隨著新增城市建設用地供給的逐年下滑，有限的土地資源現狀，以及城市的可持續發展的需要，以老舊城區、老舊社區環境改造和土地資源再利用為核心的“城市更新”方式，未來將成為我國一些資源緊張的中心城市主要的發展方式。
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存量價值時代
為讓城市更優雅的“生長”
城市更新顯得尤為迫切
那麼
人人都在說的城市更新（舊改）
它究竟是怎麼操作的呢？
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舊改——城市更新
（三舊改造：舊城鎮、舊廠房、舊村莊）
01
城市更新的分類
1、綜合整治類
不改變建築主體結構和使用功能，改善消防設施、改善基礎設施和公共服務設施、改善沿街立面、環境整治和既有建築節能改造等內容。
2、功能改變類
改變部分或者全部建築物使用功能，但不改變土地使用權的權利主體和使用期限，保留建築物的原主體結構。
3、拆除重建類
嚴格按照城市更新單元規劃、城市更新年度計劃的規定實施。
02
城市更新的特點
1.基礎投資大，開發週期長，規劃有彈性與前瞻性。
2.各區自治政策複雜，調整頻繁，操作難度大。
3.利益方眾多，談判成本高。
4.信息不對稱、不公開，一事一議。
5.成本結構複雜，按建面計算土地成本。
6.返還面積多，不可銷售體量大。
7.容積率可調。
8.區位條件優，溢價高。
03
城市更新相關政府機構
以深圳市為例：
1、市領導小組
市查違辦和城市更新工作領導小組，負責全市統籌和重大事項決策。
2、主管部門
深圳市規劃和國土資源委員會及其派出機構（如國土委第一直屬管理局），具體組織、協調、監督。
3、區政府及其相關職能部門
如區城市更新辦，組織研究，計劃的受理、審查及申報；組織專項規劃編制、初審和申報，確認改造實施主體。
04
拆除重建類城市更新操作流程
以深圳市為例：
1.條件：符合基礎設施亟待完善，環境惡劣，存在重大安全隱患，現狀明顯不符合經濟發展等情形之一，且通過綜合整治或者功能改變難以有效改造的。
2.按實施主體分類
（1）權利主體自行實施：單一權利主體自行實施，或者多個權利主體將房地產權益轉移到其中一個權利主體後由其實施。
（2）市場主體單獨實施：權利主體將房地產權益轉移到非原權利主體的單一市場主體後由其實施。
（3）合作實施：城中村改造項目中，原農村集體經濟組織繼受單位可以與單一市場主體通過簽訂改造合作協議合作實施。
（4）政府組織實施：政府通過公開方式確定項目實施主體，或者由政府城市更新實施機構直接實施。
3.城市更新單元：
（1）拆除重建城市更新單元：為拆除重建活動劃定的相對成片區域。
（2）基本單位：落實目標和責任的基本管理單位。
（3）項目：一個城市更新單元可包含一個或多個更新項目。
4.流程：四大階段
第一階段：報計劃；
第二階段：報規劃；
第三階段：確定實施主體；
第四階段：取得土地使用出讓合同和建設用地規劃許可證。
第一階段
申報城市更新單元計劃
01
前提：
全市城市更新專項規劃中劃定的拆除重建類城市更新單元，未劃入單元的且滿足條件的自行擬定更新單元。
02
確定申報主體：
由其組織展開申報:權利主體（如村委會等）/權利主體委託的單一市場主體（個人或企業）/市、區政府相關部門。
03
改造意願徵集：
單一權利主體同意；2/3面積、數量，多地塊的4/5面積。
04
申報材料準備：
申報表/更新單元範圍圖紙/現狀權屬/建築物信息/改造意願書/照片。
05
審批過程：
區更新辦核對資料（5個工作日）——區更新辦資格認定、核查、綜合判斷（20個工作日）——報送主管部門，審查資料，按批次統籌形成更新計劃草案，並公示不少於10天——報市政府審批——審批通過後5個工作日內公示
06
成果：
第一階段達成的成果：公示
第二階段
申報城市更新單元規劃
（通常需耗費1~2年）
01
申請核查土地及建築物信息
申報主體向主管部門申請核查單元內土地及建築物信息，主管部門20個工作日內將結果函覆申報主體，並形成地塊和建築物信息彙總。
02
編制規劃方案並報批：
申報主體委託具備相應資質的機構編制城市更新單元規劃方案，報送主管部門；在更新單元計劃公告之日起一年內完成逾期未完成的，主管部門可以按有關程序進行更新單元計劃清理，將該城市更新單元調出計劃。
03
主管部門審查:
申報材料符合內容和技術要求的，主管部門向區更新辦徵求規劃目標及方向、配建責任、實施分期等方面意見，涉及產業的應徵求市產業部門關於產業現狀、產業定位等方面意見，對應機構10個工作日內書面回覆主管部門。
