安徽三巽投資集團有限公司(以下簡稱“三巽集團”或“三巽”)近日披露了香港IPO招股書。這家剛剛跨過百億門檻的小房企，不僅積極謀求上市，更有“5年實現千億”的雄心。
根據招股書，三巽集團起家於安徽省，於2018年將總部搬遷至上海，同年正式開始全國化佈局。但從當前的佈局來看，三巽集團的佈局重點依然集中在安徽省，區域房企特徵顯著。
有市場分析人士直言，從目前的行業環境來看，行業集中度愈來愈高，強者恆強、弱肉強食的現實也讓小房企們的生存環境更為嚴峻。在調控趨嚴和三四線樓市降溫的局面下，三巽集團想要實現“黑馬”路徑並不容易。不過，亦有業內人士對三巽集團的未來表現出樂觀的看法，認為三巽此次若能成功過會，則將成為一次小型房企高速擴張、快速上市的經典案例。
豪言千億，高息舉債力爭規模
香港交易所旗下披露易網站顯示，10月17日，三巽集團遞交了招股書，謀求在香港主板上市。
招股書資料顯示，三巽集團是一家“總部位於上海、植根安徽省、佈局長三角地區的高速發展的專注於住宅物業的中國房地產開發商”，於2004年在安徽成立。不過，《華夏時報》記者在“天眼查”等平臺上看到，三巽集團的主營業務一直為“房地產投資”，直到2014年8月，“房地產開發”才被正式列入公司的業務範圍中。
事實上，三巽集團的上市計劃已實施一年之久。據《時代財經》報道，2018年7月底，三巽集團在上海總部揭牌儀式上不僅描繪了自己的“5年千億”願景，還宣佈將同步啟動香港上市工作。
過去幾年間，這家名不見經傳的小房企實現了高速增長。億翰智庫數據顯示，2017年，三巽集團以48.4億的全年銷售業績進入全國200強房企之列（171名）。按合約銷售額計，三巽集團在2018年實現了100.1億元的銷售額，在《2018年1-12月中國典型房企銷售業績Top200》中的排名也升至第130名。
雖然三巽集團在招股書中並未披露其合約銷售額有關情況，但2016-2018年以及截至2019年6月30日止，公司營業收入分別為5.41億元、2.63億元、7.24億元及5.62億元，毛利分別為1.01億元、6880萬元、2.07億元及2.05億元。
三巽集團規模擴張的速度不可謂不快，但從百億到千億的道路也顯然不會是一條坦途。記者粗略估算，若5年內實現千億規模，銷售額的年均增長率要達到77.8%。而克而瑞地產研究中心公佈的數據顯示，2018年，全國百強房企全年的銷售金額同比增長為35%。
目前，規模的迅猛擴張已經給三巽集團帶來了一些困擾。根據招股書，2016年以來，三巽集團的借款總額呈快速增長態勢：2016-2018年以及截至2019年6月30日，三巽集團未償還借款總額分別為2.29億元、5.14億元、7.09億元和14.2億元；2016年至2018年，三巽集團借款總額的加權平均實際利率分別為15.2%、14.9%、14%，2019年上半年為12.7%。
由於三巽集團以信託、資管計劃為主要融資手段，近幾年公司融資成本也高居不下。在招股書中，三巽也直言，公司的利息償付比率由截至2016年12月31日的5.7倍減少至截至2017年12月31日的1.0倍，主要由於2017年融資成本大幅增加及盈利能力下降。與此同時，三巽集團的業績也時有波動：2018年上半年虧損1077.4萬元，全年則實現了4499.2萬元的盈利，2019年上半年再次錄得6204.1萬元的利潤。
另一方面，三巽集團在發展過程中的區域化特點仍十分顯著。據招股書，截至2019年8月31日，公司共有35個處於不同開發階段的項目，覆蓋三個省的九個城市，但總土地儲備420萬平方米中的90.6%仍集中分佈在安徽本省，反映出公司目前的全國性佈局尚不均勻且不充分。
