看慣歐美歷史文化建築、早已視覺疲勞的美國華僑小劉，今年第二次回鄉，面對“修舊如舊”的西關騎樓和永慶坊，竟然像小孩一樣興奮得跳了起來。
今年國慶黃金週，備受關注的永慶坊二期 “繡花式”改造示範區（示範段、騎樓段）正式開放，李小龍祖居、八和會館、金聲電影院等一大批具有鮮明嶺南文化特徵的歷史建築重獲新生，傳統的文化元素和當代的生活元素相互點綴、共融共生，形成了一道道別樣的風景，吸引了大批遊客前來打卡。
2018年10月24日，習近平總書記在視察廣州市荔灣區西關歷史文化街區永慶坊時指出，城市規劃和建設要高度重視歷史文化保護，不急功近利，不大拆大建。要突出地方特色，注重人居環境改善，更多采用微改造這種“繡花”功夫，注重文明傳承、文化延續，讓城市留下記憶，讓人們記住鄉愁。
近年來，廣東深入推進“三舊”改造，用“繡花”功夫活化了廣州恩寧路（永慶坊）、泮塘五約、黃埔古港和東莞麻涌鎮古梅鄉韻等一批歷史名街、名村。不同於“大拆大建、推倒重建”的做法，微改造的模式，是在保持原來建築風貌、外觀輪廓和空間肌理不變的前提下，進行提質更新和空間打造，讓“舊”和“新”充分地有機結合。
鄉愁裡的西關大屋雜草叢生
“一塊磚頭差點就要了我一隻腳。”
每到十月，突如其來的秋雨，會讓小劉想起3年前在廣州西關那段讓他心有餘悸的經歷。那是2017年的秋天，還在斯坦福大學讀書的小劉，由於寫作論文的需要，和華南理工大學建築學院的幾個年輕學友結伴，到荔灣區逢源大街、寶華路和恩寧路尋訪最具嶺南特色的騎樓和西關大屋。
小劉的爺爺是土生土長的西關人，曾在恩寧路附近這片當時廣州最繁華的商業區從事藥材生意，後來去了美國舊金山定居。那一週，小劉用腳步丈量了祖父記憶深處的西關。然而，讓他遺憾的是，大量珍貴的文化遺產得不到保護，或者被私人業主“離棄”而變得斷壁殘垣、雜草叢生。在逢源大街附近的一座廢棄大屋裡，為了搞清楚一塊磚雕的來歷，小劉差點被落下的斷木砸廢了右腳。
也是在當年，廣州作為唯一的一線城市納入了全國的老舊小區試點，即將推進一百多個老舊小區的微改造。小劉說，知道這個消息後，胸口壓著的一塊石頭才下了地。
在廣州老城區，隨便登一座摩天大樓，推開窗戶往外看，除了可以將南國商都的美景盡收眼底，還有另一種特殊的“風景”讓人印象深刻：一片片藏汙納垢的城中村和老舊街區。它們大多建成於數十年前或上百年前，在經濟高速發展的衝擊下逐步凸顯出來，與繁榮的現代都市似乎格格不入。近年來，把城市更新與文脈保護對立起來的各種新聞事件不斷見諸報章，引發了大家對當前嶺南歷史文化保護的高度關注和理性反思。
從大拆大建到“繡花式”改造
“由於缺乏理論指導，我國城市更新實踐長期在大拆大建和什麼都不動這兩個極端之間跳躍。”省“三舊”改造協會研究指出。
曾經有過一段時間，廣州的老舊小區和城中村，被視為城市管理的“問題倉庫”和“定時炸彈”。有人建議，即使不考慮集約用地的問題，也應該儘早“剷平”杜絕後患。
廣東省城鄉規劃設計研究院總規劃師、廣東省三舊改造協會規劃與設計專委會主任委員馬嚮明梳理發現，在2009年以前，隨著城市的擴張，經濟社會的快速發展，由於房產收益率高，在這一階段，大部分的土地更新項目以商品房開發為主。
2009-2013年，廣東借省部共建節約集約用地試點示範省的契機，展開“三舊”改造的先試先行，給予了 “三舊”改造更多政策紅利，為廣東化解土地資源緊缺矛盾、重塑地區活力、引導城市和產業轉型升級提供有力支撐。由於政府初步建立了“大赦、放權、讓利”的“三舊”改造政策體系，土地權屬人、地產開發商、金融機構等多方主體積極參與、一哄而上，而改造亦以拆除重建的“工改商”“工改住”為主，住宅庫存加大，同時也出現了歷史文化資源被破壞、公共服務設施不足等問題。在這一時期，大拆大建、推倒重建的改造思維仍然在參與的市場主體裡佔據了主流。記者瞭解到，初期整村推進的城中村改造不可避免地拆除了大量的老建築，譬如獵德村、楊箕村等村的改造，均不得不採取異地重建的方式保護了部分比較重要的祠堂和廟宇等。
