“聽朋友說看房要先驗資，但沒想到居然要這麼多。昨天預約後，一早開車過來，沒想到連一樓花園都上不去。”家住龍華觀瀾的孫女士（化名）表示，“又是外籍管家，又是風水天井的，還給我們介紹鄰居圈層有哪些名人。”
“銷售一開始還說可以去一樓花園，近距離看看樓體建築的陶板外牆。後來聽說我們不做驗資，不僅樣板房看不了，連一樓都不能上。”與孫女士同行的夏女士（化名）補充道，“而且說因為是現售樓盤，連沙盤都沒有。”
改善型購房者孫女士和夏女士是親戚，希望住得近些互相能有照應，所以結伴一起淘房，目標是四房的單位。“知道龍華有新盤，就一起過來看看，只是沒想到這個盤這麼‘高冷’。”
據中房深圳現場實探了解，備受關注的深圳首個現售商品房——龍華金茂府已開放展示中心，要求看房者必須先在網上進行預約，並現場由財務工作人員驗資300萬元（包括存款、股票、基金），才被允許進入小區花園及參觀樣板房。
驗資300萬元看房被吐槽“高冷”
被吐槽“高冷”的龍華金茂府位於龍華區建設東路和民塘路交會處。
該盤自拍地伊始，始終頗受業內關注。
項目所處的該宗地是深圳2016年推出的首宗商住混合用地，也是龍華最貴地塊，同時該項目也是深圳首宗商品房現售試點項目，關注度不可謂不多。
▲實拍項目建築外觀（攝於2019年10月）
2016年6月2日，中國電建地產集團有限公司（以下稱“中國電建”）聯合中國金茂控股集團有限公司旗下子公司廣州方榮房地產有限公司（以下稱“中國金茂”），以82.90億元競得位於深圳龍華的一塊商住用地，摺合樓面價5.68萬元/平方米，該地樓面價格甚至達到當時地塊周邊樓盤如潛龍曼海寧、特發和平里等二手房掛牌均價，一時間引起業內一片譁然。
當時就有業內人士預測，新房建成後，定價需要在8.5萬-9萬元/平方米才能實現盈利。
如今3年過去了，周邊房價也早已經水漲船高，尚未入市的龍華金茂府一直未有確切入市消息，
現場銷售透露將於年內發售，明年年中精裝交房。其中，建築面積248平方米戶型，將會有兩套裝修方案供買家選擇，分別是深色和淺色方案。
地段居住密度大
實探來了解下該盤的整體情況。
金茂府位於龍華區民治街道上塘片區，建設路和民塘路交會處，臨近和平路。
▲項目區位圖
龍華交通一向遭人詬病，相對來說，上塘片區承接深圳北站商務區新興開發區域，路網規劃稍靠前，區位交通配套相對優於龍華其它區域，也是除了紅山區域第二個龍華熱點片區。
鏈家APP顯示，上塘片區的二手房掛盤均價為6.8萬元/平方米，相對龍華整個片區的二手掛盤價高出近1萬元/平方米，僅次於紅山片區的7.1萬元/平方米。
項目為4號線“上塘站”地鐵口物業，百度距離測量約為150米，離龍勝站D口600餘米，以及距離正在建設中的6號線上塘北站約400米，2站可抵達深圳北站交通樞紐。
▲紅圈部分為“上塘”地鐵站位置
不過，深圳地鐵4號線早晚高峰期的擁擠程度，讓許多深圳人聞之色變。
公共交通方面，除了地鐵之外，周圍200米-300米之間擁有多條公交線路，比如龍勝地鐵站東公交站、上塘地鐵站、中海錦城花園公交總站等。
項目臨近和平路和新區大道，自駕車可對接福龍路、南坪快速等主幹道，再通過福龍路轉入其它快速通道如南坪路，項目與深圳北站相距約3.5公里，2站地鐵。
