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房地產市場新一輪洗牌正在加速進行。人民法院公告網顯示，今年以來約300家房企破產清算。《經濟參考報》記者採訪發現，負債過高、資金鍊斷裂是房企破產的主要原因。業內人士認為，在堅持“房住不炒”定位的大環境下，傳統房地產開發模式難以再持續，行業“馬太效應”更加明顯，房企競爭日益激烈，房地產市場資源將更加向龍頭企業集中。
各梯隊房企分化持續
業內人士認為，部分小企業倒閉的情況並非2019年首次出現，2014年曾有2000家房地產企業關門。房企破產數量被關注，顯示出市場對房地產企業資金鍊的擔憂。業內人士指出，2019年以來，已經有超過15次房地產融資收緊政策出臺，房地產企業資金鍊明顯變緊。
《經濟參考報》記者在人民法院公告網上搜索以“房地產”為關鍵詞的破產文書顯示，今年1至9月，有大約300家房地產公司被法院裁定實施破產清算。在長達20多頁的破產文書名單中可以看到，破產的基本是一些不知名的中小房企，不過也有銀億集團這樣位列全國500強的上市房企。
今年6月，上市公司ST銀億發佈公告，銀億集團、銀億控股已向浙江省寧波市中級人民法院申請重整。銀億集團總部位於浙江寧波，2017年該集團實現銷售收入783億元，創利稅40多億元。
銀億集團只是今年以來受困於資金不足的房企之一。國家統計局數據顯示，1至8月，房地產開發企業到位資金113724億元，同比增長6.6%，增速比1至7月回落0.4個百分點。業內人士認為，2019年上半年，全國房地產商品房銷售額70698億元，增長5.6%，依然在刷新歷史同期最高紀錄，但漲幅明顯放緩，在這種情況下中小房企加速離開市場是趨勢。
房地產調控持續高壓之下，行業馬太效應逐漸顯現。機構數據顯示，2019年上半年，TOP100各梯隊房企之間規模分化持續，行業競爭加劇。其中，TOP3房企權益金額集中度達10.5%，同比提升0.8個百分點，龍頭房企繼續保持穩健高質量發展。TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯隊房企權益金額集中度較去年也均有一定幅度的提升，市場份額穩中有升，規模房企競爭優勢進一步深化。
新一輪洗牌的大幕已經開啟。7月22日晚間，新城控股公告稱，公司正與合作伙伴就公司近期公開市場新獲取項目的合作方式進行洽談、協商，籌劃出售部分項目公司股權。截至目前，公司已在洽談、協商出售的項目約為40個（含聯營項目）。
業內人士說，傳統的房地產發展模式很難再繼續下去，未來行業馬太效應將更加明顯，房地產市場資源將更加向龍頭企業集中。
記者調研相關個案發現，安徽、浙江、四川等地均有多起房企破產清算案例，僅安徽省，就有合肥的安徽國開置業有限公司、六安市的安徽匯辰置業有限公司、安徽省東方金河房地產開發公司、霍邱中泰恆業房地產開發有限公司、蚌埠市的安徽中恆控股有限公司等破產。
融資環境一緊再緊
負債過高、資金鍊斷裂是房企破產的主要原因。興業證券一位市場部人士對記者表示，當前房地產商面臨資金困境，有限的資金主要流向大企業，加劇了房企馬太效應。“中小房地產企業的困難日子才剛剛開始，債務違約、資產處置、兼併重組的情況目前只是個案，將來可能會增多。”
《經濟參考報》記者多方瞭解發現，目前銀行等金融機構對房地產開發商的信貸額度不斷收緊，信託、民間融資等其他渠道也在收緊。業內人士表示，目前來看，類似降價拋售、債務違約、破產重組的現象還只是零星出現，中小房地產企業的困難日子或許剛剛開始。
資金面惡劣的同時，房企競爭日益激烈，不少房企通過多元化轉型以求自保。轉型之路是否順暢，決定了房企能否繼續生存，尤其是資金量儲備不足的中小型房企，一旦決策失誤，就容易造成資金鍊斷裂。機構數據顯示，包括新光集團、華業資本等部分中小房企破產原因之一便是“激進多元化”。
業內人士說，銀億事件可以有很多種解釋，有一個重要原因是多元化不成功。在房地產去庫存的大背景下，大量中小型房企專注房地產可能是“等死”，但激進多元化可能是“找死”，不過無論如何必須要有出路，未來頑強生存下來的大型房企，必是找到了適合自己的發展節奏。
一家閩系房企的財務負責人認為，房地產行業併購時代來臨。他認為，如果對土地價格仍有較高期待，而售價又受到限制，那麼房企算不過來賬，就會對通過招拍掛方式獲得土儲有所顧忌，轉而訴諸併購市場。
建立聯動機制化解爛尾
