“房住不炒”下的中国房地产的未来

自98年“房改”以来，中国房地产的发展也许是世界之最，受城镇化、M2扩张、收入增长等多重因素的叠加影响，房价一路爬坡上涨，几乎没什么回调（如图一）。众所周知，房地产行业是一个产业链极其长的行业，房地产的发展可以在上游带动土地、建材、水泥、钢铁等行业发展，下游拉动装修、家电等行业的发展，进而带动国内经济的快速增长。如果说房地产是中国经济过去20年发展的大引擎，我想这个比喻一点都不夸张，

因此房地产对于过去中国经济的拉动作用是功不可没的。

图一、中国房价上涨图

但近些年来，由于房价无节制的暴涨，尤其是在人口集中的一二线城市，房价上涨的负面作用开始显现。一些新流入城市的年轻人由于无法承担高企的房价不得不离开自己工作的城市回到县城甚至乡镇，一些利润率不高的消费零售业的利润进一步被上涨的房租所吞噬濒临倒闭，等等。高房价高房租的传导作用开始对经济的健康发展起到负面作用，甚至有人形容房地产是“一业兴百业衰”。但我认为，更重要的影响是长期高房价会使得在一二线奋斗的年轻人失去奋斗的希望和动力，这才是最要命的。

以深圳为例，目前全市的平均房价解决6万元/㎡，而应届毕业生的月工资集中在6000-10000元，扣除必要的生活开支，几乎无剩余。对于没有家庭支持的年轻人，面对当前高昂的房价，几乎看不到希望。

因此，几年前国家就推动“房住不炒”的战略目标。对于这个战略目标，我认为至少有两层意义：一是不能再炒作房价了。客观上讲，过去房价上涨这么快，既有供不应求形成的，更有跟风炒作导致的。

二是要扩大供给，让大家“有所居”。让房子真正发挥其居住功能，而不是炒作的金融属性。所以我们看到，在过去的几年里，除了常规的“限购、限售、限贷”继续执行的前提，还在建设一些具有长效作用的措施，比如说提高保障房的供应、租售同权等，这些政策既是长效机制，也是住房双轨制的基础政策。尤其是租售同权，它是很多政策实现效果的前提。试想一下，如果商品住宅和保障房享受权利不一样，那么所谓的“住房双轨制”的效果就会大大打折扣。

基于以上的目标和战略，我认为中国房地产未来的发展将会经历两步走。

第一步：去金融属性

去掉房地产的“金融属性”，这是“房住不炒”的最表面含义，也是比较容易实现的。金融属性的特征是什么？交易简单、频率高、高杠杆。所以现在的“限购、限售、限贷”在短期来看就能够实现这一目标，当然每个地方的执行力度有所不同、效果有所差别，但最终肯定是要达到这一目标的。

靠这些政策去房子的金融属性，还不能从根本上解决问题。大家去投资一样东西，或是去炒作一样东西，都是预期未来这个东西的价格能涨，或者是认为一定会有一个“傻瓜”能接最后的一棒。要从根本上去掉房地产的金融属性，就是要改变大家的对房价上涨的预期，不管怎样有人接盘的预期。这些预期需要市场运行一段时间才能得以实现。房价几年不涨了，“只涨不跌”的预期自然就会被打破，而刚需客户相当一部分由保障房来满足需求了，“总会有人接盘”的预期就会消失。

当然，目前一二线城市房价高企不跌还有一个原因，有部分城市的房子存在“控盘”的情况。什么意思？就是一小部分人持有相当大比例的房产，他们的放盘策略会影响市场售价和租金。这个的改变就需要“房产税”的出台，目前中国房地产的征税基本是都是在交易环节，一旦开征房产税就是在持有环节征税，马上就会改变这种情况。而房产税也是改变房地产金融属性的最后一道“令箭”。

第二步：去附属功能

完成了第一步“去金融化”，那么接下来就是要进入第二步就是“去房地产附属功能”。我们知道，目前中国的房子与户口（部分城市）、教育资源、社会福利等挂钩，尤其是在一二线城市，有些房子与稀缺的教育资源挂钩，导致出现很多的所谓的“学位房”，这个本身存在巨大的不公平。对于中国家长来说，孩子教育大于天，凡是有办法，都会想方设法让孩子上最好的学校，而优质学位一旦与房子挂钩，房价怎么能下跌。稀缺的教育资源本来属于全体市民、全体纳税人的，应该设立更公平的规则来分配这样的资源，而不应该是简单与房子挂钩，也就不至于会出现清华北大毕业的父母还买不起“学位房”的悲哀。

但去房子的附属功能又是最难的，毕竟它成为既定政策已经多年。一旦取消，已有房而未享受这些权利的人肯定会感觉不公平，同时也打破了现有的平衡，肯定会动了一部分人的“奶酪”。所以要实现这点，一定需要通盘考虑，拿出一套完整而又行之有效的分配政策，既要考虑个人对社会的贡献，又要考虑到教育资源的本质，既要考虑到对现有人的利益诉求，又要作城市长远发展的考虑。这个必将是一条漫长而又艰难的道路。

但是对于中国房地产来说，这条路是必要要走的。只有房子与这些附属功能不再挂钩，房子才是真正回到“居住”的属性上来，同时“住房双轨制”等长效机制才能真正的产生效果。