“賣樓花”，是中國香港傳奇富豪霍英東的首創，意指開發商在房子還沒開始動工時，就拿出樓棟號和設計圖讓購房者認購。
近日，《中國經營報》記者深入調查發現，這種在內地被明令禁止的賣房方式在河南南陽還屢見不鮮。
記者在採訪中瞭解到，無證售房、爛尾樓叢生正與樓市熱銷、房價飛漲一起構成了南陽樓市的正反面。
以博泰·田源新城為例，該項目作為南陽市首批新型社區建設試點之一，在售房超過五年後至今未取得完善的五證，業主在向開發商南陽博泰置業有限公司（以下簡稱“南陽博泰公司”）繳納契稅等辦證費後多年無法辦理房產證。
而該項目B區13號樓在沒有完善手續、尚未開工建設的情況下，已公開收取認籌金並計劃於年底前借返鄉置業的熱潮“應勢加推”。
博泰·田源新城在南陽並非個案。而“先上車後補票”“邊施工邊辦證”的方式也讓南陽樓市在快速發展的同時，陷入了爛尾樓、問題盤叢生的境地，甚至被冠以“爛尾樓之都”的名號。
根據南陽市房地產領域問題樓盤化解攻堅專項領導小組辦公室提供的數據，南陽樓市在最高峰時有302個房地產項目存在各種各樣的問題，經專項整治至今尚有眾多項目未拿出解決方案，未能如期復工。
作為三四線城市的樣本，南陽市以超過千萬的人口在河南省僅次於省會鄭州，當前正處於農民進城置業，城市化高速發展，城中村、棚戶區改造的高峰期，在房地產迎來開發熱潮的同時，一系列房地產開發亂象也為同類城市提供了鏡鑑。
有項目無證施工“賣樓花”
位於南陽市西南郊的博泰·田源新城由南陽博泰公司開發建設，項目位於滬陝高速進出城區的必經主幹道旁，且與南陽大學城職教園區的南陽師範學院、南陽醫專、南陽農業職業學院等多所大專院校毗鄰，在當地擁有較高的關注度。
10月22日，記者在項目銷售中心瞭解到，B區13號樓正在認籌並計劃在年底前加推上市。
“闊景至尊樓魁，應勢壓軸加推”的宣傳格外亮眼，並推出了“一萬元參與認籌，立減兩萬元房款；五年免息借款，兩年物業費減免”的優惠活動。
根據相關規定，開盤銷售的房源必須五證齊全，並在項目營銷中心現場公示。但記者在營銷中心並未看到相關證件的蹤影。
一位置業顧問在項目銷售中心告訴記者，“證件都還在辦理，土地證我也沒見過，現在還辦不了房產證。作為城中村改造項目，整個項目2012年就開始賣了，公司成立了專門的部門還在跟政府溝通補證。至於多長時間才能辦理房產證，這個要看政府相關部門的辦事效率。”
證件不齊也無法到房管局網籤備案，不能走正常的銀行貸款程序。上述置業顧問告訴記者，貸款只能走公司內部的貸款程序，最多隻能貸10年，“這邊很多手續不全的項目都辦不了銀行貸款”。
對於具體的操作方式，該置業顧問表示，需要業主和開發商旗下的物業公司南陽博泰物業管理有限公司籤合同，再按月給物業公司還款，公司推出了五年免息的政策。
上述置業顧問承諾，因為證件不齊辦不了房產證，為了讓業主放心，房款可以預留10%，等網籤辦證之後再補齊。
已啟動認籌並計劃開盤的B 區13號樓目前建設進度如何？在置業顧問指引下，記者在項目現場看到，13號樓位於B區東北角，但至今還是一片用鐵皮圍擋圈起的空地，尚未開工建設。
據瞭解，博泰·田源新城還有另一個顯赫的身份——南陽市雙石碑新型社區，該項目在2012年被南陽市委、市政府批准確定為南陽市首批新型社區建設試點之一。
“項目按照政府主導、企業參與、群眾主體的模式由臥龍區政府牽頭，轄區企業南陽亞龍築機公司、南陽宇鴻商貿有限公司參與開發建設。”
據瞭解，雙石碑新型社區建設項目總佔地面積700多畝，由78幢建築組成，分三期建成，目前A、B區已建設超過40棟高層住宅。
2012年3月，臥龍崗街道辦事處啟動拆遷騰地工作，為博泰·田源新城項目騰退土地，拆除涉遷的兩個村民小組房屋398座20.7萬平方米，共計369戶1494人，賠付徵遷各項費用1.4億元。
