「法律實務」當事人請求確認違法建築權利歸屬和內容法院應否受理

【司法解釋】

第二條 出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。

——《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋〔2009〕11號）

第十九條 在下列情形下，合作開發房地產合同的當事人請求分配房地產項目利益的，不予受理；已經受理的，駁回起訴：

（一） 依法需經批准的房地產建設項目未經有批准權的人民政府主管部門批准；

（二） 房地產建設項目未取得建設工程規劃許可證；

（三） 擅自變更建設工程規劃。

因當事人隱瞞建設工程規劃變更的事實所造成的損失，由當事人按照過錯承擔。

——《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋〔2005〕5號）

【司法政策】

（二）關於違法建築相關糾紛的處理問題

21. 對於未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證規定內容建設的違法建築的認定和處理，屬於國家有關行政機關的職權範圍，應避免通過民事審判變相為違法建築確權。當事人請求確認違法建築權利歸屬及內容的，人民法院不予受理；已經受理的，裁定駁回起訴。

22. 因違法建築倒塌或其擱置物、懸掛物脫落、墜落造成的損害賠償糾紛，屬於民事案件受案範圍，應按照侵權責任法有關物件損害責任的相關規定處理。

——《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》（2016年11月30曰）

【實務解析】

違法建築除了包括違反城鄉規劃規定的建築物、構築物外，還應當包括違反臨時建築管理規定的臨時建築。從狹義角度講，違法建築主要是指城鎮內的違法建築；從廣義上講，違法建築還應當包括鄉村建築。從立法本意講，只要違反城鄉規劃法律規定，未取得城鄉規劃許可證，不論房屋在鄉村或城鎮都屬於違法建築，因為鄉村建築與城鎮建築一樣都受到《城鄉規劃法》調整。總之，按照《城 鄉規劃法》規定，未取得規劃許可證的城鄉建築和違反臨時建築管理規定的臨時建築，都屬於違法建築。

對於涉及違法建築的糾紛，應當合理確定行政權和司法權的邊界，對於當事人請求確認違法建築權利歸屬和內容的，不予受理，由行政部門解決；但是，違法建築致人損害的，應當按照侵權責任法的相關規定處理。關於以違法建築為標的物而簽訂的房屋租賃合同是否有效，適用上述最高人民法院《房屋租賃合同解釋》第2

條的規定，該條規定雖然沒有直接使用"違法建築"或者"違章建築”的表述，但其中所規定的"未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設規劃許可證的規定建設的房屋”，實際指的就是違法建築或者違章建築。