每個年代都有屬於自己的印記，從結婚的“三大件”可窺一斑。

上世紀70年代，手錶、自行車、縫紉機開始流行，算上收音機，合成“三轉一響”，手錶要“上海”牌，縫紉機要“蜜蜂”牌、“飛人”牌，自行車要“飛鴿”牌、“永久”牌，這三件裡哪怕有一樣，也會面上有光。

80年代，冰箱、彩電、洗衣機飛入尋常百姓家，電氣化的生活方式開始普及，冰箱是單門的，洗衣機是雙缸的，電視機是黑白的，現在看起來異常笨重，當時卻十足光鮮。

到了90年代，人們的閱歷更加開闊，冬暖夏涼的空調，苦練五筆的電腦，還有繽紛多彩的DVD，成為三大件的新寵，哪怕當時的空調只能製冷，不管電腦運行的速度多麼像“蝸牛”，那種新奇勁，是現在任何物品無法代替的。

時過境遷，這些老物件帶給我們的只有回憶而已，它們的外觀、配置、功能早已今非昔比，尤其是電視機、電腦、BB機之類的電子產品，行業早就成了一片紅海，沒人稀罕了。

現在的“三大件”又是什麼？相信大部分人都會脫口而出：房子、車子、票子。

這幾樣東西，字字千鈞。

車子倒是其次，畢竟有個10萬塊錢就能買到不錯的代步車，但房子和票子，卻是讓大部分人望而卻步。

以前說起誰手裡有個幾十萬，感覺就是“非富即貴”了，現在隨便找個縣城的業主問一問，身家百萬以上的比比皆是。

人們對“財富認知”的劇烈變化，正是最近幾年內發生的。

經濟學家梁中華此前指出，2008年之後，全國房價第一波上漲是從2009年2月到11年8月，持續時間為30個月，累計漲幅達到14%，在隨後的9個月時間裡回調2.3%。

第二波是從2012年5月到2014年4月，持續時間為23個月，累計漲幅有6.2%。但在之後的一年時間又回調了5.3%。

第三波是從2015年3月至今，持續時間超過了50個月，漲幅高達24%，上漲時間和漲幅都遠超前兩波。

從各城市能級的表現來看，2015年以來，一線城市房價累計漲幅達到44%，二線33%，三四線城市整體也有33%。

對絕大部分城市來說，沒個幾十萬做首付，連三大件的門檻都夠不著，買的車子再好，手裡的現金再多，都不如有一套房來的實在。

問題在於，現在的房子，跟上世紀的手錶、自行車和電視機有沒有可比性？

當然，我們必須要承認，房子是附著在土地上的不動產，手錶、自行車和電視機只是流水線工業品。

不買房，就是國人觀念中的“無家可歸”，孩子入學時，即便租房者也有居住證，學校也要個稅、社保、證明等一籮筐的繁瑣手續，在這個城市沒房子，出門跟同事朋友吃飯也覺得索然無味，多少有點自卑。

那些流行的電子產品，一陣風似得從生活中刮過，忍著不買也無所謂。

但是，筆者覺得，只要是商品，它們的定價規律、行業發展、估值體系，就一定存在類似的地方。

第一，供需決定價格。

決定商品定價變化的最關鍵因素，永遠是供給和需求的變化。

過去的十年時間裡，各地都在推進新城開發，增加商品房的供給。根據中國城市統計年鑑的數據，2006-2016年我國城市建成區面積累計擴張了61%，城市建設用地面積擴張54%，而城區人口只增加了21%。

到處都是開發區、示範區、高新區、融合區，隨便拉出來一個三線地市，CBD、五星級酒店、超高層地標必然是標配。

城區面積擴大了60%，人口流入只有21%，這個簡單的加減法，相信小學生都知道會是什麼結果。

這份數據是2016年的，正是在那一年，商品房待售面積才出現了7億平米以上的歷史最高位，在此之前，不少中小城市歷經2014-2015年初的持續下跌，幾乎抹平了過去5年的漲幅。

也正是從2016年開始，棚改貨幣化的推動，以恆大、碧桂園為首的龍頭房企向三四線小城擴張，才有了最近幾年波瀾壯闊的漲勢。

歷史是有記憶的，更何況，離現在只有三四年的光景，我們不應該忘記。

不過，棚改和開發商的催動，對樓市來說只是過眼雲煙，再次攀升的庫存、正在加速的老齡化、15-64歲勞動力人口的下降，需求萎縮的大勢卻難逆轉。

工業化的流水線，可以生產出不計其數的電子產品，300多個地市，幾千個縣城，也能產出密密麻麻的高樓，從供需層面來說，道理當然是相通的。

第二，從“藍海”到“紅海”，行業早晚會碰到瓶頸。

行業的擴張軌跡，也能為我們提供一個新的思路。

中泰宏觀在10月下旬發了一個報告，根據統計，2019年至今我國破產房企達到了378家，其中廣東數量最多，高達60家，佔比15.87%，浙江、江蘇所佔比例也都將近10%。