記者調查發現，房企破產後的爛尾樓盤遺留問題潛藏風險隱患，根據以往處置房企破產樓盤爛尾典型案例的經驗，需要建立政府、法院聯動機制等制度創新，引入專業化處理不良資產的市場化機構和資金，才能讓長期爛尾的項目得以盤活，及時有效化解矛盾糾紛。
化解爛尾樓盤複雜問題需要制度創新。安徽省房地產商會法律委員會主任吳正林說，一般的房企破產是很正常的，主要是大多數房企破產時都是處於資不抵債的狀態，企業無產可破、無資可清，並直接導致在建樓盤長期停工，進而又衍生建築公司農民工工資、樓盤購房戶拿不到房等問題，大多數爛尾樓盤遺留的問題都非常複雜。
多位受訪人士建議，成立政府法院聯動機制解決破產房企遺留問題。一些法律人士指出，根據以往出現的房企破產樓盤爛尾項目案例，爛尾的項目不僅債務債權關係複雜，有的項目甚至還涉及不合法的問題，比如項目超容積率、開發商擅自變更規劃等問題，需要規劃局、房產局、國土局等部門協調解決，專事專辦，在符合一定條件的情況下，給予開通綠色通道。否則，如果按照常規流程按部就班，會拖出來新的問題，讓遺留問題更加複雜。
合肥市包河區駱崗街道辦事處副主任陸在兵告訴記者，合肥市下發了《關於開展房地產領域矛盾糾紛排查化解工作的通知》，併成立了工作領導小組，通過政府、法院、企業三方形成合力，為有效化解房地產公司清算破產問題起到了直接推動作用。同時，以包河區為例，清算工作組還引入了專業處理不良資產的市場化公司——安徽國厚資產管理公司，成立包河區國厚公司，投入資金3000萬元，讓積壓多年的爛尾問題得到有效化解。
南寧買房諮詢小鄧
目前，全國知名房企攜品牌、資金、公共關係、產品線、營銷、服務等諸多優勢，攻城略地，渠道下沉，四面開花，所到之處，吸引一城百姓羨慕目光，收割客戶也是水到渠成。隨著房企各梯隊分化加劇，三四五六線和地方中小房企岌岌可危，曾經熟悉的市場不得默默退出，曾經豪邁的戰場不得拱手相讓。此一時，彼一時，中小房企如何斷臂求生，路在何方？
一、轉型專業開發，小而美
如教育地產、藝術地產、產業園、小型文旅等，在一行業做專做透，深雕細琢，注重細節，深度研究專業市場客戶偏好和行業創新方向，迭代開發，做小而美產品，佔據市場一席之地。
二、做關聯產業，做配套
如做工程代建、開發管理、專業諮詢、商業運營、設備供應、設施安裝等，為大開發商做配套，做房地產產業的高精尖螺絲釘，發揮自己的獨特作用。任何時候，房地產市場大海里都有鯨魚和小蝦，無論春夏秋冬，它們都會快樂暢遊。
三、淘寶優質房產，做寓公
如購置或整租優質地段寫字樓、街鋪、產業園、公寓、學校、醫院等，長期持有，更新形象，優化佈局，調整功能空間等，打造高性價比空間和場景，對資產進行精裝修，對外出租獲取溢價。
四、洗腳上岸，做跨界
如做互聯網+，投資新興產業，加盟酒店、家居和藝術品商家，利用既有客戶和資源優勢，抓住時代變革新機遇，開拓新市場。
天下沒有一成不變的產業，世界沒有固定的生意模式。在這個地產長期調控多事之秋，任何時候，摸爬滾打都是必要的，中小房企註定不能安於現狀，否則如溫水煮青蛙，後果不堪設想。只有走出處，方有一片屬於自己的蔚藍天空。
湖外青山
中華建設網訊 房地產市場新一輪洗牌正在加速進行。今年以來約300家房企破產清算。據調查發現，負債過高、資金鍊斷裂是房企破產的主要原因。業內人士認為，在堅持“房住不炒”定位的大環境下，傳統房地產開發模式難以再持續，行業“馬太效應”更加明顯，房企競爭日益激烈，房地產市場資源將更加向龍頭企業集中。
市場資源向龍頭企業集中
業內人士認為，部分小企業倒閉的情況並非2019年首次出現，2014年曾有2000家房地產企業關門。房企破產數量被關注，顯示出市場對房地產企業資金鍊的擔憂。中原地產首席分析師張大偉指出，2019年以來，已經有超過15次房地產融資收緊政策出臺，房地產企業資金鍊明顯變緊。
在人民法院公告網上搜索以“房地產”為關鍵詞的破產文書顯示，今年1至9月，有大約300家房地產公司被法院裁定實施破產清算。在長達20多頁的破產文書名單中可以看到，破產的基本是一些不知名的中小房企，不過也有銀億集團這樣位列全國500強的上市房企。
今年6月，上市公司ST銀億發佈公告，銀億集團、銀億控股已向浙江省寧波市中級人民法院申請重整。銀億集團總部位於浙江寧波，2017年該集團實現銷售收入783億元，創利稅40多億元。
