01、讓高新區迴歸功能區
2019年10月25日上午，青島高新區召開幹部大會宣佈，嶗山區副區長李鴻雁接替尚立群任高新區主任，城陽區委書記王波兼任高新區工委書記。自九月以來傳出的人事和管理區域變動的消息，終於塵埃落定。
自此，從2012年起存在了七年的紅島經濟區悄悄退出歷史舞臺，以後的紅島就是專指城陽區紅島街道了，也就是說，高新區就是高新區，紅島就是紅島街道，當然還有個河套街道，都接受城陽書記領導了。
對於高新區和紅島的此次調整，官方的說法非常明確：
為了摸索經驗，拿出青島高新區、上合示範區、青島藍谷管理局、青島軌道交通產業示範區、青島金家嶺金融聚集區、即墨經濟開發區這六個功能區先行先試。管委會不明確機構規格，也不明確行政級別，現有班子“全體起立”，面向全市公開選聘。功能區改革的目的是要搞活機制，賦予更大的自主權、更靈活的激勵機制，形成優秀幹部爭相往功能區去的生動局面。最終目標是要把功能區打造成為青島改革發展的先行區、創新的示範區、轉型的引領區。
高新區以後會精簡機構，採用“管委會＋公司”模式運行，推行全員崗位聘任制、末位淘汰制，建立“以實績論英雄”“憑能力定崗位”的管理機制，集中精力助攻經濟的高質量發展。新班子更多的只承擔功能區的定位，確實可以輕裝上陣了，專門做好自己這68平方公里的事，不必再管河套和紅島兩個街道了。
高新區會剝離社會事務管理職能和開發運營職能，加強落實發展規劃、推動政策落地、協調服務企業、促進產業發展等經濟管理職能，其他的行政職能交給城陽區吧。
以前說過很多次，高新區的住宅土地(上圖中的黃色部分)也不多了。但產業用地還是不少的，集中精力做產業，更能發揮作用。尤其是對高新區項目來說，供應小，本身就是樓市最大的優勢。
但是對城陽來說，就不同了，畢竟分離七年之後，迴歸的兩街道已經不是當年的模樣。兩個街道這些年來幾乎沒有什麼新項目。僅有的紅島灣項目還是很多年前就把地賣了的，但唯一的大動作卻是史無前例的，就是始於2016年10月的大拆遷，至今整整3年，完工依然無期，這個後續巨大工程只怕要城陽來擔負了，這個資金也是巨大的數字。
而且這次改造的問題也不少，需要調整。最大的問題在於，回遷戶以本地基地為主，太分散，不集中，沒有城市化，更像農村原地起樓。只有人口集中和建築集中，商業才好佈局，產業也能展開，剩餘的連片土地也好搞大農業等等。
拆遷要推進，還是縮小規模吧，一些沒開工的和沒拆的，集中一下建設，才是上策。以高新區中東部為核心，向這個區域集中，把人口聚集起來，形成真正的城市化，而不是非要在原址上搞個樓房，那樣有啥意義？
所以，整合後的城陽區，可謂任重道遠。
02、高新區存量別墅有多少？
高新區還是那個高新區，迴歸功能區也不錯。既然地少了，後期的住宅供應自然就不多了。慢慢消化完現有樓盤，後期盤就很少了，今年拿地的畢竟只有中歐了，這無論對於老業主還是新業主，都基本可以安心。
但是由於時間的積累，高新區有一類產品目前的存量可是不少，這就是別墅產品。這兩年，大多數樓盤中包含的別墅部分因為限價嚴厲的原因，沒有上市。
高新區調整之後，好消息傳來，別墅的口子終於要放開了，眾多開發商和高端客戶都是翹首以盼很長時間了。
其實房地產也要按照市場規則行事，否則就會出問題。膠州產業新區為啥沒別墅，因為都是人為設定的2.0容積率，導致產品單一，競爭慘烈。最近的龍湖拿地總算有點放鬆。
對於郊區市場，今年以來日益艱難，尤其是一般的高層產品，對沒有錢的人的吸引力不小，但他們難以買上。而有錢人又看不上。別墅產品正好可以差異化，補充這個需求，既然有市場需求，為啥不供應？
那麼高新區的存量別墅市場目前是個什麼規模呢？百忍老師對做了大量調查。以產品分類來看，高新區的別墅產品目前是：疊拼扎堆，聯排很少。
東部的海信紅島府和新城雲樾曉院目前主要是商業別墅產品，和住宅不同，不屬於同類，不能對比，就不提了。
金茂的中歐國際城去年很早以17800賣了一批疊拼，今年再也沒有供應。剩餘了不到200套持續建設，明年就是現房了，以疊拼為主，還有少部分比較大的類獨棟產品，一直在等待。
融創紅島一號院的高層產品已經交房，但前面的別墅部分的合院不賣。畢竟是地王，成本太高，據說要賣到3萬，但是價格通不過，所以放在那裡等。
世茂公園美地和雨潤星雨華府兩個大盤最後剩餘的不大的地塊，都是別墅用地，但目前的氣候下，並不著急，尚未安排後續開發事宜。
