在深圳，你永远不知道路人甲能有多少钱。
一个深业中城，192套房，2800人认筹，每人500万元，共计140亿元。
这个数字相当于西藏去年60%的财政收入（230亿元）、10%的GDP（1400亿元）。
全国各路土豪想尽办法在深圳买买买。
最能证明的是上表，蛇口一个网红豪宅的买家身份证归属地，清晰表露了全国土豪纷纷南下的轨迹。
他们来深圳抢房的时候，招呼都不打，尤其是在8月18日，深圳升级为“先行示范区”之后，九月和十月，深圳的三笔大宗交易，金额就飙到了近20亿元（《他们去深圳，拖着行李箱，整层整层地买房》）
“火线哥”（DChuoxian）费了些心思，发现外地土豪更青睐深圳这个地方。但是，这里很快就要“关门”了。
01
升级了，龙华要PK福田南山
东西南北中，钟情哪一种?
"火线哥"从自己的资料库里搜索了一遍，发现龙华-福田这条中轴才是大宗交易喜欢的爆款。
因为热衷于深圳大宗交易的报道，“火线哥”多次接触了外地的土豪、投资客，也摸索出他们对深圳投入大笔资金的路数：
跟着大规划方向走+找稀缺并且是被低估的物业“火线哥”建议加上一条：一定要看地图！
没有对深圳地图的精细了解，你很难从大局上把握深圳楼市的走势。
买对了，算你博傻踩准了；一旦错了，那就“脚踩西瓜皮，滑到哪就是哪了”。
大深圳都市圈示意图
再看看规划的最新动向。
4月初，中规院深圳分院副院长王泽坚一次演讲中，披露了深圳城市格局规划。
在上面这幅大深圳都市圈示意图中，深圳都市核心区出现了三个组团：前海、罗湖福田和龙华。
龙华和前海、罗湖福田并驾齐驱。
粤港澳大湾区框架下，深圳未来的绝对城市中心是大前海、福田罗湖和龙华。
请注意，深圳未来的绝对核心新增加了龙华！
龙华升级了，要和福田南山在一个段位上，只是你还不知道而已。
于是，又有一个关于龙华的重磅新定位流出。
深圳中轴版图示意（点小图放大看）
这张图相信绝大多数小伙伴没看过。这是8月份王泽坚对深圳中轴最新的解读。
从福田中心区到龙华，稍带上光明和东莞松山湖，这条中轴带被赋予了“辐射内地、对接全球”的定位，这个规划是首次亮相。
龙华则是重中之重，这是区域位置和地位赋予的。
深圳中轴复合交通规划示意图
再细化看下，深圳未来的交通要走复合化。上图清楚地表示了龙华在东西联、南北拓的重要战略地位。
由此可以相信，在将来，依托于轨道交通为引领，龙华与深圳市内各大中心的直通直连进一步加强。
02
龙华12万+的新启示
可以打个比方，一闪一闪亮晶晶的高大上规划，是一个区域的“面子”。
“面子”好看不够，还要有真材实料的“里子”。
龙华要和福田南山“同段竞争”，“里子”当然要拿得出手。
两个字：密度。
1.配套建设投资密度2.人口聚集密度投资密度，体现了区域的含金量和价值；人口密度，决定了楼市需求和换手率。
这两个指标领先，在深圳置业投资就十拿九稳了。
深圳十三五期间各区民生配套投资分布
上表从一个侧面回答了第一个问题：在深圳城市更新十三五规划中，龙华是原特区外（关外）新增民生配套最为密集的区域。
翻阅龙华楼市的发展历史，就不难发现，龙华第一波行情就是轨道交通打前战，配套设施做铺垫的。
龙华区单独的人口统计是从2012年开始的，从2012到2018年，常住人口从140.86万增长到167.28万，2016年和2017年连续两年，户籍人口的增长率竟然达到了20%。去年依然保持了两位数的增长，增速全市第一。
《龙华2013-2020年综合发展规划》里提到：到2020年，龙华常住人口控制在190万，实际管理总人口规模控制在300万。
如果按300万计，龙华区人口密度会达到17086人/K㎡，为深圳第二。即便是按190万计，人口密度也接近1.1万人/K㎡。
龙华将成为深圳密度最高的中产阶级聚居区。
这个背后，一则是房价已经上升一个台阶；二则是房价挤压下的人口换血，直接导致人口素质的提升。
未开先热。龙华金茂府着实成为了全国房地产的网红。
姑且不论12万+的价格能否带动周边房价的“小气候”，有一点是肯定的，深圳乃至全国的土豪，在龙华有了一个新的聚集地。
这点很重要，这对龙华区域人口素质的提升，起到了关键的一步。
这样一来，所谓的龙华“房价豪宅化”，也不再显得空洞了。
03
凭什么是龙华房价“天花板”？
“关外”的精华在龙华，龙华的精华在红山。
6月24日那场深圳“史诗级”土地竞拍上，红山地块经历了135轮拼抢，这就是一个佐证。
红山的精华体现在四大文化馆上。
深圳美术馆效果图（图中右侧建筑）
深圳美术馆新馆总建筑面积3.5万㎡，以国家重点美术馆为建设目标，定位为大型现代化、国际化、数字化的综合美术馆。
作为展示城市精神与文化内涵的深圳形象工程，美术馆共设有1.5万㎡的展览空间，满足不同大小的展览需求，将是深圳四大美术馆中规模最大、规格最高的艺术圣地。