項目所在的上塘片區原為集中的工業廠房區域，近十年來，隨著龍華對接市區的交通改善以及新地和城市更新的不斷推進和開發，從2009年起，該片區陸續誕生了金地上塘道、潛龍曼海寧、合正中央原著、特發和平里等樓盤，中海錦城、鴻榮源尚峻等樓盤，目前該片區已逐步成為較為成熟的居住區域。
▲項目周邊部分小區
項目周邊多為住宅小區，片區居住氛圍已日趨成熟，但地段居住密度大。
項目北側有鴻榮源尚峻以及特發和平里等項目，南側為2013年拿地的“地王”中海錦城，西側為在建的恆裕的未央花園項目，東側為恆大的嶽盟工業區舊改以及近期引進的華東師範大學附屬深圳龍華學校。
目前周邊聚集了5至6個規劃中小型的舊改項目，吸引瞭如恆大、恆裕、萊蒙、保利等知名開發企業入駐。目前已經動工的有恆大嶽盟工業區舊改和恆裕龍華上塘道項目，其他項目進展較為緩慢。
▲“上塘”地塊周邊聚集的舊改項目
（白色框內為金茂府項目）
入市以後，項目將自帶8000平方米底商，共17個商鋪，據銷售介紹，將引入首進龍華的高端品牌，其他或可更多依賴周邊商業配套。
如隔壁中海錦城的AT MALL預計2019年年底開業，距離項目3公里左右，分別有龍華九方及鴻榮源壹方城兩大購物廣場。
此外，周邊優質教育配套欠缺的金茂府，原所屬學區組合為“上芬小學”+“龍華區實驗學校”，非名校組合，不過在近期也引入了新學校。
2019年10月18日晚上，龍華區政府、華東師範大學教育集團和中國金茂三方在上海金茂大廈君悅酒店舉行了合作備忘錄簽署儀式，正式引進華東師範大學附屬深圳龍華學校。
從地圖上看，學校選址於龍華建設路與民塘路交會處，南面緊鄰嶽盟工業區舊改，西面與龍華金茂府僅一路之隔。據報道，該校或將由金茂代建，擬於2020年開工建設，
2021年投入使用。同時，項目在地塊西北角配建有一所公立18班雙語幼兒園——龍華區金茂府幼兒園。
▲華東師範大學附屬學校位置
然而，近日深圳地產媒體提及金茂府的相關報道，更多的是關於其引進的“名校”——華東師範大學附屬深圳龍華學校，以及如鴻榮源尚峻、和平里小區等周邊小區申請劃入學區的消息，有看房者認為，所謂的名校附屬學校在深圳各樓盤遍地開花，教育質量究竟如何，還
需要時間的驗證。
▲地塊實景圖（源自網絡）
大戶型+超大戶型組合
購房門檻高
相比起深耕深圳多年的中海、保利、華潤等，作為同樣擁有央企背景的大型房企，在2018年房地產企業銷售額TOP30中排名24的中國金茂（其母公司為中國石化），其實並不為普通深圳人所熟知。官網顯示，中國金茂產品系列眾多，地產開發的子品牌就擁有金茂府、金茂悅和金茂墅，其中又以“府”系定位最高。
項目佔地面積約3.57萬平方米，總建築面積約14.6萬平方米，容積率4.1，相比於周邊次新房3.5左右的容積率偏高不少，車位1300個，車位比1:1.8。
▲8棟超高層分佈圖
項目共有8幢超高層塔形建築，均為42-46層，其中最高的為46層約148米建築總高。
總戶數665戶，除位於小區西南角的“吉府”為3梯3戶佈局外，其餘7幢皆為3梯2戶佈局。每棟住宅樓層高約3.15米，普通住宅約為2.8米，稍比普通住宅高出0.35米。其中，1棟A座和B座的層高更高，達3.3米。
項目南側的多座塔樓與中海錦城樓盤最近距離僅為20米，樓間距一般。北側的建設路和東側的民塘路，是上塘片區的主要幹道，未來或面臨噪音影響。