中部的綠地海月灣更不急，別墅以疊拼為主，少部分聯排，放在那裡等，也不著急。
保利收購的紫荊閣也是以160套疊拼為主，加58套小聯排產品，以三房和四房為主，已經是現房，目前準備上市。
招商的雍華府，正在建設中，主要是少部分疊拼，算是招商在高新區最後的住宅了，並不急。
海爾的珺璽只有疊拼產品， 出來的比較早，報價17000到18000 ，先靠定金拉住一部分客戶，什麼時候放開就簽約。
世茂璀璨天越140套全部是聯排產品，這在高新區別墅盤中，獨樹一幟。
總計下來 ，高新區未來的疊拼產品達到了一千多套，可謂是個不小的量，競爭甚為激烈；其實當初很多就應該做成洋房，這樣早就銷售回款了。
真正算別墅，真正稀缺的，有天有地甚至有側院的聯排產品，整個高新區世茂、保利、綠地三盤加起來只有200多套，後兩者都是收購而成，自己做的產品只有世茂。
這就是高新區近期大概的別墅產品的供應情況。高端購房者必須做到心裡有數，都要熟悉，詳細對比，才能買到性價比最高的產品。
03、世茂的標杆與差異化競爭
回顧高新區樓市的歷史，做別墅產品最多的盤就是世茂公園美地了。紅墅灣、意墅灣等別墅算是高新區高端低密度產品的開拓者，而且這些產品早已交付，讓很多人第一次圓了別墅夢，贏得了良好的客戶口碑。
世茂根據前期大量的經驗積累，在拿到高新區西部奧體板塊花重金拿到了璀璨天樾地塊之後，引入集團的成熟的高端產品體系國風系，打造海上國風墅這個產品。
在產品上，注意到了地段升級和客戶的定位，將其全部做成聯排產品，與大量的疊拼區隔開來。在戶型上保持200出頭的面積，以210平為主，不大不小，既能滿足客戶的升級舒適度，又能保持總價不會太高。由於設計到位，首層面寬達到了7.2米的寬廳，實現主人會客的寬綽社交門面，堪比大別墅的尺度。
在園林上更是進行實實在在的升級，現在去樣板區仔細觀察，就會發現海上國風墅的園林保持了精細的層次感，給人一種精心打理的雕琢質感，明顯下了功夫。
產品佈置也頗到位，和周邊幾個項目形成差異化。北邊的璀璨天樾的高層已經基本銷售完畢，而且均價15000多。把南邊的水邊土地全部讓出來給了別墅，沿著水邊佈局，充分利用好周邊資源。
中國傳統風水理論認為：山之南、水之北為陽。這塊地正好在水之北，而後邊的高層也算是靠山，所以國風墅是把風水做到家了。
都知道這個項目的地價貴，所以多送面積就很划算了，對於客戶，更是大大提升了性價比。國風墅每戶層高約5.45米地下室，可做雙層使用，健身房、酒窖等等多重功能的未來安排，客戶可以隨心而變，滿足自己生活的多樣性。
地上三層，地下兩層。馬上會有客戶擔心，這麼高的垂直交通如何處理？國風墅預留了電梯井，客戶可以自行安裝自家小電梯，以方便家中老人和孩子的日常。
這次所有的產品就是這140套聯排，佔了高新區此類產品的大頭， 針對的就是圓市區居民的一個別墅夢和讓周邊有錢人們實現居住升級的任務。
不管高新區和紅島如何調整，已經成型的配套不會變化。 奧體中心、會展中心、市民健康中心等9大市政配套已經在旁邊高高聳立起來，這些都是市一級的配套，就在眼前，雙積路過橋便是。而且奧體和會展已經投入使用，未來眾多展會和運動會都會放在這裡進行，成為高新區西部板塊獨一無二的競爭力。
山東中醫藥大學和中國康復大學也在此不遠處佈局建校，成為高新區西部新的亮點。更不必說即將投入使用的紅島高鐵站和8號地鐵線了，這都是奧體板塊周邊潛力的未來支撐。
隨著政府對“限墅令”的數次重申和強力執行，使限墅力度不斷升級，別墅用地的進一步從嚴管控，預示著當前各區域未來別墅的供應格局已確立，尤其是真正的聯排別墅，更加會嚴控。
而且高新區的住宅用地很稀少了，後續也會提高容積率。所以高新區目前僅有的這200多套聯排別墅，確實成了稀缺品，而世茂國風墅的產品優勢，又使其成為一個終極改善的不錯選擇。
這次世茂國風墅要拿出88套來作為高新區別墅的開閘試水之產品，來打破高新區沉寂已久的高端市場。到底好不好，來看看就知道。至於大家最關注的價格，還是懸念，只等審批結果了。b
再次強調， 要想成為收徒合格人選，必須有地產類的文章，現寫也行，必須拿符合互聯網風格的作品說話，這是前提條件，兼職和專職都可。
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