深圳第二图书馆效果图（图中左侧建筑）
深圳图书馆调剂书库项目，又称深圳第二图书馆，通过一个公共广场与深圳美术馆共同组成一个文化建筑群。
该馆总建筑面积约3.6万㎡，设计藏书量约800万册，建成后将成为全市藏书量最大的图书馆，而且还拥有全国最大的地下智能立体书库。
除了图书馆、美术馆，红山还有演艺馆、展览馆等文化配套服务设施，聚拢深圳乃至全国的文艺气息。
龙华演艺馆效果图
龙华首家演艺馆建筑面积约1.2万㎡，现已入驻中国喜剧界的强大IP开心麻花自主经营华南区首店。
龙华展览馆效果图
龙华展览馆建筑面积约3000㎡，结合文化与科技展览功能，以宏大的场景、高科技的手段，生动形象地展示了深圳的发展历程，是深圳新时代的象征。
这四大馆中，美术馆和图书馆属于市级配套，把这么重要的工程放在龙华，足见龙华配套的级别之高、力度之强；演艺馆和展览馆虽然是区一级，但是这种文体高配，让深圳很多区都望尘莫及。
可以看出，作为重点规划的红山文化商业中心充当着整个龙华的发展引擎，其规划蓝图中汇聚购物、餐饮、文化、娱乐、教育、服务配套等多元业态，有图书馆、美术馆、演艺馆以及展览馆等文化配套服务设施，红山将成为深圳当之无愧的“文化之山”。
四大馆建成后，将成为深圳“关外”流量最大的文化IP，这个跟周边人口、楼市会产生怎样的关系？
文化和艺术的追求，成为新中产乃至新兴富豪的重要标配，四大馆在一定程度上，会促进周边人口和居住群体的圈层转换。
至于对楼市的利好更为直接了，红山成为龙华的“天花板”，资源密集、名校加持之外，文化场馆的高配，也是功不可没。
这一点可以参照红山的近邻——福田中心区。
红山文化四馆位置示意图
再把视野放大到国际上，大凡有人文配套“重器”加持的楼盘，保值性和潜力都很好。
SOHO是纽约著名的艺术区和商业区，拥有一线品牌的店铺和独立的精品商店，而画廊和艺术馆则是SOHO另一张名片，吸引着大量高品位，高净值的公寓买家。
纽约市房子最贵的前十个地区
最近，PropertyShark网站发布了最新的纽约市地产最贵社区前50的排行榜，曼哈顿毫无悬念地以八个小区进入前十而稳坐“最贵地产区”的宝座，SOHO以将近300万美金的房价中间值位居第二。
东京千代田区寸土寸金，有东京国立近代美术馆、赤坂太子酒店、秋叶原电器街等等，这里一直都是东京住宅地价的领头羊，平均地价是186万日元/㎡，相当于人民币11万元/㎡。
04
这里很快要“关门”了
众所周知，深圳土地资源非常紧缺，可供开发用地不足20平方公里，每年新增用地不足2平方公里。也就是说，剩余可开发用地仅占到深圳的1％。
与此对应的是，深圳去年人口的增长率是4％，位居全国第一。
即便是龙华这种的曾经市场供应大户，现在也捉襟见肘了。
在红山，更是屈指可数，红山府的关注度最高。
根据规划，红山府定位于构筑一个从商业出发、以文化落脚的城市高端生态综合体，其功能定位涵盖了公园式商业街区、商务公寓、创意办公、展览馆、演艺馆，为城市人群打造国内唯一“风尚生活体”，填补红山片区在城市商住新风尚的空白。
今年7月红山府的航拍
红山府东侧有长达9.1公里的龙华绿廊公园，北侧文化公园建好后向西行行走十分钟就可以来到红木山水库郊野公园。
红木山水库郊野公园政府投入4.3亿，打造深圳惟一一个可以举办自行车比赛的郊野公园。
整个龙华的商业是100万㎡，目前红山片区的商业就达到55万㎡，其中最高端的商业中心——中央欢乐海岸，也就是红山府的配套，由南山欢乐海岸原班人马打造运营。
红山府容积率低至1.6
在深圳楼市，红山府有一项指标“一骑绝尘”。
1.6超低容积率，无论是深圳一线豪宅公寓还是豪宅别墅都无法达到，可以说，这是深圳惟一超低容积率综合体资产。
更牛的来了，红山府约85%以上超高实用率，户户双阳台、通燃气，不限购不限贷。
“火线哥”（DChuoxian）多次在文章重点提到，购买深圳的公寓，阳台、燃气，是衡量公寓价值的两个重要指标。
122㎡样板间
据悉，近日红山府全新加推了最后一栋的艺术楼王单位——13A栋建面约70-125㎡的精品公寓，仅仅90席，单价在8-8.5万元/㎡之间。
“火线哥”纵向、横向比较了一下价格：
香港西九龙片区6月初已经卖出113万元/㎡的单价，19分钟的高铁、十倍以上的房价差。
周边一公里，红山“四大神盘”妥妥的10万+：水榭春天5期10万元/㎡、汇龙湾10万元/㎡、金亨利11万元/㎡。
往北一点，上塘地铁站旁的金茂府，估计要卖出12-15万元/㎡。
红山府的8字头，未来空间有多少呢？
更为关键一点，这个全国土豪都想来打卡的地方，现在就要关门了。
一句话：踏破铁鞋无觅处，人文上品红山府。
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