銀億集團只是今年以來受困於資金不足的房企之一。國家統計局數據顯示，1至8月，房地產開發企業到位資金113724億元，同比增長6.6%，增速比1至7月回落0.4個百分點。張大偉認為，2019年上半年，全國房地產商品房銷售額70698億元，增長5.6%，依然在刷新歷史同期最高紀錄，但漲幅明顯放緩，在這種情況下中小房企加速離開市場是趨勢。
房地產調控持續高壓之下，行業馬太效應逐漸顯現。克而瑞數據顯示，2019年上半年，TOP100各梯隊房企之間規模分化持續，行業競爭加劇。其中，TOP3房企權益金額集中度達10.5%，同比提升0.8個百分點，龍頭房企繼續保持穩健高質量發展。TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯隊房企權益金額集中度較去年也均有一定幅度的提升，市場份額穩中有升，規模房企競爭優勢進一步深化。
新一輪洗牌的大幕已經開啟。易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進說，傳統的房地產發展模式很難再繼續下去，未來行業馬太效應將更加明顯，房地產市場資源將更加向龍頭企業集中。
融資持續收緊
負債過高、資金鍊斷裂是房企破產的主要原因。興業證券一位市場部人士表示，當前房地產商面臨資金困境，有限的資金主要流向大企業，加劇了房企馬太效應。“中小房地產企業的困難日子才剛剛開始，債務違約、資產處置、兼併重組的情況目前只是個案，將來可能會增多。”
在持續趨緊的融資行情下，房企在三季度交出了一個比較出乎意料的“成績單”。據克而瑞監測數據不完全統計，2019第三季度95家典型房企融資額為3187億元，同比增加了11.6%，環比增加了0.85%。房企累計融資總額為10940億元，同比增加1.3%，基本與去年同期持平。
由於部分房企在7月上旬抓緊窗口期發債融資，7月的單月融資額有大幅增加，但8、9月份隨著融資限制的密集出臺，融資規模急劇下降。
2019年第三季度房企的融資環境繼續收緊，政府出臺了多項政策對境外債、信託以及開發貸等融資方式加強了監管力度，整體融資成本逐漸增加，房企間的融資利率差異化卻在這一波“洗牌”中愈加突顯。
從單個企業來看，因為政府從4月份開始收緊了融資政策，同時企業本身也有去槓桿的需求，近一半房企的融資規模在三季度有所減少，不過也有50家大房企的融資規模同比增加，其中有34家房企的融資增幅超過50%，差距越來越大。
不少房企通過多元化轉型以求自保。轉型之路是否順暢，決定了房企能否繼續生存，尤其是資金量儲備不足的中小型房企，一旦決策失誤，就容易造成資金鍊斷裂。克爾瑞研究中心的數據顯示，包括新光集團、華業資本等部分中小房企破產原因之一便是“激進多元化”。
化解爛尾樓盤需要制度創新
房企破產後的爛尾樓盤遺留問題潛藏風險隱患，根據以往處置房企破產樓盤爛尾典型案例的經驗，需要建立政府、法院聯動機制等制度創新，引入專業化處理不良資產的市場化機構和資金，才能讓長期爛尾的項目得以盤活，及時有效化解矛盾糾紛。
化解爛尾樓盤複雜問題需要制度創新。安徽省房地產商會法律委員會主任吳正林說，一般的房企破產是很正常的，主要是大多數房企破產時都是處於資不抵債的狀態，企業無產可破、無資可清，並直接導致在建樓盤長期停工，進而又衍生建築公司農民工工資、樓盤購房戶拿不到房等問題，大多數爛尾樓盤遺留的問題都非常複雜。
業內人士建議，成立政府法院聯動機制解決破產房企遺留問題。根據以往出現的房企破產樓盤爛尾項目案例，爛尾的項目不僅債務債權關係複雜，有的項目甚至還涉及不合法的問題，比如項目超容積率、開發商擅自變更規劃等問題，需要規劃局、房產局、國土局等部門協調解決，專事專辦，在符合一定條件的情況下，給予開通綠色通道。否則，如果按照常規流程按部就班，會拖出來新的問題，讓遺留問題更加複雜。
建築機電施工
房地產市場新一輪洗牌，根據調查負債過高資金跟不上，在這個大環境下傳統的模式應該改革，資源配置方面公平公正，能合作就合作，避免過多不良資產增加，個人觀點
粵港澳大灣區揚先生
1、可以發揮企業本身的優勢資源，聯合大企業一起拿地。
2、拿一些大企業不想拿的地。
漢谷地產高潔
在房地產下半場，中小房企破產重組等現象層出不窮，對於一些房地產主業發展後勁不足的房企而言，與其分散精力，持續虧損，不如止損退出，集中精力發展主業，或者尋求新的業務方向。如果有資源，也可以尋求與大房企合作，取長補短，合作形式也可以多樣化，例如合作開發，找代建，代銷等。
