“听朋友说看房要先验资，但没想到居然要这么多。昨天预约后，一早开车过来，没想到连一楼花园都上不去。”家住龙华观澜的孙女士（化名）表示，“又是外籍管家，又是风水天井的，还给我们介绍邻居圈层有哪些名人。”
“销售一开始还说可以去一楼花园，近距离看看楼体建筑的陶板外墙。后来听说我们不做验资，不仅样板房看不了，连一楼都不能上。”与孙女士同行的夏女士（化名）补充道，“而且说因为是现售楼盘，连沙盘都没有。”
改善型购房者孙女士和夏女士是亲戚，希望住得近些互相能有照应，所以结伴一起淘房，目标是四房的单位。“知道龙华有新盘，就一起过来看看，只是没想到这个盘这么‘高冷’。”
据中房深圳现场实探了解，备受关注的深圳首个现售商品房——龙华金茂府已开放展示中心，要求看房者必须先在网上进行预约，并现场由财务工作人员验资300万元（包括存款、股票、基金），才被允许进入小区花园及参观样板房。
验资300万元看房被吐槽“高冷”
被吐槽“高冷”的龙华金茂府位于龙华区建设东路和民塘路交会处。
该盘自拍地伊始，始终颇受业内关注。
项目所处的该宗地是深圳2016年推出的首宗商住混合用地，也是龙华最贵地块，同时该项目也是深圳首宗商品房现售试点项目，关注度不可谓不多。
▲实拍项目建筑外观（摄于2019年10月）
2016年6月2日，中国电建地产集团有限公司（以下称“中国电建”）联合中国金茂控股集团有限公司旗下子公司广州方荣房地产有限公司（以下称“中国金茂”），以82.90亿元竞得位于深圳龙华的一块商住用地，折合楼面价5.68万元/平方米，该地楼面价格甚至达到当时地块周边楼盘如潜龙曼海宁、特发和平里等二手房挂牌均价，一时间引起业内一片哗然。
当时就有业内人士预测，新房建成后，定价需要在8.5万-9万元/平方米才能实现盈利。
如今3年过去了，周边房价也早已经水涨船高，尚未入市的龙华金茂府一直未有确切入市消息，
现场销售透露将于年内发售，明年年中精装交房。其中，建筑面积248平方米户型，将会有两套装修方案供买家选择，分别是深色和浅色方案。
地段居住密度大
实探来了解下该盘的整体情况。
金茂府位于龙华区民治街道上塘片区，建设路和民塘路交会处，临近和平路。
▲项目区位图
龙华交通一向遭人诟病，相对来说，上塘片区承接深圳北站商务区新兴开发区域，路网规划稍靠前，区位交通配套相对优于龙华其它区域，也是除了红山区域第二个龙华热点片区。
链家APP显示，上塘片区的二手房挂盘均价为6.8万元/平方米，相对龙华整个片区的二手挂盘价高出近1万元/平方米，仅次于红山片区的7.1万元/平方米。
项目为4号线“上塘站”地铁口物业，百度距离测量约为150米，离龙胜站D口600余米，以及距离正在建设中的6号线上塘北站约400米，2站可抵达深圳北站交通枢纽。
▲红圈部分为“上塘”地铁站位置
不过，深圳地铁4号线早晚高峰期的拥挤程度，让许多深圳人闻之色变。
公共交通方面，除了地铁之外，周围200米-300米之间拥有多条公交线路，比如龙胜地铁站东公交站、上塘地铁站、中海锦城花园公交总站等。
项目临近和平路和新区大道，自驾车可对接福龙路、南坪快速等主干道，再通过福龙路转入其它快速通道如南坪路，项目与深圳北站相距约3.5公里，2站地铁。
项目所在的上塘片区原为集中的工业厂房区域，近十年来，随着龙华对接市区的交通改善以及新地和城市更新的不断推进和开发，从2009年起，该片区陆续诞生了金地上塘道、潜龙曼海宁、合正中央原著、特发和平里等楼盘，中海锦城、鸿荣源尚峻等楼盘，目前该片区已逐步成为较为成熟的居住区域。
▲项目周边部分小区
项目周边多为住宅小区，片区居住氛围已日趋成熟，但地段居住密度大。
项目北侧有鸿荣源尚峻以及特发和平里等项目，南侧为2013年拿地的“地王”中海锦城，西侧为在建的恒裕的未央花园项目，东侧为恒大的岳盟工业区旧改以及近期引进的华东师范大学附属深圳龙华学校。
目前周边聚集了5至6个规划中小型的旧改项目，吸引了如恒大、恒裕、莱蒙、保利等知名开发企业入驻。目前已经动工的有恒大岳盟工业区旧改和恒裕龙华上塘道项目，其他项目进展较为缓慢。
▲“上塘”地块周边聚集的旧改项目
（白色框内为金茂府项目）
入市以后，项目将自带8000平方米底商，共17个商铺，据销售介绍，将引入首进龙华的高端品牌，其他或可更多依赖周边商业配套。
如隔壁中海锦城的AT MALL预计2019年年底开业，距离项目3公里左右，分别有龙华九方及鸿荣源壹方城两大购物广场。
此外，周边优质教育配套欠缺的金茂府，原所属学区组合为“上芬小学”+“龙华区实验学校”，非名校组合，不过在近期也引入了新学校。
