作為長租公寓早期品牌之一的萬科泊寓，自然也不曾缺席。
面對大量進場的集體土地，不禁讓人想起來之前同樣大幅入市的城中村長租公寓改造。儘管房源得以迅速拓展，但同時也必須承受大型長租公寓項目運營所帶來的資金壓力。讓人擔憂，集體土地入市，會不會成為萬科的下一個“萬村計劃”。
萬科“折戟”萬村
萬村計劃，萬科針對城中村進行綜合改造的一個雄心萬丈的夢想。曾經，王石都為了萬科計劃而站臺。只是一旦面對過於“骨感”的現實，萬村計劃終究“折戟沉沙”。
最終凡是沒有開工的已簽約房源，萬科考慮全部違約，按照合同協商賠償違約金。據業內人士分析，此次賠償涉及到違約金數量堪稱巨大。此前，萬科曾在深圳上百個城中村拿下近2000棟房源，房間數量高達8萬間左右。截至萬科表示要違約之際，未開工改造房源在一半以上，以每間房每月租金為1000元、違約金按三個月房租測算，萬科這一筆違約金將高達1.2億。此舉算得上，割肉止損。
回想起萬村計劃誕生初期，大舉挺進深圳上百個城中村，從城中村個個一派江湖氣息的“房東們”手中，一舉租下近2000棟“農民房”。。這樣的舉動，配上萬科在地產行業的形象，頗具俠者風範。卻沒想到，節節失利之後，“先驅”卻成了“先烈”。
再來看眼下萬科同樣勢在必行的集體土地，著實讓人捏一把汗，集體土地會不會成為萬科的下一個“萬村計劃”？倘若是，萬科或許還將付出不少的“學費”；倘若不是，那麼萬科此舉會讓泊寓實現新的成長嗎？
集體土地不是萬村計劃的“孿生兄弟”
對於上述問題的答案，筆者認為是否定的。集體土地和萬村計劃其實並不是“孿生兄弟”。原因主要有以下兩點：
地域侷限性PK規模化複製
不論是集體土地或是城中村建設租賃住房，都有著一個共同的出發點，增加租賃住房的供給。但有所不同的是，集體土地建設租賃住房是從國家層面的頒佈的政策，同時確定了試點城市。2018年1月16日，國土資源部辦公廳、住房城鄉建設部辦公廳聯合下發了《關於瀋陽等11個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案意見的函》，表明利用集體土地建設租賃住房已經在試點城市進入實施階段。
城中村這一現象則主要集中在廣深，這兩個城市化進程過快從而遺留城中村落的城市。所以頒佈的政策也多為地區性政策，更具地方特色。
換言之，集體土地建設租賃住房是一線城市都可以做的，然而城中村改造並不是。由此，原本萬科的泊寓只能在廣深地區開展，萬村計劃具有地域侷限性。集體土地則不存在這一問題，且成功經驗可以實現規模化複製。集體土地目前還不是一個全國性的政策，他只是北京提出的一個土地政策方案。
以北京為例，隨著集體土地建設租賃住房項目的陸續上市，未來3-5年新建項目（集體土地）市場佔比將超過90%（2017-2018年，北京集體用地清單供應約320萬㎡，其中已形成成熟市場化運營方案項目約130萬㎡，預計可形成供應約3萬-4萬間租賃住房）。當前集地土地建設的租賃住房會在未來1-2年間極大補充北京租賃市場的供給。這對於即將推出首個集體土地租賃住房項目的萬科而言，是個好消息，可以實現規模化的複製。
個人房東PK集體房東
談到萬村計劃折戟的原因中，有一個重要因素不可忽視，複雜的城中村綜合治理，讓面臨“推高租金”的詰問。一場龐大的輿論風暴，從深圳新湖村當地富士康務工人員擬定的一封《致富士康員工的公開信》掀開。儘管萬科隨後回應稱，改造前後租金價格處於同等區間，但這遠未能撫平擔憂。萬科集團總裁祝九勝也曾就此回應稱，近年一些資本、機構介入租賃業務，但說長租公寓會推高租金，這是一個誤會。
如果說財務測算和施工進度尚可自我調節把控，但是面對原住民、城市管理、消防安全等，都萬科方方面面，萬村計劃著實是被迫陷入了一場苦戰之中。
所幸的是，長租公寓品牌在進軍集體土地時，不需要這麼委屈。比起城中村千千萬萬個性迥異的房東和二房東，集體土地所要面對的租賃主體更為簡單。以萬科本次即將預租大興區瀛海鎮租賃住房項目為例，2018年4月份，北京萬科天恆產城建設有限公司15.86億元入股位於大興區瀛海鎮租賃住房地塊，持股比例佔49%，另51%股份由北京匯瀛恆業有限公司持有，其以土地持有的方式入股。信息顯示，北京萬科天恆產城建設有限公司由萬科和天恆建設兩家公司共同出資組成，萬科佔比70%，天恆建設佔比30%。