04
草案公示：
主管部門收到相關部門意見10個工作日內形成草案，並公示不少於30天，公示結束後10個工作日內推動審議，涉及改變法定圖則強制性內容的還應報市政府批准。
05
單元規劃公示:
經批准後，主管部門5個工作日內在本部門網站上就規劃內容進行公告，並將相關內容函告區城市更新職能部門，更新單元規劃的批准視為已完成法定圖則相應內容的編制和修改，是相關行政許可的依據。
06
成果：
第二階段達成的成果：城市更新單元規劃
第三階段
確定單一實施主體
01
區政府組織制定更新單元實施方案
包括更新單元內項目基本情況、進度安排、單一主體形成指導方案、搬遷補償安置指導方案、搬遷及建築物拆除進度安排、監管措施等相關內容。
02
形成單一主體：
①權利主體以房地產作價入股成立或者加入公司。
②權利主體與搬遷人簽訂搬遷補償安置協議。
③權利主體的房地產被收購方收購。
④合作項目，市場單一主體還需與村委簽訂合作協議。
⑤舊住宅區改造項目，區政府公開選擇市場主體，市場主體與所有業主簽訂搬遷協議後形成單一主體。
03
實施主體資格認證：
單一主體向區城市更新職能部門申請實施主體資格確認，區政府城市更新職能部門0個工作日內完成審查，並進行不少於7天的公示，發放實施主體確認文件。
04
項目實施監管協議：
區城市更新職能部門與實施主體簽訂，明確公建配套義務、搬遷義務、進度安排及時限、資金監管等事項。
05
成果：
第三階段達成的成果：①通過收購/搬遷協議等形式形成單一主體；②確定單一主體。
注：搬遷補償安置協議相關
1.搬遷補償安置協議中約定內容:補償方式/補償金額和支付期限/回遷房屋的面積、地點和登記價格/搬遷期限/過渡方式和過渡期限/協議生效的時間和條件等相關事項。
2.應當在協議中約定相應房地產權益由搬遷人承受，並在辦理房地產權屬證書註銷之前向搬遷人提交被搬遷房屋的房地產權屬證書及註銷房地產權屬證書委託書；
沒有房地產權屬證書的，應當提交相應的產權證明文件及房地產權益由搬遷人承受的聲明書。
3.公證機構進行公證/搬遷人報區城市更新職能部門備案。
第四階段
建築物拆遷並取得
建設用地規劃許可證
01
建築物拆除：
搬遷人被確認為項目實施主體並在區政府的組織和監督下完成建築物拆除，並及時向區城市更新職能部門申請就建築物拆除情況進行確認。
02
房地產權屬證書登記註銷:
建築物拆除後，搬遷人向房地產登記部門申請辦理房地產權屬證書的註銷登記。
03
申請建設用地審批:
建築物拆除和房地產證註銷工作完成後，實施主體應當持實施主體確認文件、項目實施監管協議、相關土地權屬證明文件等材料，就城市更新單元規劃確定由實施主體進行開發建設的用地及地下空間，向主管部門申請建設用地審批。
04
取得土地使用權出讓合同等
主管部門在批准項目建設用地後與實施主體簽訂土地使用權出讓合同，並核發建設用地規劃許可證。項目涉及農用地轉用的，應當辦理轉用報批手續。
05
成果：
第四階段主要成果：①土地使用權轉讓合同；②五大證之一，建設用地規劃許可證。
（五大證：建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、國有土地使用證、建設工程施工許可證、商品房銷售許可證）
注：地價計收
1.拆除重建類城市更新項目中城中村部分建築容積率在2.5及以下部分，不再補繳地價；建築容積率在2.5至4.5之間的部分，按照公告基準地價標準的20％補繳地價；建築容積率超過4.5的部分，按照公告基準地價標準補繳地價。
2.拆除重建類的工業區升級改造項目升級改造為工業用途或者市政府鼓勵發展產業的，原有合法建築面積以內部分不再補繳地價；增加的建築面積按照公告基準地價標準的50％繳納地價。
3.拆除重建類的工業區升級改造項目升級改造為住宅、辦公、商業等經營性用途的，原有合法建築面積以內部分，按照其改造後的功能和土地使用權使用期限以公告基準地價標準計算應繳納的地價，扣減原土地用途及剩餘期限以公告基準地價標準計算的地價；
增加建築面積部分，按照其改造後的功能和土地使用權使用期限以市場評估地價標準計算應繳納的地價。
所在觀點
“城市更新”作為一個系統工程，在項目的各階段都有著更高的要求。
不僅需要對規劃政策有前瞻性和明確的解讀，對所處市場和所需業態的分析更加透徹，對融資資金的使用與匹配更加高效。當然，最基礎的就是要熟悉整體操作流程，確保各階段進展順利。
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