有些地區房價居高不下,那麼造成這種原因的主要問題是什麼?你怎麼看?

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一個地方的房價長期居高不下,肯定需要足夠的成交量來支撐,否則房價很難長期在高位維持,那麼從這個角度來看,供求關係將會是其中一個非常重要的決定因素,而除了供求關係以外,貨幣支持也是其中一個非常重要的驅動因素。


供求關係是商品價格走勢中非常重要的決定因素之一,這一點對房地產行業也不例外。

供應和需求的關係會影響一個城市房價的基本走向,當一個地方的房屋供應量不足以滿足當地的購房需求時,不管這些整體需求裡面是否包含了非理性的投機需求,市場都會偏向於賣方,容易催化競價關係,房價自然可以得到有力的支撐,反之房價就會有下行的壓力。

▲在房價居高不下的城市,支撐供求關係的因素也比較強。

房價比較高的城市,通常在這個地域來說其經濟實力、人口基數或者城市規劃前景具有相應的優勢,保證需求規模或者潛在需求對於房屋供應量的消化能力。

這裡所說的需求不一定是僅指正常的居住需求,還有居住以外的投資或投機需求,特別是在本輪調控之前,在房價一直處於急速上行的階段,通過投資或炒賣房產來進行賺錢的現象一直大量存在,不管是那一種需求,推動市場的成交後都會對房價形成支撐。

越是經濟實力強勁、人口眾多的大城市,居住和投資需求就越旺盛,交投就越活躍,房價居高不下的概率就越高,其中最具代表性的城市莫過於深圳市。

深圳以地少人多、經濟實力強勁、房價高企著稱,統計數據顯示在1997平方公里左右的面積上生活著1343.88萬的常住人口,巨大的需求基數對應的卻是較小的供應量,再加上特殊的城市價值造就了現在6.5萬左右的均價,這個價格的支撐基礎就是每年10多萬套的二三級市場的成交總量。

相對於很多大城市來說這樣的成交量雖然不多,但要知道其新房的供應量少得可憐,整個2019年新房的成交只有3萬多套,且中心區的用地少之又少,很多需求只能從三級市場的二手房去解決購房需求,這樣的市場結構和人口背景,再加上獨有的城市價值,使房價雖然非常高,但還是處於較為堅挺的位置。

其他國內的中心城市房價也是居高不下,同樣與所在城市的城市價值對需求的吸引,以及供應與需求之間比較緊張有關係,或者即使短期內供過於求,但很快會被潛在的需求消化掉,所形成的成交就對房價形成了較強的支撐。

▲通過成交量透視,市場整體需求還處於比較大的階段。

而我們從整體成交量來看國內的普遍現狀,可以發現目前的需求還是處於比較大的階段,即使有不少不利於長期支撐的因素,但在成交量和房價上還未明確顯現出負面的作用。這也是整體房價依然表現出穩中向上的一個比較重要的原因。

從統計部門的歷史數據可以看出,雖然新建商品房的銷售面積在2019年出現了輕微的回落,但其中的新建住宅銷售面積卻還是處於連年上漲的狀態,如下圖:

2019年新建住宅的成交面積達到空前的15億平方米,而2017到2019年這三年均處於“房住不炒”和“三穩”為基調的樓市調控期間,要知道這段時間那些投資或投機炒房的需求已經被大大擠壓,留下來的大部分都是以剛需自住為主的需求。

這些需求依然在支撐不斷放大的成交量,那麼整體房價還是比較堅挺也就可以理解了,雖然現在一季度受新冠的影響房地產成交量出現了很大的回落,對房地產行業也形成了較大的壓力,但從數據來看來,成交量正在不斷放大回暖,1-2月份的時間成交量同比下跌了39.9%,但到1-3月份的數據卻收窄到26.3%,個別中心城市甚至已經恢復至年前的水平,對應房價的整體表現是穩中略漲。

所以即使個別地方的房價面臨下行的壓力,但也影響不了整體需求量還是比較大的事實,至少反應到整體成交量上依然沒有出現明顯的反轉變化,那麼房價很自然也會受到支撐了。


天量的貨幣的支持,催化房地產行業的膨脹式發展,對房價也形成了助力。

▲房地產行業與資金是魚與水的關係,發展離不開資金的支持。

房地產行業是資金密集型行業,供需都離不開大量資金的支持。

對於房企來說,隨著地價和各項成本的一路走高,房地產開發企業開發一個項目都需要通過融資來解決資金的需求,特別是對於那些大的地產商來說,多城市、多項目、多線並行開發,巨量的資金需求沒辦法通過自有資金來解決,只能通過信貸、海內外發債、信託、股票市場等等渠道解決資金的問題。

而按正常的比例,自有資金只有3成左右,其餘的都是通過融資來解決,那麼過往支持房地產發展的良好融資環境就為房地產的膨脹式發展提供了助力。

另一方面,對於購房者來說,連年快速走高的房價已經讓很多人再無能力付得起全款購房,銀行的房貸產品就很好地解決了這一需求,只需要支付房價30%左右的現金就能利用房貸作為槓桿撬動一套房子,使房貸正成為越來越多人的選擇。