不過，據多位業主向記者證實，項目實際由當地人賈冰註冊成立的南陽博泰公司投資開發，除一部分房源作為回遷房補償給拆遷農民外，其餘房源均被南陽博泰公司以商品房對外出售。
但項目至今未取得五證，是個典型的無證項目。
對於相關問題，記者撥打南陽博泰公司法定代表人賈冰手機進行核實，其未就具體問題給出答覆。
政府成立多部門處置問題項目
博泰·田源新城無證售房、長期無法辦理房產證問題在南陽並非個例。南陽市更因爛尾盤扎堆、問題樓盤頻發而被冠以“爛尾樓之都”的名號。
在高峰期，南陽市問題樓盤曾多達302個，從問題成因來看，包括爛尾樓盤52件、拆遷安置46件、產權交易60件、手續不齊15件等。
據瞭解，為解決全市問題樓盤項目，當地政府曾先後牽頭成立了南陽市中心城區整頓規範提高房地產市場工作指揮部、南陽市房地產領域問題樓盤化解攻堅專項領導小組、南陽市處置非法集資工作領導小組辦公室等多個臨時部門，但南陽樓市樓盤爛尾、問題突出，至今未得到有效化解。
10月22日，記者在有“南陽最大爛尾樓”之稱的藏瓏項目現場瞭解到，8號樓、9號樓兩棟樓房已有業主入住，剩餘10多棟樓在完成主體施工後至今沒有復工跡象，部分樓棟尚未粉刷外立面，塔吊則早已拆除，目前只剩幾名保安看守。
在小區中心位置，新運來了一些水泥和黃沙，三名工人在工地上，其中一名工人告訴記者，項目還沒有復工，只是做一些修補的前期工作。
據瞭解，藏瓏項目位於南陽信臣路中段北側，土地面積
136.76畝，規劃建設17棟高層，建築面積40萬平方米。據一位業主代表介紹，按購房合同，他們應在2014年底前後住進小區，但項目至今尚未完工，“主要還是手續不全，現在連土地證都沒有辦下來”。
沒有五證、項目停工爛尾的窘迫並不妨礙開發商賣房，目前藏瓏項目營銷中心尚在正常開放。
在營銷中心，一位置業顧問告訴記者，項目前期樓棟還有部分91平方米兩居室和126平方米、144平方米三居室可以直接認購，銷售價格約7500元/平方米。
上述置業顧問並不否認項目還未取得包括土地證在內的五證的事實。“手續不齊才賣這個價格，手續齊全至少房價要高出2000元/平方米。”
該置業顧問表示，現在市領導已經簽字了，馬上就可以補土地證，再補其他幾個證件，“後期辦證沒有問題”。
作為南陽市房管局公務員團購房項目，美麗佳苑同樣未能擺脫爛尾的命運。
據瞭解，南陽市房管局為了解決職工住房問題，於2013年向南陽市錦寓置業有限公司團購了9棟樓，約定2016年11月交房，但目前僅有7棟樓已實現主體結構封頂，還有2棟樓尚未開工。
記者在現場看到，項目大門緊閉，塔吊和大門鏽跡斑斑，呈現出一片蕭瑟的景象。現場一位看門保安告訴記者，項目從2014年到現在就一直停工，一些塔吊已經被拆走，項目現在成爛尾房了。
記者多次撥打項目現場公示的項目負責人錢建元的電話，截至發稿一直無人接聽。
為了解公務員團購房情況和項目爛尾原因，記者先後走訪了南陽市房管局辦公室、直屬黨委、市場監管科和市場處等多個職能科室，但均拒絕接受採訪，市場監管科一位負責人表示：“在領導同意之前，我們什麼也不能說。”
“先上車再補票”存疑
南陽市目前是河南省面積最大、人口最多的省轄市，常住人口曾長期超過省會鄭州。
今年6月14日，河南省統計局發佈的2018年河南人口發展報告顯示，2018年末鄭州市常住人口1014萬人，首次超過南陽市的1010.75萬人。
作為典型的三四線城市，南陽樓市受棚改及龐大的進城人口基數等因素影響，樓市呈現出量價齊飛的局面。
最新統計數據顯示，今年9月，南陽市中心城區批准商品房預售面積23.75萬平方米、1892套，同比分別增長535.03%和627.69%。其中住宅19.57萬平方米、1569套，同比分別增長431.79%和512.89%，環比分別增長71.52%和69.99%。
