黃土地上的夢想
分銷和包銷的目的都是開發商快速回籠資金的手段，分銷是普遍在用，包銷會把開發商的價格壓得很低，利潤折損較大，基本是商業在用，我所在公司包銷和分銷均在用，我談一談看法：
分銷：
第一：由於現在開發商進入快速週轉時代，營銷費用較低，沒有費用進行宣傳，分銷能進行口碑傳播，會達到形象宣傳和口碑傳播的目的，還有可能成為“網紅盤”；
第二：分銷是成交後才付佣金，廣籤分銷進行銷售，有的會在銷售底價上上翻，由客戶直接買單，“羊毛出在羊身上”，這樣不會損失利潤，而且會在分銷付款時的資金利息上再上翻一個點，這樣開發商不會損失一分錢的利潤。
第三：同時弊端會依賴分銷，用了一次就會依賴，分銷的門店越多，傳播的速度會很快，快速成交的方法，對於營銷操盤體現不出操盤手能力。
包銷：
第一：包銷有半包或者全包，但都會讓第三方公司打一定的保證金，這樣第三方就會有資金的壓力和測算資金利息，但開發商的資金回籠會更快，雙方的風險都會很大；
第二：包銷的價格會比開發商正常售價更低，第三方投入了資金、人力等，這樣價格壓低後，開發商雖然節約了一部分廣告推廣和人力費用，但利潤折損會很大，基本適合比較難銷售的底商。
最近幾年開發商用的分銷和包銷很多，只是看開發商適合哪種模式，最終目的都將是開發商快速回籠資金，減少資金佔有度。
遊哉悠哉2020
這是房企的全力去庫存行為，分銷渠道多，全網統一價，誰分銷出去給誰提成！
房企售房的營銷費用在10%左右，通過自建售樓部+分銷渠道，在維持房價不變的情況下，力求儘可能的賣出去全部房源，來實現資金回籠，樓盤建設的有序進行。
也有的樓盤是將房企的全部樓盤打包給房產營銷公司，房產營銷公司有打包價，然後房產營銷公司再找合適的分銷合作者，共同賣房，賺差價或提成！
這種分銷包銷的現象基本一線到五線城市都有相應的房產營銷公司來運作，對於普通購房者來說，不管是選擇分銷還是售樓部，價格都是一樣的！所以可以選擇服務比較專業、親和力較強的分銷一對一服務，不用付中介費和看房費之類，直到最後選擇合適的房子購買（服務人員就可以賺一筆介紹費）陽光侃房
樓市之所以會出現分銷、包銷，是因為市場的銷售方式與拓客渠道發生了變化，是應運而生。
首先看背景：
一、坐銷變行銷的需求。
樓市進入白銀時代後，坐銷顯然已經無法適應這競爭日益激烈的市場，於是各個樓盤開始現在行銷，而行銷做的最好的就是渠道分銷公司與包銷代理公司，因為他們線下的小蜜蜂、外拓人員很多，適合大兵團作戰。
二、電商形勢的升級。
這幾年電商發展很熱，於是在房地產也出現了電商轉介，他們多是線上媒體與網絡互動平臺以及線下看房團、二手門店等聯盟推客，而現在的分銷與包銷就是他們的升級版，人更多，資源更多，佣金也更高。
三、銷售模式的差別。
分銷在於給你推客，成交一個就按協議約定的結傭模式結算；包銷在於對特定的對象，在一定週期內完成的預期目標，分達標、不達標、差額完成三部分內容約定，事先還有投入一定保證金，其佣金點數更高一些，銷售難度更大一些。但無論是分銷，還是包銷，都是看該公司的拓客能力，得客戶得盈利。
再看利弊。
一、優勢在於分銷、包銷確實能給房商帶來很多客戶。或許是房商的推廣精準度不夠，也或許購房客戶丟現在的廣告信任度降低，導致自渠推廣不如分銷、包銷公司所帶來的客戶多。
二、劣勢在於：房商因政府限價而投入的分銷、包銷佣金全部體現在營銷費用，導致費用增加、利潤減少；同時，由於客戶資源均被分銷、包銷公司佔據，反被其“渠道綁架”，不啟用分銷、包銷公司，客戶就會很少。
以上分析希望對你有用。
