前有青客，後跟蛋殼。長租公寓戰火繼續蔓延。

近日，蛋殼公寓正式向美國證券交易委員會SEC遞交上市招股書。根據瞭解，本次IPO計劃募資至多1億美元，而蛋殼公寓上市後，或許將再吸收新鮮血液，未來不排除開展併購和投資活動的可能。

值得注意的，就在提交招股書前，蛋殼公寓剛完成了新一輪融資，來自於華人文化產業投資基金和春華資本的D輪1.9億美元融資。

招股書顯示，當前股東結構中，螞蟻金服作為蛋殼公寓戰略投資方，佔股7.8%，老虎環球基金為最大機構投資人，佔20.0%股份，CMC資本持股9.4%，蛋殼公寓聯合創始人兼CEO高靖直接持有14.2%股份，天使投資人兼董事長沈博陽持有6.3%的股份。

事實上，此前市場中早已流傳多個蛋殼、自如的上市計劃，這次是否會一語成箴還需時間檢驗。不過，國內長租公寓市場不斷降溫已然是事實，而資本市場的態度或許將不會樂觀。

急速增長也難掩虧損醜態

近年來，長租公寓服務商如雨後春筍般出現，頭部企業諸如自如、鏈家、蛋殼，同時還有貝殼找房、安居客等大量租房服務商。這些平臺強勢膨脹的背後，折射的都是國內租房市場急劇擴大的現狀。

根據招股書內容，截至2019年9月30日，蛋殼公寓已進入北京、深圳、上海、杭州、天津、武漢、南京、廣州、成都、蘇州、無錫、西安、重慶13地市場，共運營40多萬間房間，與成立第一年（截至2015年12月31日，其運營房間數為2434間，且全部位於北京）相比，房間數增長166倍，2015年底至2018年底三年年複合增長率達360%。

根據艾瑞報告顯示，蛋殼公寓的規模為國內長租公寓運營商第二位，且房間數增長最快，增速居行業第一。截至2019年6月30日，租客入住率為89%，租客續租率超過了51%。

財務數據上，蛋殼公寓主要收入為租金和服務費。2019年前9個月，蛋殼公寓收入50億元，較2018年同期的16.73億元增長198.8%。2018年和2017年的營業收入分別為26.75億元和6.57億元人民幣，同比增長307.3%。

不過，目前蛋殼公寓仍處於虧損狀態。

蛋殼公寓2017年、2018年淨虧損分別為2.72億元、13.69億元；2019年前9個月淨虧損25.16億元人民幣，經調整後EBITDA為負14.61億人民幣，而上年同期淨虧損8.13億元。顯然，

在客單價上，2019年前9個月，蛋殼公寓平均月租金為2155元，也低於2018年同期的2408元，不過，主要原因在於其發力二線城市市場，二線城市的房源比例升高，降低了平均租金。

扎堆上市，燒錢講故事

上市，儼然成了今年長租公寓的關鍵詞。

10月7日，青客公寓趕在自如與蛋殼之前，率先在美提交招股書，如不出意外，11月5日青客公寓將在納斯達克掛牌上市，證券代碼為“QK”，計劃募資1億美元。

10月28日，蛋殼公寓不甘落後，也向美國證券交易委員會（SEC）正式遞交F-1招股書，擬進行首次公開募股IPO，預計將以“DNK”為交易代碼登陸紐交所。

不過，作為長租公寓老大的自如，在青客公寓“搶跑”後不久，CEO熊林接受採訪時卻保守表示，“長租行業已經由創業期進入精耕期，更需要聚焦於創造用戶和社會價值，暫不急於啟動IPO。”

對於集體上市，其背後的最大原因或許就是市場和資本的雙重推動。

不少分析人士認為，對於長租公寓而言，充足的現金流就是生命源，於是IPO便是許多長租公寓品牌的唯一選擇，在轉向二級市場直接融資的同時，也能讓之前的投資方退出。

艾媒諮詢CEO張毅在接受媒體採訪時也表示，每家長租公寓的服務商背後都經過了好幾輪的融資，對於前期尤其是A、B輪投資方來說，經過3-5年的投資後的迫切需求就是尋求退出。所以從資本角度來看，上市也是退出的一個過程。