房貸雖然可以讓人無須支付全款也能買上房,解決了很多人的居住需求,但從房價助力的角度來看,它的存在促成了成交量的放大,那麼對房價形成支撐是不可避免的。

▲大量信用貨幣投放到房地產,房價因此更容易受到助力。


從央行發佈的2020年一季度貨幣投放數據來看,截止到一季度末,人民幣房地產的貸款餘額是46.16萬億,其中房貸餘額就佔了31.15萬億,且增速還處於比較高的狀態,達15.9%,這樣的增速用不了幾年就可以把數據翻一倍。

而同期人民幣的貸款總餘額是160.21萬億,房地產行業佔了其中的將近29%。而且這僅僅是銀行等金融機構從信貸上對房地產的支持,其餘包括影子銀行、債股、信託等等非信貸渠道進入到房地產行業的資金並不比信貸資金遜色多少,所以整個房地產行業所佔用的M2份額是比較大的。

正是得益於巨量資金的投放,房地產行業才得以發展成現在這種繁榮的局面,資金也成為房價不可忽略的重要推手,這種現象屬於行業整體的現象,當然也能對某些城市居高不下的房價產生影響作用了。


綜上內容,無論是個體城市還是整體房地產行業的情況,供應與需求的關係都是影響房價的重要因素,忽略需求中有非理性的成分,只要他們共同都支撐著足夠的成交量,那麼對房價就會形成一種支撐,同時不可忽略的是一直以來對房地產行業巨量的資金投放,這也是房價受到推動的重要影響因素。


紅葉微觀


有些地方房價畸形的高,是因為投機因素佔比太高

有一個省,全省所有地方房價都過萬,這就是浙江省。即便有些縣市人均收入還不及全國平均,照樣房價過萬,為什麼會這樣?

浙江應該是全國平均房價最高的省份(不包括直轄市)
房價最低的湖州,目前房價也有1萬多,其他基本都在1萬5以上,高的杭州,二手房都超過3萬了,然後寧波,溫州,房價超過2萬,麗水也2萬左右了。
但是要說工資的話,那就很難和房價相提並論了。杭州工資最高,平均8000多,其他地方平均工資都是6000左右。

2019年,麗水城鎮居民人均可支配收入46437元,增長9.1%;農村居民人均可支配收入21931元,增長10.1%。

2019年衢州城鎮和農村居民人均可支配收入分別為46933元和24426元。

2019年,全國城鎮居民人均可支配收入42359元,比上年增長7.9%。

麗水和衢州是浙江人均收入最低的兩個市,但是依然比全國高,說明其經濟水平的確高於全國平均,但是其房價更高。

最新數據,麗水新房平均1.6萬,二手房都2萬以上了。全國平均水平參考,百城房價均價剛剛過萬。

由此可見浙江房價之高。

其中,投機因素有很大比例。浙江本來就是投機資本的發源地之一,溫州炒房團聞名全國。所到之處,房價都是虛火旺盛。

目前,全國各地炒房團都已經蔚然成風,更有些人,職業炒房,一些人也是專門給炒房團出謀劃策,怎麼套現,怎麼加槓桿,弄的那些人不多買套房就睡不著覺,買多了吃不消也睡不著覺,整個日子就是緊繃繃的,只為暴富。

生命誠可貴,為何非得要炒房?


趙冰峰財經


大家好,我是勇談。雖然說經歷了過去2-3年的相對嚴格的房地產調控,尤其是2019年的融資端調控下導致不少房企高呼受不了。加上此次疫情影響,導致房企起碼有2-3個月的銷售不暢,不少人都判斷房價會出現下行浮動。但是實際情況不少地區房價讓人居高不下,甚至包括了一些三四線中小城市。造成這樣情況的原因很多,用“房地產綁架了經濟”來進行解釋也不為過。藉此機會簡單談談我的觀察。

房價居高不下應該是全國性現象,哪怕此次疫情影響實際上國內商品房均價下降也極其有限

  • 不少人以為此次疫情後房地產行業會受到很大沖擊,實際情況卻是“啪啪打臉”

跟大家分享兩組國家統計局的數據:2019年全國商品房銷售面積171558萬平方米,商品房銷售額159725億元,2019年商品房銷售均價為9310元/平米;2020年1-3月份商品房銷售面積21978萬平方米,商品房銷售額20365億元,第一季度商品房銷售均價為9266元/平米。也就是說經歷過此次疫情後全國商品房銷售價格每平米僅僅下跌了44元!!相信隨著4月份的到來,房企最困難的時刻已經結束,房價回溫基本是板上釘釘。

