在深圳，你永遠不知道路人甲能有多少錢。
一個深業中城，192套房，2800人認籌，每人500萬元，共計140億元。
這個數字相當於西藏去年60%的財政收入（230億元）、10%的GDP（1400億元）。
全國各路土豪想盡辦法在深圳買買買。
最能證明的是上表，蛇口一個網紅豪宅的買家身份證歸屬地，清晰表露了全國土豪紛紛南下的軌跡。
他們來深圳搶房的時候，招呼都不打，尤其是在8月18日，深圳升級為“先行示範區”之後，九月和十月，深圳的三筆大宗交易，金額就飆到了近20億元（《他們去深圳，拖著行李箱，整層整層地買房》）
“火線哥”（DChuoxian）費了些心思，發現外地土豪更青睞深圳這個地方。但是，這裡很快就要“關門”了。
01
升級了，龍華要PK福田南山
東西南北中，鍾情哪一種?
"火線哥"從自己的資料庫裡搜索了一遍，發現龍華-福田這條中軸才是大宗交易喜歡的爆款。
因為熱衷於深圳大宗交易的報道，“火線哥”多次接觸了外地的土豪、投資客，也摸索出他們對深圳投入大筆資金的路數：
跟著大規劃方向走+找稀缺並且是被低估的物業“火線哥”建議加上一條：一定要看地圖！
沒有對深圳地圖的精細瞭解，你很難從大局上把握深圳樓市的走勢。
買對了，算你博傻踩準了；一旦錯了，那就“腳踩西瓜皮，滑到哪就是哪了”。
大深圳都市圈示意圖
再看看規劃的最新動向。
4月初，中規院深圳分院副院長王澤堅一次演講中，披露了深圳城市格局規劃。
在上面這幅大深圳都市圈示意圖中，深圳都市核心區出現了三個組團：前海、羅湖福田和龍華。
龍華和前海、羅湖福田並駕齊驅。
粵港澳大灣區框架下，深圳未來的絕對城市中心是大前海、福田羅湖和龍華。
請注意，深圳未來的絕對核心新增加了龍華！
龍華升級了，要和福田南山在一個段位上，只是你還不知道而已。
於是，又有一個關於龍華的重磅新定位流出。
深圳中軸版圖示意（點小圖放大看）
這張圖相信絕大多數小夥伴沒看過。這是8月份王澤堅對深圳中軸最新的解讀。
從福田中心區到龍華，稍帶上光明和東莞松山湖，這條中軸帶被賦予了“輻射內地、對接全球”的定位，這個規劃是首次亮相。
龍華則是重中之重，這是區域位置和地位賦予的。
深圳中軸複合交通規劃示意圖
再細化看下，深圳未來的交通要走複合化。上圖清楚地表示了龍華在東西聯、南北拓的重要戰略地位。
由此可以相信，在將來，依託於軌道交通為引領，龍華與深圳市內各大中心的直通直連進一步加強。
02
龍華12萬+的新啟示
可以打個比方，一閃一閃亮晶晶的高大上規劃，是一個區域的“面子”。
“面子”好看不夠，還要有真材實料的“裡子”。
龍華要和福田南山“同段競爭”，“裡子”當然要拿得出手。
兩個字：密度。
1.配套建設投資密度2.人口聚集密度投資密度，體現了區域的含金量和價值；人口密度，決定了樓市需求和換手率。
這兩個指標領先，在深圳置業投資就十拿九穩了。
深圳十三五期間各區民生配套投資分佈
上表從一個側面回答了第一個問題：在深圳城市更新十三五規劃中，龍華是原特區外（關外）新增民生配套最為密集的區域。
翻閱龍華樓市的發展歷史，就不難發現，龍華第一波行情就是軌道交通打前戰，配套設施做鋪墊的。
龍華區單獨的人口統計是從2012年開始的，從2012到2018年，常住人口從140.86萬增長到167.28萬，2016年和2017年連續兩年，戶籍人口的增長率竟然達到了20%。去年依然保持了兩位數的增長，增速全市第一。
《龍華2013-2020年綜合發展規劃》裡提到：到2020年，龍華常住人口控制在190萬，實際管理總人口規模控制在300萬。
如果按300萬計，龍華區人口密度會達到17086人/K㎡，為深圳第二。即便是按190萬計，人口密度也接近1.1萬人/K㎡。
龍華將成為深圳密度最高的中產階級聚居區。
這個背後，一則是房價已經上升一個臺階；二則是房價擠壓下的人口換血，直接導致人口素質的提升。
未開先熱。龍華金茂府著實成為了全國房地產的網紅。
姑且不論12萬+的價格能否帶動周邊房價的“小氣候”，有一點是肯定的，深圳乃至全國的土豪，在龍華有了一個新的聚集地。
這點很重要，這對龍華區域人口素質的提升，起到了關鍵的一步。
這樣一來，所謂的龍華“房價豪宅化”，也不再顯得空洞了。
03
憑什麼是龍華房價“天花板”？
“關外”的精華在龍華，龍華的精華在紅山。
6月24日那場深圳“史詩級”土地競拍上，紅山地塊經歷了135輪拼搶，這就是一個佐證。
紅山的精華體現在四大文化館上。
深圳美術館效果圖（圖中右側建築）
深圳美術館新館總建築面積3.5萬㎡，以國家重點美術館為建設目標，定位為大型現代化、國際化、數字化的綜合美術館。
作為展示城市精神與文化內涵的深圳形象工程，美術館共設有1.5萬㎡的展覽空間，滿足不同大小的展覽需求，將是深圳四大美術館中規模最大、規格最高的藝術聖地。