就蛋殼而言，成立僅四年，卻一直是資本“寵兒”，7輪融資背後，明星機構群星閃耀。不僅包括戰略投資者Tiger Global Management、螞蟻金服、高榕資本、愉悅資本，就在本次提交招股書前，公司還剛剛完成了D輪1.9億美元融資，投資方CMC資本和春華資本。

在長租公寓這場IPO競賽中，目前主要以蛋殼和青客為主。而青客公寓其實也沒有逃脫“虧損上市”的命。

財務數據顯示，青客公寓2017年和2018年的營業收入約為5.23億元和8.90億元，同比增長70.3%；淨虧損分別為2.45億元和4.99億元。截至2019年6月30日的9個月，青客公寓營收8.98億元；淨虧損則為3.73億元，略高於2018年同期的3.24億元。

與此同時，青客公寓從很早也開始藉助資本之力。企查查顯示，早在2012年6月其就獲得紐信創投的天使投資，隨後又先後獲得過達晨、塞富、摩根士丹利等知名機構加持。

不過，長租公寓從三年前被各路投資人看好，並加速進場後到如今，行業爆雷此起彼伏，各品牌逐漸迴歸理性，長租品牌已經開始放慢步伐，行業融資局面也在悄然發生變化。數據顯示，2019年前7個月僅有11家長租公寓品牌獲得了融資，同比下降70%。而11家公司都是業內能叫的出名字的頭部企業，如自如、蛋殼、窩趣、魔方。

瘋狂暴雷背後是盈利不清現金流不足

近兩年，長租公寓時常以爆倉、破產等方式出現在大眾和媒體面前，行業“野蠻生長”時代顯然已經步入尾聲，部分企業被清除而部分企業也必然試圖想要跑的更快。

事實上，長租公寓賺錢主要有兩個渠道：一是租金差，扮演了二房東的角色，較低價格收房，較高價格出租。二是服務費，扮演了租房中介的角色，相當於中介費，某長租公寓的服務費就是月租金的百分之十。除去房屋裝修和折舊等因素，長租公寓能獲取的利潤並不高。

研究數據顯示，長租公寓行業平均利潤水平僅在2%-4%，現金流回正週期至少6年以上。

電子商務研究中心分析師陳禮騰對媒體表示，對於長租公寓這種與房產相關的行業，充足的現金流對企業而言十分重要。這裡值得注意的是，截至2019年9月30日，蛋殼公寓賬面現金及現金等價物（包含現金、存款及受限資金）為23億人民幣。

其實對於長租公寓這一新生事物，許多地產商都十分明確是未來行業趨勢，具有戰略佈局意義；但就是由於缺乏有效的金融工具實現退出，因此不願對長租行業投入過大，以免影響其資金回籠的速度。

整體而言，長租公寓往往運營過重且盈利模式單一，運營方過度依賴地產方面的資源，對於玩家而言，欲佔領市場就不得不持續輸入現金供養，進而穩住基本盤，這便是業內普遍認同的“房源即一切，規模為王”的方法論。2018年，自如和蛋殼為爭搶房源，搶佔市場，互相給房東競價，哄抬房租，還曾引發社會廣泛批評。

而所謂“金融創新”的各類租金貸，便是拯救需要現金流擴張的長租公寓的稻草。

對於長租企業而言，對資金的需求確實十分巨大，包括裝修、運維、收房、空置等，通過租金貸雖然可解決部分問題，但如果過渡依賴，企業勢必會出現經營風險。如果仍然無法合理控制金融杆槓的使用，降低單個房間成本，一味靠虧損換市場的做法是絕對無法持續的。

寫在最後

事實上，長租公寓前期資金投入大，回報週期長，屬於微利型行業，而這也意味著，所謂藍海，其實競爭壓力也極大。一面是快速融資高速增長，一面是持續擴大的虧損，如此畸形的成長模式，勢必會留下種種副作用。

野蠻生長的長租公寓，如今也像共享單車一樣，經歷了混亂的市場份額大戰厚，走向強者越強，弱者淘汰的結局。盈利難題未解，融資、圈房、上市三部曲之後，蛋殼和青客公寓們又該何以為繼？