  • 房地產堅挺的程度遠遠超過我們想象,主要原因還是因為房企資產過於龐大,負債率過高

前段時間看過這樣一個故事:美國現任總統特朗普本身就是地產起家,曾經有一段時間美國房地產行業不景氣,房價下跌後特朗普面臨破產危機;當時總資產10億美元,但是欠銀行的貸款等負債就接近20億美元。本身按照正常程序來講特朗普應該會破產倒閉,但是因為欠銀行的錢太多了,銀行打算給他一次機會。果然幾年後美國房價回溫,特朗普不僅僅還完了銀行貸款而且大賺了一筆。這樣的情況基本跟我國類似,圖上所示是截止到2018年國內房企總資產及負債率走勢圖,2018年(實際上2017年就是了)房企總資產已經超過了85萬億,負債率高達79.1%!!!而2018年國內GDP不過剛過90萬億。也就是說房價出現規模下跌,從經濟學角度來看破產不僅僅是銀行,甚至是國家(當然幾乎不可能)。因為房企欠的錢已經多到了“只要房價穩定上漲銀行才不會破產的地步”。

歷史原因導致我們從上世紀90年代後開始鼓勵商品房發展,20多年的積累下老百姓負債、房企負債最終都是銀行在買單

  • 商品房預售和貸款制度的出現一定程度上解決了人們的住房問題,但是負債率高的問題卻出現了

“首付30%,貸款70%”幾乎是這20多年沒有改變的情況,甚至在房地產不好過的日子裡首付20%的情況也屢見不鮮。這也就是說銀行至少擔負了70%以上是債務風險,如果加上房企開發的資金貸款那麼超過80%的風險其實都是由銀行承擔(背後其實是國家擔保)。這點類似於股市的槓桿資金,只不過老百姓用30%的錢購買了一套房產,用30年的時間來償還剩餘債務而已。不過隨著房地產行業負債率越來越高,銀行負債風險越來越大,國家不敢再輕易降低首付是真的。這也是為何今年但凡有城市試圖降低首付比例到20%就被叫停的原因。通過上圖我們可以清楚看到過去10年伴隨著房價上漲的是中國家庭債務佔國內GDP的比值在不斷提升,目前已經到了55%左右。

  • 解決高房價問題最根本的就是降低經濟對於房地產的依賴,降低房企負債率就是降低銀行風險

  1. 首付比例不能再降是真的,房產投資炒作風還沒有散去(主因還是沒有更好投資渠道),降低首付比例勢必導致房產投資、投機捲土重來。維持目前30%首付比例,甚至在未來某些時間首付比例可以提高到40%甚至50%等。

  2. 高首付比例相匹配的應該是預售制度改革,從過去的2-3年才能交付到1-2年交付,甚至現房交付應該開始推行。房企高負債的很大一部分原因也是因為預售制度帶來的幾年資金閒置期,房企利用這些資金再去囤地、重複貸款抵押等。預售制度改革後起到的效果是立竿見影的,老百姓的投訴少了,房企自我資金管控會更加合理。
  3. 加快進行投資渠道建設,尤其是股市必須儘快出效果,國內投資渠道過少是根本。股市改革一直在進行中,但是進展實在太慢,從2015年的一波牛市後,中國股市一直處於熊市狀態。過去的5年證監會主席換了兩茬,但是股市改革推進讓人不甚滿意。每年這麼多新增資金總要有個去處,股市容納不了只能是樓市,這點在任何主要經濟體都不會變。

不論未來房地產如何走,一線城市和幾個二線城市房價堅挺的情況幾乎不會變,這點大家心裡要清楚

  • 優質資源稀缺性在任何時候都會存在,哪怕我國進入發達國家行列,這點也不會變

房價高低說到底還是資源依附度情況,房產背後的優質資源越多自然房價就越高,這點在任何時候都不會改變。也就是說無論社會發展到哪個階段,優質資源總是稀缺的,而在我國絕大多數優質資源都是依附於房產而存在的。在這些資源聚集的一線城市和部分發展較好的二線城市房價自然也是堅挺的,這點在未來很長一段時間不會改變(哪怕是10年後)。

  • 房價穩定或者微漲是解決目前困境的唯一辦法,畢竟牽扯到的利益太多

早在多年以前很多人都已經知道了“房地產經濟”這個詞,可以說在過去一段時間國內GDP的增長貢獻值比較大的一部分都來自於房地產。只不過目前的高房價下,房地產帶來的負面經濟影響也比較明顯。採取類似於美國和日本“房地產泡沫破裂”的辦法不適合我們,畢竟我們承擔不起這麼高的經濟代價。所以,維持房地產穩定發展、維持房價基本穩定依靠時間才能逐漸消化這部分“泡沫”,大家靜心等待就是。

綜上,有些地區房價居高不下,造成這種情況的主要問題還是長期積累的結果。房地產20多年的發展已經深入到社會各個行業,影響也是深遠的,只不過房地產改革的進程還是需要時間。各位覺得呢?原創不易未經允許不得隨意轉載,喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄,更多優質內容繼續貢獻中。


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