深圳第二圖書館效果圖（圖中左側建築）
深圳圖書館調劑書庫項目，又稱深圳第二圖書館，通過一個公共廣場與深圳美術館共同組成一個文化建築群。
該館總建築面積約3.6萬㎡，設計藏書量約800萬冊，建成後將成為全市藏書量最大的圖書館，而且還擁有全國最大的地下智能立體書庫。
除了圖書館、美術館，紅山還有演藝館、展覽館等文化配套服務設施，聚攏深圳乃至全國的文藝氣息。
龍華演藝館效果圖
龍華首家演藝館建築面積約1.2萬㎡，現已入駐中國喜劇界的強大IP開心麻花自主經營華南區首店。
龍華展覽館效果圖
龍華展覽館建築面積約3000㎡，結合文化與科技展覽功能，以宏大的場景、高科技的手段，生動形象地展示了深圳的發展歷程，是深圳新時代的象徵。
這四大館中，美術館和圖書館屬於市級配套，把這麼重要的工程放在龍華，足見龍華配套的級別之高、力度之強；演藝館和展覽館雖然是區一級，但是這種文體高配，讓深圳很多區都望塵莫及。
可以看出，作為重點規劃的紅山文化商業中心充當著整個龍華的發展引擎，其規劃藍圖中匯聚購物、餐飲、文化、娛樂、教育、服務配套等多元業態，有圖書館、美術館、演藝館以及展覽館等文化配套服務設施，紅山將成為深圳當之無愧的“文化之山”。
四大館建成後，將成為深圳“關外”流量最大的文化IP，這個跟周邊人口、樓市會產生怎樣的關係？
文化和藝術的追求，成為新中產乃至新興富豪的重要標配，四大館在一定程度上，會促進周邊人口和居住群體的圈層轉換。
至於對樓市的利好更為直接了，紅山成為龍華的“天花板”，資源密集、名校加持之外，文化場館的高配，也是功不可沒。
這一點可以參照紅山的近鄰——福田中心區。
紅山文化四館位置示意圖
再把視野放大到國際上，大凡有人文配套“重器”加持的樓盤，保值性和潛力都很好。
SOHO是紐約著名的藝術區和商業區，擁有一線品牌的店鋪和獨立的精品商店，而畫廊和藝術館則是SOHO另一張名片，吸引著大量高品位，高淨值的公寓買家。
紐約市房子最貴的前十個地區
最近，PropertyShark網站發佈了最新的紐約市地產最貴社區前50的排行榜，曼哈頓毫無懸念地以八個小區進入前十而穩坐“最貴地產區”的寶座，SOHO以將近300萬美金的房價中間值位居第二。
東京千代田區寸土寸金，有東京國立近代美術館、赤坂太子酒店、秋葉原電器街等等，這裡一直都是東京住宅地價的領頭羊，平均地價是186萬日元/㎡，相當於人民幣11萬元/㎡。
04
這裡很快要“關門”了
眾所周知，深圳土地資源非常緊缺，可供開發用地不足20平方公里，每年新增用地不足2平方公里。也就是說，剩餘可開發用地僅佔到深圳的1％。
與此對應的是，深圳去年人口的增長率是4％，位居全國第一。
即便是龍華這種的曾經市場供應大戶，現在也捉襟見肘了。
在紅山，更是屈指可數，紅山府的關注度最高。
根據規劃，紅山府定位於構築一個從商業出發、以文化落腳的城市高端生態綜合體，其功能定位涵蓋了公園式商業街區、商務公寓、創意辦公、展覽館、演藝館，為城市人群打造國內唯一“風尚生活體”，填補紅山片區在城市商住新風尚的空白。
今年7月紅山府的航拍
紅山府東側有長達9.1公里的龍華綠廊公園，北側文化公園建好後向西行行走十分鐘就可以來到紅木山水庫郊野公園。
紅木山水庫郊野公園政府投入4.3億，打造深圳惟一一個可以舉辦自行車比賽的郊野公園。
整個龍華的商業是100萬㎡，目前紅山片區的商業就達到55萬㎡，其中最高端的商業中心——中央歡樂海岸，也就是紅山府的配套，由南山歡樂海岸原班人馬打造運營。
紅山府容積率低至1.6
在深圳樓市，紅山府有一項指標“一騎絕塵”。
1.6超低容積率，無論是深圳一線豪宅公寓還是豪宅別墅都無法達到，可以說，這是深圳惟一超低容積率綜合體資產。
更牛的來了，紅山府約85%以上超高實用率，戶戶雙陽臺、通燃氣，不限購不限貸。
“火線哥”（DChuoxian）多次在文章重點提到，購買深圳的公寓，陽臺、燃氣，是衡量公寓價值的兩個重要指標。
122㎡樣板間
據悉，近日紅山府全新加推了最後一棟的藝術樓王單位——13A棟建面約70-125㎡的精品公寓，僅僅90席，單價在8-8.5萬元/㎡之間。
“火線哥”縱向、橫向比較了一下價格：
香港西九龍片區6月初已經賣出113萬元/㎡的單價，19分鐘的高鐵、十倍以上的房價差。
周邊一公里，紅山“四大神盤”妥妥的10萬+：水榭春天5期10萬元/㎡、匯龍灣10萬元/㎡、金亨利11萬元/㎡。
往北一點，上塘地鐵站旁的金茂府，估計要賣出12-15萬元/㎡。
紅山府的8字頭，未來空間有多少呢？
更為關鍵一點，這個全國土豪都想來打卡的地方，現在就要關門了。
一句話：踏破鐵鞋無覓處，人文上品紅山府。
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