“
國賓，這個靠西北三環外的主城區域有超過萬畝的土地儲備量，是業界對其高度關注的直接原因。
”
首先，我們要重新明確國賓的範圍。
若以字面之意破題，“國賓”即為金牛國賓館所在地。若以傳統房地產版塊來看，“國賓”泛指成都西北方向三環外側，成鐵西環線內側，受金牛大道與羊西線包裹的一方轄地。但隨著城市進展加快，金牛區形成了“兩軸兩廊、一核三城”的空間發展格局，其中國賓高科新城是“三城”的支撐力量。
金牛區“兩軸兩廊、一核三城”的城市空間佈局
與過去地產泛稱中的“國賓”版塊相比，國賓高科新城有了明顯擴圍和更清晰的定位，將著力打造新經濟產業新區和高品質生活社區。（本文主要討論國賓高科新城，以下簡稱“國賓”。）
國賓高科新城的範圍
在2019年初金牛區的供地計劃中，國賓擬供應308畝土地，沉寂已久的國賓似乎要“迴歸與爆發”。但截至發稿，今年國賓仍未有一宗地上市。市場的疑問是：“慢半拍”的國賓還要蟄伏多久？國賓又要靠什麼上位？
1 “慢半拍”的國賓蟄伏ing
>>>連續22個月零供應，國賓地價尚未破萬
2009年1月至2019年10月，國賓共成交了16宗住宅地塊，供應相當緩慢。除了2014年和2016年各成交了4宗地，其餘年份多是1-2宗的成交量。特別是從2018年開始國賓就按下了供地“暫停鍵”，至今已經連續22個月掛零。
2009-2019.10國賓住宅用地成交情況
供應量雖不多，但國賓一直還挺受品牌房企青睞。此前，國賓吸引了一大批品牌開發商入駐，如龍湖、保利、萬科、電建等房企紛紛落子。
佛系的不僅是供應量，還有成交樓面價。從上表可以看出，2009-2015年國賓的土地成交樓面價集中在3000-5000元/㎡。2016年11月，長虹以樓面價8250元/㎡、溢價率200.77%拿地；2017年12月，電建以9500元/㎡創下了國賓最高樓面價記錄，引發了一波“小
高潮”。但樓面價尚未破萬的國賓，明顯慢步於其它區域。
以國賓周邊區域為例，向三環內走，金牛茶花片區的樓面地價達到17200元/㎡；向三環外走，犀浦版塊的樓面價也達到10200元/㎡。
>>>10個月僅供應1078套房源，國賓很缺貨
銳理數據統計顯示，2015年至今，國賓住宅供應面積122.6萬㎡，銷售面積125.23萬㎡，供銷比0.98，基本平衡。但從2017年開始，土地供應減少，住宅缺口不斷擴大，國賓的供銷面積均大幅度減少，市場活躍度不高。
價格方面，2019年前9月備案均價為13778元/㎡，明顯低於主城區1-9月平均房價16701元/㎡，仍具有價格優勢和追漲空間。
20015-2019.10國賓住宅供銷價走勢
從下表可以看出，國賓住宅成交主要面積段集中在70-130㎡的中小戶型。市場還處於改善初級階段，在成都產品已經走向“豪改、高端”的主流環境下，該區域具有較大的窪地價值。
此外，今年前10個月，國賓共有5個項目開盤僅1078套房源，供貨量相當少。
20019.1-2019.10國賓推盤項目情況
2 從蟄伏到上位 國賓靠什麼？
版塊沉寂、城市界面陳舊、配套不足、發展緩慢……過去，圍繞國賓身上有很多爭議，或許這也是國賓“蟄伏”的原因。但經過幾年的變化，國賓要上位為成都區域“第一梯隊”，手上可出的牌有很多。
>>>一靠“高”定位
從地理位置來看，國賓緊鄰西三環，是成都外溢過程中重要的承接地帶，這裡與成都市中心距離適中，有超過20平方公里的轄區面積，有超過32萬常住人口，居住需求總量大。
從功能定位來看，國賓著力打造職住平衡，產城融合的“新經濟產業新區、高品質生活社區”，地緣客戶對其“忠誠度”較高。國賓各項目的成交客戶調研反饋，地緣性客戶普遍佔到近8成，且這些居民的改善換房需求累積已久。
國賓涵蓋金泉片區、西華片區、沙河源片區、文化旅遊核心區
>>>二靠產業帶動
金牛區向來倡導“產業立區”，其中國賓主要發展文旅經濟、商貿經濟、總部經濟等第三產業，能夠持續導入產業人口，源源不斷地帶來新的購房需求。
具體來看，依託區域內金牛賓館、華僑城歡樂谷等豐富的文旅資源，確立了“文旅高地，宜居國賓”的形象定位，打造都市文旅遊憩區；
圍繞現代商貿商務業，依託羊西線商業商務帶和地鐵TOD節點，著力引進優質現代商業商務項目；
圍繞醫藥健康產業，依託量力醫藥健康城，通過完善產業規劃著力引進優質醫藥健康項目，構建以醫藥貿易總部為核心的健康產業生態圈。
>>>三靠“多而優”的土地儲備
傳統主城五區中，金牛區土儲量最大，迴歸主城拿地
關注金牛是必然選擇。而國賓又屬於金牛土儲大戶，可利用土地資源約1萬畝。對於房企而言，搶下國賓將有更多在主城佔位的機會。
國賓西華片區待推地塊
據小道消息，今年4季度國賓西華片區將有地塊擬上市。銳理君實地探訪發現，地塊品相也還不錯，周邊有如保利學府城、國賓時光匯等新小區，也存在年代久遠的破舊小區，但整體面貌已提檔升級。
待推地塊旁的破舊小區建築
再來看地塊周邊配套：
交通配套是“王牌”，國賓有三環路、金芙蓉大道、西芯大道、金牛大道、西華大道等組成的城市道路網絡。目前營運的地鐵2號線從國賓經過，隨著成都地鐵6期的建設，還有規劃中的歡樂谷TOD，西華大道的改造和BRT快速公交也在持續推進中，將
大大提升交通通達性和城市形象。教育配套豐富，成都外國語學校、金牛中學、金泉小學、成都機關二幼金周園等分佈在地塊四周。
商業配套欠缺，大部分小區的底商仍處於未開業狀態，國賓大型商業還是依賴華僑城商業街、中海國際購物公園。
保利學府城項目底商基本還未開業
3 思考：國賓上位還差什麼？
每一個區域都有專屬於它的時代印記，西華片區的現狀是整個國賓的縮影，有機遇也有短板。整體而言，國賓還需要大刀闊斧地改變，配套設施也還有進一步完善的空間。
第一，加大供地，持續供地。國賓需要更多開發企業的入駐來激活市場，改變現有的居住格局。土地供應多，市場在售項目多，活躍度提升，購房需求才能得到滿足。
第二，政府對區域的發展要有明確的導向性。前期國賓供應地塊都比較分散，房地產尚未系統化、成片化開發建設。
第三，作為生態居住區，國賓片區城市面貌的更新勢在必行。政府需要完善更多公共服務設施配套，以保障更加便利的生活。
第四，對於房企而言，想要在主城搶地，國賓必是關注的重點。產業為本、TOD思維、抓高端、做聚合、引龍頭、佔領行業話語權，這是國賓乃至整個金牛正在下的一盤大棋。
第五，區域新樓盤在產品方面也應有更多的思考和創新，如何真正打造有品質感的項目才是吸引購房者投票的終極武器。
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