目前，三巽集團除了在南京、合肥佈局，更多是在淮南、阜陽、安慶、宿州、泰安等三四線城市開發項目。根據上海易居房地產研究院發佈的《中國百城宅地成交報告》，今年前9個月，64個三四線城市住宅用地成交面積為14488萬平方米，同比下降7.1%，三四線城市宅地市場的降溫特徵較為明顯。
放眼整個行業，在全國樓市步入橫盤期的大環境下，房企增速已明顯放緩。據克而瑞地產研究中心的數據指出，今年上半年，標杆房企業績增速明顯放緩，TOP100房企累計權益銷售規模同比僅微增4%，與4—5月增速基本持平。
挑戰重重，百億房企謀求“裂變”
關於三巽如何化解發展上的侷限性、又將如何優化財務結構等問題，記者聯繫到了三巽集團品牌部相關負責人。但截至記者發稿，記者仍未得到該負責人回覆。
有業內人士認為，對於想要快速提升規模的三巽集團來說，如何在快速擴張的同時降低資金成本並保持財務安全是關鍵。實際上，三巽集團也在招股書中坦陳，在過往記錄期間，公司為收購土地容易出現流動資金問題。而除了面對外部挑戰，公司也可能面臨管理項目的困難。
為完成從百億到千億的“裂變”，三巽集團計劃鞏固並進一步提高在安徽的市場地位，計劃佈局杭州、寧波、無錫等長三角城市；此外還將拓展粵港澳大灣區、武漢、鄭州等區域及城市群，以及未來具有重大增長潛力的新市場。另外，除了將總部遷至上海，三巽集團也密集進行了調整公司股權架構、增土儲擴規模等動作。
從開發模式上來看，三巽集團表現出謹慎的一面。《華夏時報》記者不完全統計，今年以來，三巽集團已經與大發地產、弘陽集團、江蘇省建工集團、上坤集團等多家房企達成戰略合作關係，並與新力地產、港龍集團等企業組成採購共同體。以拿地為例，去年底及今年3月在合肥拿下的地塊，三巽均選擇與弘陽共同開發。
當然，上市獲取融資是實現這一“裂變”的重要途徑。中原地產首席分析師張大偉告訴《華夏時報》記者，實際上從當前的行業形勢來看，並不是房企上市的好時機，“但沒辦法：不上市融資更難，上市了就拓展了融資渠道”。而三巽集團董事長錢堃在此前的一次受採訪中也強調，目前房地產的馬太效應越來越強，資源越來越多向大企業集中，所以三巽今年（2018年）開始從安徽走出來佈局全國，做有質量的高週轉等。
目前，三巽能否順利拿到上市門票仍是一個未知數。值得注意的是，儘管對於三巽集團能否成功上市仍有不少疑慮的聲音，認為三巽能否成功逆襲、順利實現千億目標依然需要市場的驗證，但亦有業內人士對此表達出一定的信心。
在曾經與三巽集團有過不少接觸的億翰智庫董事長陳嘯天看來，隨著我國經濟進入增速換擋、結構性調整的階段，越來越多資金和資源向實體產業轉移，或將影響房企業績的增長。目前來看，有一定追求的房企都在啟動上市程序，或者已經上市，對於三巽集團來說也應該有所行動。
陳嘯天告訴《華夏時報》記者，由於安徽本地房企的龍頭效應不強，給了很多企業發展的機會，三巽集團因此逐漸成長壯大。“只是房企在不同階段會面臨不同的挑戰，企業如何應對運營管理、人才迭代等方面的變化，包括適當性進行內部調整都是比較關鍵的命題。”
財經評論員嚴躍進也向《華夏時報》記者表示，上市對小房企而言具有非常好的意義。通過上市擴大品牌擴大融資規模，在行業集中度提高的時環境下，上市確實是能夠這個打破環境的限制，而通過上市能夠對沖市場風險，小房企也有可能崛起。儘管坦言當下市場環境不佳，但總體上來講，“上市以後如果地產週期把握的比較好的，我認為也是有很大的機會的”。
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