房傾其所有啊！
那麼為什麼十五中會落戶南石片區呢？市政府有何考慮？
上圖即是今年7月1日棗莊市規劃局公示的南石袁塞山片區的控制性詳細規劃圖：從該圖可以看出原盈園中學西至長白山路，北至大連路（規劃中），南至湛江路，這一整塊地預留給了盈園中學。
盈園中學原面積為7.92萬平方約118畝，加上其預留5.0119萬平方教育用地總面積為12.9萬平方約194畝。興城小學佔地約為3.1（約46畝）萬平方。
其光初中部194畝的佔地來看在新城處於什麼位置？我們往後看。
大家都知道新城片區目前除了盈園中學還有三所初中：市直實驗學校、龍潭實驗學校、祁連山學校（在建）。
市直實驗學校位於武夷山路西側，海河東路北側。
從衛星圖測量出市直實驗學校的佔地面積為7.359萬平方（約110畝），該學校為九年制學校意味著包含小學部，總建築面積3.9萬。
龍潭實驗學校位於：黃河路北側，太行山路西側。總用地面積76198㎡（約114畝）；總建築面積38604.2㎡，為九年制學校。
祁連山學校位於礦務局醫院北部，東谷山村駐地南。佔地面積88510（約132畝）平方米；建築面積55278.1平方米。
我們從以上數據對比得知：十五中新城校區（盈園中學）佔地約194畝＞祁連山學校約132畝＞龍潭實驗學校約114畝＞市直實驗學校約110畝。
以上可以看出光十五中新城校區（盈園中學）初中部佔地面積足以秒殺新城其他九年制學校的用地面積了，再加上小學部：實驗小學東校區（興城小學）約46畝的佔地面積，其小學初中部總面積約240畝將會是新城面積最大的學校了。
240畝棗莊有史以來最大的學校佔地面積規劃在南石片區，給了十五中，如此安排讓人不禁浮想聯翩！
隨著周邊小區的建成，學校的擴建工作也將提上日程了。
NO.3 | 叄
11月1日土地掛牌信息
上圖即是市政府9月25日推介會推出的第四塊地（包含GX2019-9和GX2019-10號地）的掛牌信息：
GX2019-9規劃指標：
該地塊出讓面積78666平方米 或 約118畝，
掛牌價4.72億，約400萬/畝
GX2019-10規劃指標：
該地塊出讓面積69866平方米 或 約104.8畝，
1.0＜容積率＜2.2
掛牌價4.192億，約400萬/畝 ，最低樓面價約2727元/平方
如圖所示四號地被分為GX2019-9和GX2019-10號兩塊地，本次僅拿出GX2019-10號掛牌。自9月25日的土地推介會推出的五塊地，除三號地還沒掛牌外：一號地掛牌450萬/畝，樓面價2700元/平方、二號地掛牌400萬/畝，樓面價約3000元/平方、三號地還未掛牌、四號地掛牌400萬/平方，樓面價約2727元/平方、五號地掛牌300萬/平方。
至此可以看出南石片區的四地塊的樓面價竟然超過萬眾期待的一號地，真是匪夷所思！難道南石片區還會有重大利好？
讓人對南石片區匪夷所思的還一個就是與5月16日土拍的昂立大廈後GX2019-2號地塊，該地塊由鴻鑫教主摘得，從2.3億拍到6.3億，以超出4億的價格收入囊中，摺合樓面價約6614.16元/平方米，成交均價約704.82萬元/畝。
南石片區的價格預判：
11月1號掛牌的4號地，即使掛牌價成交，按照2727元/平方計算，加上建安成本和各種稅費及配套費，其高層毛坯開發成本到了6500-7000元/平方了，加上目前行業10%的利潤率，其高層的售價需7100-7700之間了。
這個價格區間高層和多層洋房的差價在1500元/平方之間，因此我們認為四號地多層預估價格在8600-9200元/平方之間，才能保證合理的利潤空間。
可是根據規劃要求該地塊需是精裝修交付，精裝修成本加上利潤約在1000元/平方左右，因此四號地明年的開盤價：高層8100-8700之間，多層洋房9600元/平方起。
昂利大廈後面的鴻鑫地產GX2019-2號地塊，依據樓面價6614.16元/平方米看，其綜合開發成本（毛坯）就在1萬/平方了，售價更是難以估量，大家對鴻鑫教主如此豪擲萬金投入南石片區很是不解？由此看南石片區新盤即使是高層，售價也會過八千了，難道未來南石片區還會有重大利好？
孫宇樹作品
我們認為在棗莊買房不要談什麼投資，所有樓盤都沒有投資價值，外部市場已經進入下跌通道。真正需要考慮的是在哪裡買房能保值，所謂的分析片區潛力無非是揣摩市政府的發展意圖！這次土拍，就像一鍋熱油，瞬間點燃了新城的新房市場，土地價格正在節節攀升。
大家也看到了疑似青啤基地、市立醫院等重大項目落戶北部，再加世界一流學府十五中助陣南石片區及“一河一路”戰略的蟠龍河項目，從市政府的“城市跨河發展”的思路來看：市政府有意佈局北部片區，由此南石片區、祁連山礦務局醫院片區、甚至蟠龍河的陶莊鎮區域都將面臨著千載難逢的機遇，這些重大項目，還在不斷提升板塊的價值，南石更是預示著無限可能！
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