海南樓市調控的主基調是什麼？

通過近兩年海南出臺的房地產政策分析發現，政府為進一步貫徹落實中央經濟工作會議關於堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，支持合理住房需求，遏制投機性購房，穩定市場預期，促進我省房地產市場平穩健康發展。對樓市調控的主基調都是在尋求穩定發展。所以出現了左手限制，右手放鬆，希望保持在一個平衡上。

2016年底開始海南實施“兩個暫停”的政策，暫停辦理新增商品住宅及產權式酒店用地審批。暫停新建商品住宅項目規劃報建審批。主要目的是去庫存，減少供給帶來的結果就是房源越賣越少的緊張感，從而促進需求端的購買慾望。對住房銷售市場來說是利好，是寬鬆的政策。隨之而來的是各個項目快速去化，房價上漲。量價齊聲就像要脫韁的野馬，怎麼辦呢？限購政策很快就出來了。

2017年上半年的限購限貸，4月4日出臺《關於限制購買多套商品住宅的通知【全文】》，在全省範圍內暫停向在海南已擁有1套及以上商品住宅(含普通住宅、高檔公寓、低層住宅和酒店式公寓，下同)的非本省戶籍居民出售新建商品住宅。並提高2套貸款比例，3套暫停貸款。

2017年下半年出臺的人才引進落戶政策，認定的高層次人才/碩士以上學位人才;具有高級專業技術資格、高級技師職業資格的人才;“985工程”“211工程”高校本科應屆畢業生。。。。。。等七類人才可在海南任一城鎮落戶。

可見 2017年的政府左手限購，右手就想辦法擴大需求（人才引進就是把島外需求轉化為島內需求），同時為海南的發展拉攏人才。這是在尋找平衡。當然，由於限購沒有卡死，島外需求依然強勁，反而成了樓市的利好催化劑，成功引爆了2017年的量價齊升，全島樓市全面暴漲。求平衡而未得，反而造成更大失衡。所以造成的結果就是2018年的中央問責，進而導致了政策繼續趨嚴。

2018年4月22日，海南省商品住宅實施全域限購！具體解讀為：省內家庭不限購（五指山、保亭、瓊中、白沙4箇中部生態核心區市縣除外）。省外家庭以家庭為單位限購一套，原有限購區域內提供在海南累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。其餘區域提供在海南累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。戶籍遷入購房的情況規定2018.4.22後戶籍遷入海南的家庭限購一套，並提供在海南累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。省內戶籍商貸首付款不低於30%，公積金貸款首付款不低於30%，第三套停貸。省外戶籍商貸首付款比例不得低於70%。（加大力度緊）

終於控制住了購房量，旅遊地產價格也開始企穩。但是剛需樓盤價格卻繼續上漲，政府也不明白為啥越限購價越漲。那就再來一刀吧，“限價"政策出現了。

2018年8月27日海口市住房和城鄉建設局發佈關於加強商品房銷售價格備案管理的通知。要求具備預售(現售)條件及有未售房源的商品房項目，房地產開發企業在2018年9月28日前主動核實成本，調整價格，到市發展和改革委員會(市物價局)重新申請價格備案;如未按相關規定重新申請價格備案的，將依照相關規定嚴肅處理。價格終於開始被砍掉了一部分。海口市統一按17300元/平米執行（三亞也限價了）。房產價格一刀砍下來了，以為是政府為剛需購房者謀取紅利。但問題又來了，受之前的暫停土地供應政策影響，市場土地供應量不足，剛需樓盤開發推售減少。這一來，不僅減少了旅遊地產的供給量，把剛需供給量也整沒了。所以剛需市場購買者也很無奈，明明這個價格購買力具備了，卻發現市場上幾乎沒貨，市區項目一開盤將搶光。

限制土地供給和全域限購後效果很顯著，來看看數據（來源網絡）：

2018年海南房地產開發投資下降16.5%，全省房屋銷售面積1432.25萬平方米，比上年下降37.5%；房屋銷售額2083.29億元，下降23.2%。政府在努力擺脫對房地產的依賴。

2019年海南房地產開發投資下降31.49%，全省房屋銷售面積及房屋銷售額雙下降。全省房屋銷售面積394.43萬平方米，同比下降57.1%;房屋銷售額620.39億元，同比下降54.9%。

上半年GDP增速緊有5.3%，經濟下行怎麼辦呢，給房地產一點刺激？都說要擺脫依賴了，限購堅決不能取消，那麼就取消限價吧，所以之前取消限價的呼聲一直很高。取消限價是不可能的，那就不要一刀切，劃分不同片區限價，適當放鬆，允許小幅上調，一年內最多漲1000元/平不多，應該不是拍腦袋出來的吧？堅信是經過市場考驗得出的判斷!

如果限價放鬆刺激還不夠，不足以促進旅遊地產的去化，怎麼辦？那就來個大招吧，大量引入人才，島民有購房自己，歡迎大家來做島民。10月25日，海南省人民政府辦公廳發佈了關於印發《海南省新一輪戶籍制度改革實施方案（試行）》的通知。顯示海南將基本取消本省（除三沙外，下同）落戶限制。

注意，文中有提到：“省住房城鄉建設廳要會同相關部門做好穩定房地產市場工作。”

以上僅為個人觀點，如有不足之處請讀者多多指教。"千呼萬喚始出來,猶抱琵琶半遮面”。頭暈，有點理不清思路了，繼續穩定發展吧。