在上海，老破小的投機

上海的典型住宅經歷過幾次變化。

第一代是上世紀二三十年代的代表住宅石庫門；

圖為臨近黃浦江的老新街和如意街

倒馬桶和倒痰盂在魔都每天仍然上演著。

幾乎每條老式里弄都有一個公共廁所

第二代是50年代以曹楊新村為代表的一室戶不配套的筒子樓；

▲曹楊新村全景（1960年代）

住房困難的年代，幾代多口人擠在十多平方米的屋簷下是常有的事，和隔壁鄰居共用廚房和衛生間也稀鬆平常。

接下來的第三代是80年代出現的小廳、小煤衛、大臥室佈局的新村工房；

這種戶型上海80後大概都住過

上世紀80年代一梯六戶式的新村工房

上海人喜歡將這批擁有獨立煤衛的住宅稱為“新公/工房”，以區別此前煤衛合用的“老公房”。

這些服務於國有企業職工，由3～6層磚混結構住宅構成的行列式小區，是今天上海最具特色的住區類型和城市景觀之一。

有些工人新村面積足夠大，甚至曾有人在文章裡寫道：“在上海生活超過40年，我發現魔都一個好玩的細節—上海人的圈子中，常有來自彭浦新村的朋友。”可見彭浦的規模之大。

上世紀80年代，彭浦新村被確立為大型居住區，從1958年開始陸續建成的彭浦一村、二村、三村，又先後興建了彭浦四村至九村。到1994年，居民共達15.8萬人。

如今彭浦新村一覽

用現在的眼光來看，這樣的新村似乎起點不高，過於簡陋，但是在經歷過那個百廢待興、艱難起步的年代的人看來，這已是了不起的成就。

那時的工人新村，不僅承載了個人對新的居住環境的期待，還寄託著集體對社會的美好願景。

不過，工人新村在1990年代以後逐漸退出了住房建設市場，還受到了90年代以來上海舊城改造的威脅。

舊城改造改變了上海城市的空間形象——大量的歷史街區被拆除、高層商品房小區取而代之。隨後的第四代就是現在的大廳、大煤衛、小臥室佈局。

現代住房按下不講，買與賣都是為了滿足現代居住舒適性的需求。

這類老房子目前有兩個熱點話題：一個是給老公房加裝電梯；另一個是一直熱流湧動的使用權房市場交易。（前段時間傳言使用權房政策突然變了，從12月1日起，使用權房開始限購？該傳言未得到權威部門明確證實，存疑。）

什麼是使用權房？簡單地說，上海市區有租賃卡的就是使用權房。沒有產權，只有使用權，相當於跟政府簽了長租協議。常見形式為老式石庫門，各種里弄，老洋房的之類，獨立廁所都未必有。

但我們知道，現在的上海有大量的現代人依然熱愛“老古董”式石庫門，即便是套內沒有馬桶也要囤上一套，好像為了年代久遠的歷史感，可以捨棄現代便捷的生活需求，這種“反人性”操作居然這麼多年被熱捧，到底為什麼？

首先，它們的地段都很好。畢竟常在內環內新天地、南京路、復興公園周邊散佈，位置好，自然投資價值也堅挺，更何況新政前這種使用權的房子最大的利益點，就是不限購。可以掛戶口，上學區，賭拆遷，還不佔房票。

有了投機點，便有些許人利用政策大量囤房，精裝改造鳳姐變冰冰，用逐年增長的地價和租金對抗通脹並獲利。

另一個為人熟知的話題是上海老公房加裝電梯。

本以為大家共同商議、共同出資為老房子加裝電梯是好事，沒想到在全網發酵的輿論最終指向了個人利益。

有住戶這樣說：“樓梯房，一樓可以賣300萬，六樓240萬，加裝電梯後，一樓貶值為270萬，六樓升值為300萬，優越感從正60萬，變成負30萬。如果我在一樓，必須給我補貼90萬才同意加裝。”

雖然六樓升值不假，但也要考慮加裝電梯的成本（加裝費用）。一樓300萬的房子，還是價值300萬的，270萬出售賣得更快而已。不過不少人的觀點在於，市場容量是一定的，買了六樓的電梯房就不會去買一樓了，這樣一樓的優先被考慮權就被轉移到高樓層，等於就是被貶值了……

有低樓層住戶這樣講：“買高樓層的，當初就應該考慮到上下樓的問題，現在強壓低樓層居民加裝電梯，合適嗎？”

而高樓層居民這樣回懟：“買底層的就該考慮以後加裝電梯！老年人腿腳不便裝電梯是真實需求，好像買你房子的人永遠十八歲似的。有電梯的老破小比起沒電梯的老破小哪個好賣？”

更有不服的說：“十幾年甚至二三十年以前買的多層樓房，能想到現在會加電梯？沒電梯的三樓黃金樓層，裝完電梯馬上跌價，高層的一下水漲船高，你說換你同意裝不？倒是買了四五六樓的人，當初覺得高層視線好，低樓層潮溼光線不好，所以要買樓上的，現在覺得上下樓不方便要裝電梯，什麼便宜都想佔。隨你怎麼說，一樓就是不給裝！”

對加裝電梯不滿的人現在更是又氣又無奈，以前還能一票否決，現在三分之二，等於“明搶”了，堅決不同意。

本是件惠民的大好事，沒成想住戶自家算盤打得響，還未實地推廣就先引爆鄰里矛盾，網絡口水戰先打響。老公房加裝電梯，本是福利，但看來除了電梯這棟樓的高層支持，其餘住戶都反對——看不得別人的房子憑空增值。

以這種思維，兩邊的生活品質都會難以提升。糾結成本其實很正常，更多的人家想想還是提升荷包能力，換房！

老破小本是上世紀的產物，誕生之初也是為了解決居民生活需要，安置回城知識青年，在當時是非常受歡迎的房產。而如今，更多的人為了改善生活品質，早已遷出工人新村，留下來的老住戶或者新購入的買家，有不少無視生活需求，卻保留了投機心態。

在靜淡市和日益完善的政策下，囤積居奇、等待拆遷、忽悠接盤俠，這樣的購房心態要不得。

當時選房時人們做的選擇，一定深思熟慮後的最優解，即便不是最優解，也是為了他內心未來對美好生活的期待。

而隨著時間的推移，錯過了換房的最佳時期，有人開始慢慢懷疑自己當時的選擇。希望一擊即中的暴富心態和見不得改善的擋路心理，都是要不得的。但凡出現一點點事情，一點點改革和政策變動，不少人就會風聲鶴唳，忘了應該思考一下為什麼對自己沒有自信。

對自己認識不清，對所處的城市認識不清，上升到最壞的高度，就會導致最極端的行為，要麼唱衰，要麼哄搶，而最好的房價永遠是十年前，最好的改善時間卻永遠是現在。

地產上海（ID: estatesh）關注最前沿的地產資訊，深度報導上海區域房產動態。旗下擁有多個微信公眾號、今日頭條、網易新聞、新浪微博等全媒體矩陣，並通過專業團隊深耕長三角地區，商務合作歡迎留言與我們聯繫。