不過，積極的一面是設立佛山市“三舊”改造試點示範市，如佛山祖廟東華里，實踐由政府主導下的連片改造整體開發模式引人注目。各地市也完成了第一輪“三舊”改造規劃，“三舊”改造工作取得實質性進展。馬嚮明分析稱，在此基礎上，2014年至今，廣東實施的舊改新政拓展了“三舊”改造外延，通過不斷釋放的政策利好調動市場主體積極性。
“我們看到，在新的階段，廣東的舊改開始注重返還公共設施，注重更新單元改造及成片連片改造，注重保留‘鄉愁’，倡導‘繡花式微改造’‘工改工’‘城中村變身’‘老街區活化’等的趣味空間增加。”馬嚮明說。
舊改被叫做“難啃的硬骨頭”
恩寧路作為廣州西關文化圈核心區域，至今保留著該市最長和最完整的一段騎樓。西關騎樓是早期粵派騎樓的代表。沿著恩寧路，可以看很多騎樓的外觀有著明顯的古羅馬裝飾特徵，如羅馬柱、捲曲花紋等，同時也融入了清水磚、滿洲窗這些中國傳統建築的元素。不過，作為廣州危舊房最集中的區域之一，在永慶坊附近就曾有43棟徵而未拆的房屋，樓齡大多已超過80年，改造前有30棟已嚴重損壞，還有部分已開始倒塌。
正因為如此，有人主張將部分建築推倒重建，解決該片區的環境安全問題。2007年，荔灣區全面啟動對問題建築的拆遷，同時開展了最初的方案設計。由於當時各界對歷史文化保護的認識還存在分歧，這份主張“大拆大建”的方案始終未能通過，導致項目“爛尾”了多年。
直到2009年廣州“亞運”前，華南理工大學王世福教授帶領的團隊對恩寧路方案進行了重新設計，開始轉變思路，以保護歷史文化為前提，在廣州第一次提出在老城區做減量規劃。不再大拆大建，取消部分“開膛破肚”的規劃道路紅線，恢復河涌，保護舊的街區肌理和傳統騎樓街，實現了道路拓寬的紅線避讓歷史文化保護的紫線，促成了荔枝灣湧揭蓋復湧工程的實施。
2011年，該規劃通過了廣州市城市規劃主管部門的審批，作為後續永慶坊及恩寧路街區各項改造更新工作的依據。2015年，廣州正式成立了城市更新局，啟動了微改造計劃，永慶坊作為第一批示範項目，遵循“黨委統領、政府主導、企業承辦、社會參與”的原則開始實施，拉開了廣州舊城微改造的序幕。
2016年，永慶坊一期改造完成後正式開放。2018年，該項目以“繡花”功夫活化廣州歷史名街、讓老城市煥發新活力的做法，受到政府和社會各界高度關注。2019年國慶黃金週，永慶坊二期改造示範區正式開放。
“在廣東，可供企業施展‘繡花’功夫的舞臺其實非常寬廣”。廣東省自然資源廳相關負責人告訴記者。
廣東最早對“三舊”改造進行深入探索並取得突出成績。根據廣東此前印發的深入推進“三舊”改造三年行動方案（2019－2021年），至2021年，全省要新增實施“三舊”改造面積23萬畝以上，完成改造面積15萬畝以上，投入改造資金5000億元以上，其中社會投資約佔85%。
截至今年8月底，廣州已推進的老舊小區微改造項目達685個，其中正在實施220個，正在開展前期工作293個，預計到今年底可累計完成項目300個。其餘登記在冊的小區將於2020年全面開工，到2021年基本完成。當前，廣州正著力打造的就有海珠廣場、恩寧路、沙面、舊東山、溫泉小鎮等多個老舊小區重點連片項目。
不過，由於存在規劃調整難、審批門檻高、土地徵拆難等諸多難點堵點問題，各類舊改項目一直被稱作“難啃的硬骨頭”。而在一些企業看來，沒有大量土地資源作為交換的微改造項目，則是“硬骨頭中的硬骨頭”。
文旅等產業為舊改注入新動能
文化搭臺，經濟唱戲。廣東的城市微改造，不僅“為城市留下記憶，讓人們記住了鄉愁”，而且通過“文化+”旅遊、商貿、餐飲、休閒、娛樂、藝術展覽等推陳出新、五花八門的活化項目，為歷史街區和城中村引入產業，為老城和舊村注入新的活力。