萬科並不是單槍匹馬，而是與北京匯瀛恆業有限公司這一集體經濟組織並肩作戰。也就是說，這一次，房東們是主動選擇與萬科站在了同一戰線。
從房東與萬村計劃各持一心，到房東主動選擇與萬村站在一起，萬村計劃所經歷的辛酸苦楚才不會再萬科進軍集體土地租賃住房的道路上重演。
綜上，筆者認為從城中村到集體土地，突破了地域性侷限並且未來有望成為實現規模化複製，同時，品牌也減少了與房東扯皮糾纏之事，可以將更多的精力專注於長租公寓產品的運營。所以集體土地租賃住房與萬村計劃並不是“孿生兄弟”，而是一對逆道而行的“陌生旅人”。
藏在集體土地租賃住房中的“暗礁”
但是集體土地建設租賃住房畢竟還是初入市場的“新人”，或多或少存在著些許市場尚未意料到的“暗礁”。這些，不僅僅是萬科，更是接下來即將進入集體土地建設租賃住房的品牌需要打起精神攻克的困難。更何況，萬科是北京集體土地租賃房“第一個吃螃蟹的人”。
到底能不能掙錢？
利用集體土地建設租賃用房最大的優勢很明顯，就是開發單位能夠節省土地獲取的成本，但集體土地的產權歸集體所有，企業獲得的僅僅是土地的經營權和使用權，因此，企業往往不需要繳納高昂的土地出讓金，並且能獲得一個比較正常的投資回報。
據悉，一般長租公寓的運營模式，通常是以收購或長期租賃的方式獲得物業的使用權，並將其裝修改造成為整棟公寓的方式出租，一般的承租期為5-10年，但這種模式涉及長期租賃的租金成本、裝修成本、運營成本，變現週期大約需要5-8年的時間，投入大、盈利慢、利潤薄成為長租公寓的運營商當下面臨的最大難題。
但集體土地租賃房項目，一方面，不涉及土地的出讓金，另一方面，項目的簽約週期比較長。例如，此次啟動預租的成壽寺及高立莊項目，均獲得了50年的經營權，雖然項目需要投入大量的開發建設、建安、裝修及運營成本，但項目可運營週期長，即使需要十年乃至二十年的時間回本，後續依舊能夠獲得持續不斷的經營收入。
對萬科而言，集體土地租賃項目目前仍處於試驗階段，項目到底能不能掙錢，現在還沒有定論，因為回本與盈利的前提是公寓能夠及時出租，有效利用，畢竟，預租不等於成功出租。
何時才能退出？
雖然集體土地對於長租公寓品牌而言，獲取土地使用的資金支出減少了。但是50-70年的運營年限也增加了企業的運營壓力、風險，加上【市規劃國土發(2018)327號】文，集體土地建設租賃住房的，不可用於抵押，給大部分項目實施主體在融資層面造成了較大困難，大企業需採取信用擔保的方式才可獲取銀行融資。所以這極大地提高了企業的經營風險，降低了參與熱情。因此需要有更完善的退出機制，保障行業能夠形成進入—退出的閉環。
萬科大興瀛海租賃住房項目，作為全國集體建設用地公開上市流轉的試點項目，就屬於央行重點支持範圍。北京萬科一位工作人員表示，該項目目前已提交完整申請材料，等待政策明確後的審批意見。長租公寓作為持有型資產，在一線城市市場規模與需求量大，未來建成後可持續提供穩定收益。
其實早在去年5月份，中國證監會、住建部聯合發佈了《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，試點發行房地產投資信託基金（REITs）。《通知》指出，優先支持大中城市、雄安新區等國家政策重點支持區域、利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目及國家政策鼓勵的其他租賃項目開展資產證券化。
以上便是目前微微露出的兩處“暗礁”，但是對於集體土地建設租賃住房的未來，我們無從得知。只有像萬科這樣勇於做“第一個吃螃蟹的人”，或許才能窺見集體土地未來的美好。但我們也願意相信，這類大型租賃綜合社區的出現，將會是為一線及新一線城市解決租賃住房房源緊缺的強有力新供給。
雖然先前有萬村計劃之痛，但是集體土地的未來，相信在更完善的政策落地、更多的集體經濟組織進入之後，可以迎來屬於自己的春天。
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