▲項目樓棟外觀
戶型建築面積段為125-248平方米，共有5個戶型，其中主力戶型為建築面積185平方米4房單位。
項目主打大戶型和超大戶型，總價門檻高。
產品整體定位為改善型，最小戶型為建築面積125平方米3房單位，據現場銷售介紹，只有30多套，數量少。
2幢“樓王”為位於小區北端的“尊府”和“貴府”，均為建築面積248平方米4房和5房單位。
以最小建築面積125平方米計算，總價過1000萬元已是起步價格。
主力戶型為“暗衛”設計
“府”系主打品質大宅，但在戶型設計上卻有諸多不足之處。
值得一提的是，設計師在金茂府戶型設計上遵循美式生活設計理念，棄晾曬衣服改為使用烘乾機，摒棄生活陽臺設計，或會導致景觀陽臺功能化。
其中，建築面積為185平方米的主力戶型中，衛生間多為暗衛，並不符合南方人生活偏好。
建築面積155-248平方米戶型的臥室均分佈在客廳兩側，即所有客廳的整體性設計都會受到臥室門影響。
戶型具體分析如下：
▲北橫廳朝花園設計，雙套房。陽臺面寬稍小
▲戶型方正，朝向為北。全套房設計，客廳電視牆略短
▲主動線與服務流線分離。
戶型方正。陽臺略小，存在兩個暗衛，主臥衣帽間通衛生間進入不大理想。
▲南北通透，中西廚帶島臺。多套房帶家庭廳。陽臺偏小無工作陽臺
龍華將拍限價宅地，或刷新片區價格？
作為最近即將入市的龍華前“地王”項目——金茂府，其售價自拍地以來就一直眾說紛紜。
2019年10月23日，深圳市土地與房產交易中心在其官網發佈3則土地使用權出讓公告，共計出讓7宗地塊。其中5宗二類居住用地將採用“雙限雙競”辦法以掛牌方式出讓，地塊項目建成後，必須嚴格按限定的銷售均價進行銷售。
位於龍華民治街道的A816-0068宗地，地塊上建成的普通商品住房入市最高均價為71400元/平方米，可銷售的住宅套內建築面積在90平方米以下的普通住房的建築面積和套數佔比不低於可銷售商品住房總建築面積和總套數的70%。
且在“雙限雙競”拍賣辦法下，競只租不售人才住房面積，也勢必會推高地塊上項目容積率。
▲紅框內為限價地塊具體位置
目前，金茂府所在的上塘片區沿騰龍路兩側已開發多個住宅小區，對原本就缺乏景觀、休閒和商業配套作為賣點的金茂府，片區內可預期愈發密集的住戶、車流，都可以說是一個利空。
雖然從拍地至建成尚需3-4年時間，但該地塊與金茂府近在咫尺（地鐵4號線上塘地鐵站B、C出口），對期望未來二手房價格漲幅的購房者心理仍會有一定影響，或會降低對金茂府定價的接受度。
業內測算，金茂府項目從拿地，到可現樓出售經歷3年時間，比起正常預售項目多費時約2.5年，利息成本或需再增加1.1萬元/平方米，據估算，實際樓面價將近7萬元/平方米。
從鏈家網站上可查詢得知，目前金茂府周邊二手房均價區間在5.5萬-8.3萬元/平方米之間。
網傳金茂府開發商的預期定價是12萬元/平方米。（最終價格以開發商公佈為準）
同樣10月21日取得預售證的香蜜湖網紅盤深業中城均價為13.1萬元/平方米，單價區間為10.8萬-19.7萬元/平方米。
金茂府臨近入市之際，前有傳統豪宅區香蜜湖開售新盤，後有政府推出“限價宅地”，其最終定價多少，去化幾何，仍需拭目以待。
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