永慶坊一期已開放特色民宿集群、文化體驗店、特色餐飲、創意辦公、文藝展演空間等多類業態；二期約7萬平方米的空間裡，將打造老字號一條街、西關風情體驗區、濱水休閒餐飲區、複合型文化展覽中心、沉浸式文化體驗區、辦公生活區等全新體驗。
具有800多年曆史的嶺南文化古鎮沙灣，在改造後重點扶持粵曲、醒獅、鰲魚舞、飄色、乞巧等傳統民間藝術傳承發展，並將魚燈、龍獅、磚雕、灰塑等傳統技藝融入旅遊開發。
已經成為珠啤文化、嶺南文化、時尚潮流體驗地的琶醍，前身是珠江啤酒廠區，改造後不僅保留了珠江啤酒的DNA，還推動園區商業生態產生新的變化：爵士音樂風情酒吧、墨西哥風情餐廳、特色的咖啡廳、私房菜……霓虹閃爍的夜晚將琶醍變成夜生活的天堂。
潮州古城走出了一條“主客共享”“全域旅遊”的發展之道。一方面堅持“主客共享、城景一體”的宜居宜文宜遊發展之路，強調社區和景區一體化；另一方面激發民間力量驅動文旅融合，文物資源變旅遊景點、工藝美術變精品業態、居民建築變創客民宿；再一方面逐步建立“文旅+金融”的文創和資本對接平臺等。
一支支傳統與現代融合發展的交響曲正在提質更新後的廣東的舊城鎮、舊村莊和舊廠房華麗登場，為社會經濟的發展注入新的動能。
幕後
“繡花式”微改造如何讓各方滿意？
考驗城市規劃建設的精細化程度
在全國，採用“繡花式”微改造模式來打造的歷史文化街區，比較知名的有上海太平橋“新天地”、浙江嘉興桐鄉烏鎮、北京南池子普渡寺地段和蘇州桐芳巷等。
2018年以來，以廣州恩寧路（永慶坊）、泮塘五約、黃埔古港，以及東莞麻涌鎮古梅鄉韻項目為代表的“繡花式”微改造模式，在全國受到了廣泛關注。當年，廣東省住房城鄉建設廳、省自然資源廳（原省國土資源廳）等多個部門表態，將運用微改造、拆除重建、“微改造+拆除重建”等方式加快推進城市更新。2019年9月，廣東省正式出臺19條舊改新政，針對項目審批、拆遷等難點堵點問題提出了一攬子解決方案，助力城市更新加速推進。
不過，王世福教授認為，“繡花式”微改造涉及歷史建築和傳統風貌建築的修繕、還涉及社區環境的品質提升，綜合成本投放大，企業預期回報週期長、獲得的經濟效益相對較低，有些先進經驗是否能夠直接複製推廣到其他的老舊小區和城中村，還有待進一步觀察和探索。
項目費時費力回報低 如何提升企業參與積極性
省“三舊”改造協會的研究還揭示，由於中國的城市更新的特殊性，表現為快速的城鎮化和大規模的城市更新交織進行，在城市更新中，政府、開發商、居民等進行博弈，對各方利益的平衡也使得歷史文化遺產保護難度驟增。
“繡花式”微改造，在一定程度上意味著多投入和少盈利。
記者瞭解到，在傳統的觀念看來，把整個老區和城中村推倒重建、從而獲得大量土地資源來發展房地產項目的改造模式，對企業回報最為豐厚。相比之下，繡花式改造費時費力回報低，甚至可能吃力不討好。
記者在走訪永慶坊時看到，微改造隱藏著巨大的工作量。在街區整體風貌提升方面，企業不僅要遵循“修舊如舊，建新如故，新舊融合”的原則來對所有歷史建築設施進行修復改造，必須在保持原有的空間肌理和嶺南建築風格不變的情況下，才能對建築進行立面修復和整飾，並對建築物進行翻新排危。對遍佈整個片區的麻石路面，不僅要重新規整鋪砌，而且要增加兩處街頭綠地、廣場，讓街區整體空間環境和風貌得到提升。
除此以外，業內人士眼中的“硬活”，還包括房屋結構加固、消防安全提升、三線下地規整和提高居民生活便利等。為了保證建築物的使用安全，永慶項目通過加因工程，將抗震設防烈度升級到了7度，這意味著老建築的結構強度與新建現代建築沒什麼兩樣了。以往，老舊小區及街巷上空各類線網雜亂無章，缺乏統一規整，部分居民還將家庭衣物掛於網線進行晾曬，存在極大的安全隱患。為了改變這種情況，永慶坊對一二期範圍內的線網進行了集中規整，並增建配電房，對市政管網重新進行了鋪設，實現電力、通訊、有限電視三線下地，以美化園區環境，提升遊覽及居住體驗。
