随着新增城市建设用地供给的逐年下滑，有限的土地资源现状，以及城市的可持续发展的需要，以老旧城区、老旧社区环境改造和土地资源再利用为核心的“城市更新”方式，未来将成为我国一些资源紧张的中心城市主要的发展方式。
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存量价值时代
为让城市更优雅的“生长”
城市更新显得尤为迫切
那么
人人都在说的城市更新（旧改）
它究竟是怎么操作的呢？
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旧改——城市更新
（三旧改造：旧城镇、旧厂房、旧村庄）
01
城市更新的分类
1、综合整治类
不改变建筑主体结构和使用功能，改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容。
2、功能改变类
改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。
3、拆除重建类
严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定实施。
02
城市更新的特点
1.基础投资大，开发周期长，规划有弹性与前瞻性。
2.各区自治政策复杂，调整频繁，操作难度大。
3.利益方众多，谈判成本高。
4.信息不对称、不公开，一事一议。
5.成本结构复杂，按建面计算土地成本。
6.返还面积多，不可销售体量大。
7.容积率可调。
8.区位条件优，溢价高。
03
城市更新相关政府机构
以深圳市为例：
1、市领导小组
市查违办和城市更新工作领导小组，负责全市统筹和重大事项决策。
2、主管部门
深圳市规划和国土资源委员会及其派出机构（如国土委第一直属管理局），具体组织、协调、监督。
3、区政府及其相关职能部门
如区城市更新办，组织研究，计划的受理、审查及申报；组织专项规划编制、初审和申报，确认改造实施主体。
04
拆除重建类城市更新操作流程
以深圳市为例：
1.条件：符合基础设施亟待完善，环境恶劣，存在重大安全隐患，现状明显不符合经济发展等情形之一，且通过综合整治或者功能改变难以有效改造的。
2.按实施主体分类
（1）权利主体自行实施：单一权利主体自行实施，或者多个权利主体将房地产权益转移到其中一个权利主体后由其实施。
（2）市场主体单独实施：权利主体将房地产权益转移到非原权利主体的单一市场主体后由其实施。
（3）合作实施：城中村改造项目中，原农村集体经济组织继受单位可以与单一市场主体通过签订改造合作协议合作实施。
（4）政府组织实施：政府通过公开方式确定项目实施主体，或者由政府城市更新实施机构直接实施。
3.城市更新单元：
（1）拆除重建城市更新单元：为拆除重建活动划定的相对成片区域。
（2）基本单位：落实目标和责任的基本管理单位。
（3）项目：一个城市更新单元可包含一个或多个更新项目。
4.流程：四大阶段
第一阶段：报计划；
第二阶段：报规划；
第三阶段：确定实施主体；
第四阶段：取得土地使用出让合同和建设用地规划许可证。
第一阶段
申报城市更新单元计划
01
前提：
全市城市更新专项规划中划定的拆除重建类城市更新单元，未划入单元的且满足条件的自行拟定更新单元。
02
确定申报主体：
由其组织展开申报:权利主体（如村委会等）/权利主体委托的单一市场主体（个人或企业）/市、区政府相关部门。
03
改造意愿征集：
单一权利主体同意；2/3面积、数量，多地块的4/5面积。
04
申报材料准备：
申报表/更新单元范围图纸/现状权属/建筑物信息/改造意愿书/照片。
05
审批过程：
区更新办核对资料（5个工作日）——区更新办资格认定、核查、综合判断（20个工作日）——报送主管部门，审查资料，按批次统筹形成更新计划草案，并公示不少于10天——报市政府审批——审批通过后5个工作日内公示
06
成果：
第一阶段达成的成果：公示
第二阶段
申报城市更新单元规划
（通常需耗费1~2年）
01
申请核查土地及建筑物信息
申报主体向主管部门申请核查单元内土地及建筑物信息，主管部门20个工作日内将结果函复申报主体，并形成地块和建筑物信息汇总。
02
编制规划方案并报批：
申报主体委托具备相应资质的机构编制城市更新单元规划方案，报送主管部门；在更新单元计划公告之日起一年内完成逾期未完成的，主管部门可以按有关程序进行更新单元计划清理，将该城市更新单元调出计划。
03
主管部门审查:
申报材料符合内容和技术要求的，主管部门向区更新办征求规划目标及方向、配建责任、实施分期等方面意见，涉及产业的应征求市产业部门关于产业现状、产业定位等方面意见，对应机构10个工作日内书面回复主管部门。
