近年來
由於限購、限貸等政策出臺
"借名買房"的怪現象層出不窮
而這場鬧劇
對於借名人和被借名人都有風險
哪怕是血親之間都不易妥善處理
甚至因此結上仇怨
妹妹向哥哥借名買房
小石與小紅是親兄妹，二人感情打小就好，各自成家立業後雖然分別在不同的城市發展，但是生活上也經常聯繫、互相幫襯。
2010年，小紅的婚姻亮起紅燈，小紅開始為日後離婚時財產的分割問題做打算，於是她向在成都經商的哥哥小石求助。
由於當時成都經濟形勢大好，小石便建議妹妹小紅將把資金用於投資房地產，而且小紅可以將房產登記在小石名下，這樣不僅可以起到轉移婚內財產的作用，日後還可以靠該房屋享受租金收益。
聽了小石的妙計之後，小紅隨即在成都購買了一套二手房，按揭抵押貸款給銀行，房屋產權登記在小石名下為單獨所有，房屋也對外租賃給了第三人，小紅正式開啟了“包租婆”的生活。2012年，小紅與丈夫在法院調解下離婚，這套房屋未在離婚案件中處理，因此總算是看似平安的“渡劫”成功。
哥哥卻悄悄將房產抵債
然而，“劫難”並沒有消失。哥哥小石並非省油的燈，從2012年起，他為了獲取生意資金，在小紅不知情的情況下將案涉房屋先後抵押給數個擔保公司和個人。東窗事發只是早晚的事。
2014年，小石為了幫女朋友小霞解決公司生意資金週轉問題，與公司、小霞、債權人簽訂了四方《借款合同》、《個人保證合同》，經公證處公證並賦予了強制執行效力，小石、小霞為這筆借款的本息向債權人提供連帶責任保證擔保。
2015年，因公司逾期還款，債權人依據公證處出具的執行證書，向法院申請了強制執行，法院隨即查封了小石名下登記的案涉房屋。當進入到房屋的評估拍賣階段時，小紅才得知小石揹著自己乾的各種勾當。
法庭駁回上訴，房子"飛"了
隨後，小紅聘請律師向法院提起了書面執行異議申請，在執行異議被駁回後，又向法院正式提起了執行異議之訴，訴請停止執行案涉房屋；判決確認自己為案涉房屋的所有權人，由小石協助自己辦理過戶登記。
法庭上，小紅出具了買房時簽訂的《二手房買賣合同》作為證據，證明自己是這套房產的購買人。小石也出具了《情況說明》和《租賃合同》來證明案涉房屋的真正所有權人為小紅。
然而，債權人卻並不認可小石、小紅的說法，依據不動產登記查詢結果，這套房屋的所有權人是小石，因此債權人認為，法院對案涉房屋採取的強制措施並無不當且原執行程序不應停止。
庭審後，法院認為小紅在本案中主張物權，雖提供了多份證據以證明自己為案涉房屋的實際所有人，證據互相印證與事實相符的可能性很大，但即便如此，也只能證明房屋的購買及使用過程。小紅並不能因她主張出資以小石的名義購買案涉房屋，就享有該房屋物權和享有足以排除強制執行的權益，因此駁回了小紅的全部訴訟請求。
一審後，小紅不服判決結果，上訴至中級人民法院，中級人民法院庭審後認為，房產的物權變動採用登記對抗主義，基於物權公示原則，設立或轉讓物權，必須採用法律規定的公示方式。本案中即便是上訴人小紅與小石的借名買房關係成立，但是在借名買房的情況下，借名人與出名人之間的借名登記，只發生內部債權債務關係。借名人為享受利益將房屋登記在他人名下本身就存在過錯，因此由此產生的風險也應由借名人自行承擔。根據物權變動登記生效和公示公信原則，即便存在借名約定，也不能對抗物權公示效力、對善意第三人的保護。
因此，中級人民法院判決駁回上訴，維持原判。本判決為終審判決。
四川蓉城律師事務所 律師 任歡
借名買房的風險多！
借名買房存在著較高的風險，尤其是在房價快速上漲的今天，在巨大經濟利益面前，名義購房人很容易反悔，如果實際出資人不能證明購房款由自己實際支付，極有可能導致自己人財兩空。
此外，若名義購房人因其他訴訟而被司法機關強制執行，其名下房產可能被查封、拍賣。鑑於以上法律風險，建議大家最好不要以借名形式購買房屋。
“借名買房”
最終竹籃打水一場空
小紅盡到了所有努力
去證明自己是這套房屋的實際所有人
但最終未能成功“渡劫”
這究竟是為什麼呢？
我們首先要來了解
法律對物權所有的相關規定
根據物權法定的原則——
《物權法》第五條規定：物權的種類和內容由法律規定。
第六條規定：不動產的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。
第九條規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。
小紅最終失敗的原因在哪裡？
基於“物權公示”的原則，設立或轉讓物權必須採取法律規定的公示方式，才能取得對抗第三人的效果。因此，在借名買房的情況下，借名人與出名人之間的借名登記約定不得對抗第三人。
此外，小紅作為一個完全民事行為能力人，她通過借名買房規避國家法律和政策，對此產生的風險理應由自己承擔，因此，她並不能以此排除債權人申請執行的權利。
若小紅有借名買房合同
合同的效力及物權如何認定？
1、當事人之間關於借名買房的約定，只要不違反法律、行政法規的強制性規定，即有效，當事人應當依據約定履行。
2、合同有效是實際購房人取得物權的前提條件。借名買房合同有效≠實際購房人一定能取得房屋的所有權。
3、房屋實際出資人承擔舉證責任，證明雙方對房屋產權歸屬已有約定。對於當事人一方提供的證據能夠證明其對房屋的購買確實存在出資關係，但不足以證明雙方之間存在借名登記意思表示的，房屋應歸登記人所有，出資人只能依據出資的性質向登記人主張債權。原因在於，借名人與被借名人之間系借名合同糾紛，借名人不能基於債權請求確認其房屋所有權。
4、借名購房的房屋必須能夠辦理產權轉移登記。根據相關法律或政策規定，房屋必須是符合辦理產權轉移手續的規定。借用他人購房資格購買的房屋，若借名人向法院起訴主張確認房屋所有權或者要求登記權利人配合辦理產權轉移手續的，訴訟過程中借名人必須是已經符合購房條件，否則，法律不會支持訴訟請求。
5、借名人主張房屋所有權不得對抗善意第三人利益。若房屋由善意第三人購買，善意第三人已經過戶或者未過戶而請求法院判決出賣方履行過戶義務的情況下，法院應當支持。至於借名人與登記權利人之間的爭議，借名人只能基於債權請求登記權利人返還出資和承擔違約責任。
如不得已需要簽訂借名買房合同
可採取下列措施，降低風險！
（1）雙方就借名買房簽訂書面合同，對於委託事項、權限、權利義務、違約責任、爭議解決等事項明確約定；
（2）注意保存房產交易中的相關證據，尤其是可以證明實際出資、交付稅費、物業費、裝修費等各類發票、收據；
（3）房地產開發商交付房屋後，儘快實際佔有、入住使用該房屋；
（4）待取得相應資格後，儘快與名義購房人辦理產權轉移登記手續。
主管：成都市司法局
總編：劉子厚 主編：張婭
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