這是一份很有意思的數據，房價最高的珠三角和長三角，偏偏是房企破產數量最多的區域。

在6月份，長江證券研究所宏觀債券研究員趙偉發文指出，我國居民槓桿向住房市場過度集中，有三個地方居民槓桿率近70%，其中浙江排名第一，高達76%，上海位居第二，槓桿率高達68%，廣東成為第三，達到了64%。

很明顯，江浙粵的槓桿率最高，房價也最高，房企破產也最多。

這說明了一點，高房價對房地產行業的影響，已經開始從“正相關”向“反噬”來過渡，即便這些地方的人口流入在全國首屈一指，即便當地隨便一個房主就是幾百上千萬的身家，增長的空間也已經很小了。

因此，經歷了20年漲勢的房地產行業，規模到達瓶頸是早晚的事，不能說因為房子這種商品很特殊，就能夠逃脫行業規律，這是不現實的。

最近，安居房產研究院發佈了《2019年三季度樓市總結報告》，報告指出，商品房銷售金額或將在2019年達到頂峰。

該研究院院長張波預計，在房地產去產能化背景下，商品房規模見頂，2019年商品房銷量或呈現“一增一減”，全年的銷售面積同比減少，但銷售金額依然有望突破15萬億大關。

也就是說，2019年，就是樓市成交規模的巔峰，明年開始就要走下坡路了，這已經是業內的共識。

第三，房產估值與“持有成本”的關係。

決定買賣房產能不能賺錢的因素很簡單，與任何商品一樣，扣除成本，低買高賣，差價越多，賺得越多。

以前炒房太容易了，限購能夠繞過去，沒有限售時間限制，房貸利率還能打折，開發商還能辦首付分期，實在不行自己借點錢湊一下，等個一年半載，隨時出手，隨時就能成交。

此時，房產的估值體系直線飛昇，因為沒有成本束縛。

現在呢？任何你能說出口的熱點城市，必然會有社保和個稅的門檻，補繳的還不算，蘇州、青島、長沙這樣的城市，動不動就是限售5年以上，算上施工交房、辦理房產證的時間，沒個十年八年的別想賣掉。

漫長的時間裡，物業費、水電暖氣費、裝修、維修，都是成本。

更重要的是，房子與電視機、電腦等物件有一個相似之處：折舊。

在百城房價統計中，有一半以上的城市過去一年的房價漲幅不到6%，即使按照3%的租金回報率、5%的資金成本、4%的房屋折舊率來算，在這些城市拿著房子都是虧錢的。

還有未來可能落地的房產稅，房屋持有成本的上升，流動性的下降，給房產既有估值體系造成的衝擊，不容忽視。

在內行人眼裡，這些觀點，李嘉誠早就說過。

最近幾年，李嘉誠最熱衷的事就是拋售自己旗下的地產項目，而且年年都賣，到最近這次加起來已經超過1000億港元，和王健林被動出售地產項目不同，李嘉誠是主動調轉投資方向，有人說超人老了，眼光不準了，2013年就賣了那麼多地產，要是持有到今年，還得漲50%以上。

早在2013年，李嘉誠接受採訪時，就解釋過為何這樣做：我們是一家小心經營的公司，長實今天的負債比例是4%，和黃是21%，還有在加拿大的Husky，負債比例只有12%，以這麼大規模的公司而言，屬於低的比例。這是我做生意的原則，對於債務和貸款問題，非常小心處理，如履薄冰。我從1950年開始做生意，到今天已經六十多年，經歷過不少風風雨雨，也一路走過來。

他在最後總結了一句很經典的話：我一生的原則是不會去賺最後一個銅板，就是最後那分錢，要很小心。

同樣的道理，其實也適用於現在的樓市，上世紀的“三大件”已經落伍，如今的房子，似乎也到了“最後一個銅板”的時間。

不可否認的是，商品房的地位依然無可替代，想要擁有更好的生活，一套自住房必不可少，但是，把房子當成商品來賺差價的手段，借“改善”之名，行“投機”之實的置業方式，遲早會陷入“泥沼”。