04
草案公示：
主管部门收到相关部门意见10个工作日内形成草案，并公示不少于30天，公示结束后10个工作日内推动审议，涉及改变法定图则强制性内容的还应报市政府批准。
05
单元规划公示:
经批准后，主管部门5个工作日内在本部门网站上就规划内容进行公告，并将相关内容函告区城市更新职能部门，更新单元规划的批准视为已完成法定图则相应内容的编制和修改，是相关行政许可的依据。
06
成果：
第二阶段达成的成果：城市更新单元规划
第三阶段
确定单一实施主体
01
区政府组织制定更新单元实施方案
包括更新单元内项目基本情况、进度安排、单一主体形成指导方案、搬迁补偿安置指导方案、搬迁及建筑物拆除进度安排、监管措施等相关内容。
02
形成单一主体：
①权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司。
②权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议。
③权利主体的房地产被收购方收购。
④合作项目，市场单一主体还需与村委签订合作协议。
⑤旧住宅区改造项目，区政府公开选择市场主体，市场主体与所有业主签订搬迁协议后形成单一主体。
03
实施主体资格认证：
单一主体向区城市更新职能部门申请实施主体资格确认，区政府城市更新职能部门0个工作日内完成审查，并进行不少于7天的公示，发放实施主体确认文件。
04
项目实施监管协议：
区城市更新职能部门与实施主体签订，明确公建配套义务、搬迁义务、进度安排及时限、资金监管等事项。
05
成果：
第三阶段达成的成果：①通过收购/搬迁协议等形式形成单一主体；②确定单一主体。
注：搬迁补偿安置协议相关
1.搬迁补偿安置协议中约定内容:补偿方式/补偿金额和支付期限/回迁房屋的面积、地点和登记价格/搬迁期限/过渡方式和过渡期限/协议生效的时间和条件等相关事项。
2.应当在协议中约定相应房地产权益由搬迁人承受，并在办理房地产权属证书注销之前向搬迁人提交被搬迁房屋的房地产权属证书及注销房地产权属证书委托书；
没有房地产权属证书的，应当提交相应的产权证明文件及房地产权益由搬迁人承受的声明书。
3.公证机构进行公证/搬迁人报区城市更新职能部门备案。
第四阶段
建筑物拆迁并取得
建设用地规划许可证
01
建筑物拆除：
搬迁人被确认为项目实施主体并在区政府的组织和监督下完成建筑物拆除，并及时向区城市更新职能部门申请就建筑物拆除情况进行确认。
02
房地产权属证书登记注销:
建筑物拆除后，搬迁人向房地产登记部门申请办理房地产权属证书的注销登记。
03
申请建设用地审批:
建筑物拆除和房地产证注销工作完成后，实施主体应当持实施主体确认文件、项目实施监管协议、相关土地权属证明文件等材料，就城市更新单元规划确定由实施主体进行开发建设的用地及地下空间，向主管部门申请建设用地审批。
04
取得土地使用权出让合同等
主管部门在批准项目建设用地后与实施主体签订土地使用权出让合同，并核发建设用地规划许可证。项目涉及农用地转用的，应当办理转用报批手续。
05
成果：
第四阶段主要成果：①土地使用权转让合同；②五大证之一，建设用地规划许可证。
（五大证：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证）
注：地价计收
1.拆除重建类城市更新项目中城中村部分建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20％补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。
2.拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50％缴纳地价。
3.拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；
增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。
所在观点
“城市更新”作为一个系统工程，在项目的各阶段都有着更高的要求。
不仅需要对规划政策有前瞻性和明确的解读，对所处市场和所需业态的分析更加透彻，对融资资金的使用与匹配更加高效。当然，最基础的就是要熟悉整体操作流程，确保各阶段进展顺利。
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