最近不仅广州楼市、地市表现“凉凉”，连曾一度被认为是兵家必争之地的广州旧村改造也首次出现了招商失败！
位于广州南站旁的番禺石壁村（一二三四村），原定今天召开旧村改造招商主体成员代表会议。但因相关报名企业资质审核出现问题，不通过资格审查而未能形成有效报名，因而未能按原预定招商程序进行。
石壁之于广州南，正如林和之于广州东。紧邻广州南站的石壁村，若能按照原定计划顺利完成更新改造招商流程，未来改造后会成为番禺版的“林和村”吗？
>>>>紧邻南站，城中村问题突出
石壁村位于番禺区西北部，广州南站核心区北部，是番禺辖内历史悠久的旧村落。
资料显示，石壁建村于宋朝，以区姓为主。古时为充军之地，今珠江航道未形成前，有长约一华里的条状石岩横亘水面，导致石岩侧畔形成大片沉积土层。岩峭如壁，故名石壁。
1958年“公社化”时，按坊划分为石一、石二、石三、石四4个大队，建镇时改为行政村，形成如今石壁一二三四村的格局。
对于生活在中心城区的老广来说，曾经的石壁是个名不见经传的村落，自从重磅铁路枢纽广州南站落户之后，这里便渐渐为大家所熟悉。
石壁四条村地域较广，目前能到达的地铁站主要有广州南站、石壁站。从石壁站出站后，600米左右即可到村域范围。
除了地铁之外，往来石壁最便捷的公共交通为番禺区内公交车，目前至少有6条线路可以进到村核心区域。
小π在现场看到，村内人来人往，沿街不少商店食肆都正常开门营业，生活气息十分浓厚。
同时，村内生活配套也比较丰富，社区医院、银行、农贸市场、墟市、小学等一应俱全，基本能满足村民日常生活需求。
另外，在村内还能看到村民组成的曲艺社，闲时在公园里唱上一两支粤曲是不少上年纪村民茶余饭后的必备节目，极具市井气息。
在石一公园旁边，小π还发现有一处华光庙。每年农历九月廿八，石壁区氏举办华光诞祭拜仪式，祈求庇佑石壁村民身体健康、家庭幸福等，是当地村民信仰的具体表现。
尽管村民生活比较安逸，但城市化浪潮席卷之下所衍生的问题也相当突出。
和多数城中村一样，这里握手楼现象也比较普遍，村内随处可见村民四五层楼的自建房，在小巷子里楼房之间通风采光条件会较差。
深入村内，现状还有不少年代久远的低矮老房，并且随处可见而又杂乱繁多的电线、牛皮癣广告无不影响着村民的居住体验。
此外，与旧时不少村庄引进工业发展村集体经济的传统模式一样，石壁村内还存有不少厂房，这也为村域带来大量的外来务工人员以及大货车、各种各样的工程车辆等，村民日常生活存在一定的安全隐患。
>>>>改造投资120亿，重点引进高端产业
本次旧村改造公示的更新范围东至东新高速、南至南站核心区石洲路、西至武广客运专线、北至南大干线，涉及总用地面积104.8万㎡ ，总投资预算120亿元。
资料显示，截至2017年10月底，4条村在册总人口9337人，涉及村民人数之多，是番禺乃至广州鲜有的重量级旧改项目。
早在今年5月，
石壁四村与万科合作，在该村留用地上合作建一处含6栋楼的商业中心物业，未来将建成公寓属性的物业。随后的6月，石壁二村留用地项目地块划分方案表决，敲定合作方为方圆。
目前，在石壁村周围已有多座高楼先后拔地而起，而石壁旧村的更新改造，也似乎来得是时候。
另一方面，紧邻的广州南站，除作为全国重点交通枢纽、每天始发终到全国各地高铁动车之外，区域内早已开通地铁2、7号线，并同时在建22号线、佛山2号线等。
同时，由于临近广佛（南番顺）交界，是广佛同城化规划的重点片区之一，目前通往佛山方向的路网也正在加紧建设，总体交通区位条件十分优越。
换句话说，未来4条旧村更新改造后，在南站片区整体面貌优化的同时，村民的身价也将随之得到大提升。
△广州南站周边规划效果图
拥有如此优越地段的石壁，对于旧村更新改造权益分配也制定了专门的方案：
合作企业响应其对村集体复建物业享有使用权的权益分配方案时，本招商主体的分成比例不得少于50%；合作企业可以基于本招商主体最低分成比例让利。
另外，还对村集体复建物业提出产业引进要求。
其中，对于地铁口500米半径范围的区域，重点引进总部经济、IAB、NEM、会展经济、现代金融、现代商贸、现代服务、高端装备制造、“互联网+”、文化创意等产业。
日后新开设地铁站口将自动列入此片区，有关产业导入参考开通地铁站前所在片区的产业类型。
△石壁站地铁口
至于其余区域均属广州南站—万博—中心城区—西北片区，重点引进高端服务业、IAB、NEM、医疗健康、现代服务业、高端装备制造、“智能+”、“文化+”、灯光音响等产业，以及总部经济等。
>>>>会变成番禺“林和村”吗？
紧邻广州南站的石壁村，有着与天河林和村类似的区位。两者除了都临近铁路枢纽之外，还有重磅运动场所的落户。
如同林和村周边有天河体育中心，石壁村附近也规划建设“国际足球中心”。未来，广州南站片区不仅可以乘高铁，还能吃喝玩乐办公，坐高铁看足球或许也能成为现实。
△航拍广州南站 来源：番禺区政府官网
当然，如今的林和村地段一手楼价达10万元/㎡，与其周边的天河北商圈、名校资源等有着密不可分的关系。
而石壁村周边也同样规划有广州南站商务区，未来将配套建设大型综合商业服务区，着力打造粤港澳大湾区价值高地，共建粤港澳合作发展重大平台。
也就是说，石壁村起点虽然没有林和村高，但周边发展定位并不低。可以预见的是，林和村有的，石壁村或许也有，不过还需要一定的时间。
△广州南站商务区核心区效果图
目前，石壁村周边在售一手住宅有臻尚苑，主推产品为95-118㎡三房带装修现楼单位，单价约4.2万元。这个价格放在番禺来说并非最高，但对于尚处于开发当中、配套暂不完善的广州南站片区而言，显然是不低的。
△从石壁村看周边商品房住宅
另外，石壁片区邻近的陈头岗地铁车辆段上盖项目品秀星瀚近日已开放销售中心与样板房，首期将推出85-115㎡三至四房，价格与开盘时间待定。
该项目为番禺区首个地铁车辆段上盖项目，同时紧邻在建地铁22号线陈头岗站。除住宅外还将有配套商业以及学校等，后续入市后或将受到不少的关注。
采写 by 小谷
閱讀更多 地稅說 的文章