同步上漲的還有成交量和成交均價。今年9月，南陽市中心城區商品房成交1851套，同比增長50.12%，其中住宅成交1702套，同比增長58.03%；新建商品房平均交易價格8405元/平方米，同比增長37.51%，其中住宅8336元/平方米，同比增長42.18%。
在今年上半年的河南樓市銷售均價排名中，南陽市商品房銷售均價為8547元/平方米，僅次於鄭州的
14013元/平方米，並超過河南經濟第二大市洛陽的8399元/平方米。在今年5月份，南陽樓市更是以27.86%的同比漲幅超過臨沂、蘇州等，漲幅高居全國第一位。“今年南陽曾經一度成為全國房價漲得最快的地級市，整體上漲了1000多元/平方米，市區一些地段優越的樓盤漲得更多。”當地一位房地產項目開發負責人告訴記者。
記者在南陽走訪發現，東正·頤和府、中信國安城、文華·南陽天地、萬政龍門苑、鑫磊森林湖等多個在售樓盤均價已突破1萬元/平方米。
不過，南陽樓市還有庫存高企、爛尾頻發、問題叢生的另一面。根據河南樓市網數據研究中心統計數據，截至今年8月底，南陽市中心城區新建商品房累計可售面積429.03萬平方米、35058套，同比分別增長16.72%和8.12%，去化週期為31個月。其中新建商品住房累計可售面積272.8萬平方米、23949套，同比分別增長17.59%和11.99%，去化週期為19個月。
一些項目因證件不全長期無法通過竣工驗收、辦不了房產證等問題，也給業主日常生活帶來了極大困擾。以博泰·田源新城為例，項目在千餘戶業主已入住的情況下，至今未能接入城市供水管網，業主生活要靠在小區抽取地下水維持。
在B區10號樓一位業主家中，女主人拿著電水壺告訴記者，水經常是渾濁的，我們都不敢喝這個水，只能買淨化水回來燒水喝。
此外，長期無法辦理房產證也成為業主共同的心病。據多位業主介紹，開發商南陽博泰公司早就收取了契稅等相關費用用於辦證，但交費之後何時能辦證並沒有準確的說法。
一位業主向記者出示的收據顯示，其在2018年5月2日繳納了14142元的費用用於辦證，收款事由為“預收辦證費”，但收據上加蓋的卻是“南陽宇鴻商貿有限公司”的公章。
對於南陽樓市問題頻發的原因，當地一位不願具名的房地產業內人士告訴記者，很多問題項目隱患在2012年前後就已埋下，當時南陽因為籌辦第七屆全國農民運動會，配套設施建設、拆遷安置時間緊任務重，當地在開發過程中允許開發商“先上車後補票”“邊施工邊辦證”，再加上大多是當地中小開發商，甚至有關係就能通過非招拍掛的方式圈地開發，導致在融資收緊的大環境下出現資金問題。
據瞭解，早在2014年南陽市便成立了南陽市中心城區整頓規範提高房地產市場工作指揮部，一方面嚴厲打擊“雙違”（包括違法佔地、違法建設、違法銷售等違規行為），全面排查市中心城區違規項目，遏制違法勢頭，責令限期停工，督促儘快完善手續，逐步消化違法存量，規範搞活房地產市場。
另一方面狠抓遺留問題化解，堅持依法依規、分類施策、精準發力，對未辦結房地產項目、歷史遺留問題等進行統計，建立了302房地產整治項目臺賬，通過建立容缺辦理、資金封閉運行、綠色通道加快辦理等機制，加快項目手續辦理，盤活企業資金。
對於無證施工、超規劃施工、停工爛尾等問題，南陽市房地產領域問題樓盤化解攻堅專項領導小組辦公室一位負責人表示，爛尾樓盤將作為問題樓盤化解攻堅工作的重中之重，進一步加大處置力度，實行“清單式”管理，積極推進項目處置工作，對建設手續不齊全的項目，加快完善相關手續，儘快啟動項目建設；對資金鍊斷裂的項目，積極協調金融機構，加大融資幫扶力度；
對涉法涉訴的項目，督促司法部門儘快依法處置；對原企業法人無力推進的項目，通過破產清算、尋找合作伙伴等途徑推進項目建設。
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