綜合來看，廣州的泮塘五約、黃埔古港和東莞麻涌的古梅鄉韻均屬高投入的微改造項目。沒有規模化的土地資源置換，企業在微改造項目的盈利空間自然大打折扣。
不過，王世福並不認為參與“繡花”的企業會吃虧。“做大了社會效益，取得社會各界的廣泛認同，等於給企業做了一次形象宣傳。像永慶坊這樣的廣告效應，多少錢都買不來。”如何提升企業參與的積極性？政府若能在公房活化利用、項目審批許可和其它配套政策方面給予更多支持，對於激發企業把“繡花”功夫應用到更廣泛的舊改項目，將大有幫助。
永慶坊竟然當街晾衣服 不同利益主體在此共融共生
廣東省“三舊”改造協會有關負責人向南方日報記者表示，在政府宏觀調控下，部分項目可以選擇政府引導、開發商參與的方式，由政府制定歷史文化街區的保護措施、保護內容要求，在政府監督下，由開發商進行實施。
過去這幾年，由永慶坊探索的“黨委統領、政府主導、企業承辦、社會參與”這一新模式，取得了明顯的成功，也受到了各界的關注。這些年一直在深度參與這個項目規劃設計的王世福教授向記者坦承，雖然從專業的角度，部分項目的設計和實施可能還存在許多可討論的空間，但永慶坊能夠把一個本來已經殘舊破敗和淡出公眾視野歷史文化空間，重新拉回到社會關注的焦點，把這麼多傳統和現代的元素在這裡共融共生，同時引入新的產業，讓老舊城區煥發出新的活力，成為年輕人的打卡地，這本身就非常難得。
微改造，其實考驗的是一座城市規劃建設的精細化程度。王世福認為，企業接手這樣的項目，即使在人才、時間和金錢上沒問題，也可能在其他方面遭遇許多障礙。首先，現有法律法規和政策對歷史建築保護和修復潛在的障礙非常多，政府、企業和專家都認為好的操作方式，往往法律、規範和政策不允許這樣做；其次，改造不僅意味著要改變現有空間環境和生活方式，而且很可能要重組現有的資源和利益格局，對項目必然會出現支持、反對和觀望三種不同態度的人群，這些人群背後都有著不同的利益訴求，如何找到一種科學合理併為大家所認同的利益協調方式，非常困難。最後，在實施過程中，企業除了要面對立項報批、拆遷安置、規劃調整、施工許可等難題，還可能遇到其它一些矛盾和問題。
永慶坊項目的實施，也讓不同的利益主體看到了一種新的可能。隨著一期項目的改造完成和正式開放，部分原來持懷疑觀望或反對態度的原住民或業主，開始與企業討論合作，企業也認識到積極與私房鄰居業主溝通協調的重要性。
在王世福看來，“繡花式”微改造是一種妥協，更是一種智慧，要求改造者要用更多的時間投入、金錢投入和智力投入去換取各方的利益協調，最終達到不同利益主體的共贏。隨著永慶坊二期項目的深入推進，面對的私人業主會更多。
有人說永慶坊居然還有未搬遷的業主對著街巷晾衣服，有點大煞網紅打卡點風景。而在王世福看來“這就是永慶坊最接地氣的地方，也是廣州最有活力的狀態。說明我們承認彼此的差異性，用一種尊重和包容的心態去實現不同利益主體的共融共生。所有人的改變，都發生在漸進的過程中，老舊城區更新提升逐漸釋放的增量收益，如果有更加合理的分配、合作機制，就會有更多的人受益，隨之就會出現更多的社會認同，這也才是微改造真正的共享共贏目標。”
在馬嚮明看來，城市更新不僅僅是舊建築、舊設備的翻新，而是採用保護、整治、重建、開發利用等不同更新方式，實現城市由傳統的物質更新走向融合社會、文化、經濟和物質空間為一體的全面復興和綜合更新。
【記者】馮善書 蔡華鋒
【策劃統籌】盧軼
【作者】 馮善書；蔡華鋒
【來源】 南方報業傳媒集團南方+客戶端
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