2019年10月18日晚上，龙华区政府、华东师范大学教育集团和中国金茂三方在上海金茂大厦君悦酒店举行了合作备忘录签署仪式，正式引进华东师范大学附属深圳龙华学校。
从地图上看，学校选址于龙华建设路与民塘路交会处，南面紧邻岳盟工业区旧改，西面与龙华金茂府仅一路之隔。据报道，该校或将由金茂代建，拟于2020年开工建设，
2021年投入使用。同时，项目在地块西北角配建有一所公立18班双语幼儿园——龙华区金茂府幼儿园。
▲华东师范大学附属学校位置
然而，近日深圳地产媒体提及金茂府的相关报道，更多的是关于其引进的“名校”——华东师范大学附属深圳龙华学校，以及如鸿荣源尚峻、和平里小区等周边小区申请划入学区的消息，有看房者认为，所谓的名校附属学校在深圳各楼盘遍地开花，教育质量究竟如何，还
需要时间的验证。
▲地块实景图（源自网络）
大户型+超大户型组合
购房门槛高
相比起深耕深圳多年的中海、保利、华润等，作为同样拥有央企背景的大型房企，在2018年房地产企业销售额TOP30中排名24的中国金茂（其母公司为中国石化），其实并不为普通深圳人所熟知。官网显示，中国金茂产品系列众多，地产开发的子品牌就拥有金茂府、金茂悦和金茂墅，其中又以“府”系定位最高。
项目占地面积约3.57万平方米，总建筑面积约14.6万平方米，容积率4.1，相比于周边次新房3.5左右的容积率偏高不少，车位1300个，车位比1:1.8。
▲8栋超高层分布图
项目共有8幢超高层塔形建筑，均为42-46层，其中最高的为46层约148米建筑总高。
总户数665户，除位于小区西南角的“吉府”为3梯3户布局外，其余7幢皆为3梯2户布局。每栋住宅楼层高约3.15米，普通住宅约为2.8米，稍比普通住宅高出0.35米。其中，1栋A座和B座的层高更高，达3.3米。
项目南侧的多座塔楼与中海锦城楼盘最近距离仅为20米，楼间距一般。北侧的建设路和东侧的民塘路，是上塘片区的主要干道，未来或面临噪音影响。
▲项目楼栋外观
户型建筑面积段为125-248平方米，共有5个户型，其中主力户型为建筑面积185平方米4房单位。
项目主打大户型和超大户型，总价门槛高。
产品整体定位为改善型，最小户型为建筑面积125平方米3房单位，据现场销售介绍，只有30多套，数量少。
2幢“楼王”为位于小区北端的“尊府”和“贵府”，均为建筑面积248平方米4房和5房单位。
以最小建筑面积125平方米计算，总价过1000万元已是起步价格。
主力户型为“暗卫”设计
“府”系主打品质大宅，但在户型设计上却有诸多不足之处。
值得一提的是，设计师在金茂府户型设计上遵循美式生活设计理念，弃晾晒衣服改为使用烘干机，摒弃生活阳台设计，或会导致景观阳台功能化。
其中，建筑面积为185平方米的主力户型中，卫生间多为暗卫，并不符合南方人生活偏好。
建筑面积155-248平方米户型的卧室均分布在客厅两侧，即所有客厅的整体性设计都会受到卧室门影响。
户型具体分析如下：
▲北横厅朝花园设计，双套房。阳台面宽稍小
▲户型方正，朝向为北。全套房设计，客厅电视墙略短
▲主动线与服务流线分离。
户型方正。阳台略小，存在两个暗卫，主卧衣帽间通卫生间进入不大理想。
▲南北通透，中西厨带岛台。多套房带家庭厅。阳台偏小无工作阳台
龙华将拍限价宅地，或刷新片区价格？
作为最近即将入市的龙华前“地王”项目——金茂府，其售价自拍地以来就一直众说纷纭。
2019年10月23日，深圳市土地与房产交易中心在其官网发布3则土地使用权出让公告，共计出让7宗地块。其中5宗二类居住用地将采用“双限双竞”办法以挂牌方式出让，地块项目建成后，必须严格按限定的销售均价进行销售。
位于龙华民治街道的A816-0068宗地，地块上建成的普通商品住房入市最高均价为71400元/平方米，可销售的住宅套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于可销售商品住房总建筑面积和总套数的70%。
且在“双限双竞”拍卖办法下，竞只租不售人才住房面积，也势必会推高地块上项目容积率。
▲红框内为限价地块具体位置
目前，金茂府所在的上塘片区沿腾龙路两侧已开发多个住宅小区，对原本就缺乏景观、休闲和商业配套作为卖点的金茂府，片区内可预期愈发密集的住户、车流，都可以说是一个利空。
虽然从拍地至建成尚需3-4年时间，但该地块与金茂府近在咫尺（地铁4号线上塘地铁站B、C出口），对期望未来二手房价格涨幅的购房者心理仍会有一定影响，或会降低对金茂府定价的接受度。
业内测算，金茂府项目从拿地，到可现楼出售经历3年时间，比起正常预售项目多费时约2.5年，利息成本或需再增加1.1万元/平方米，据估算，实际楼面价将近7万元/平方米。
从链家网站上可查询得知，目前金茂府周边二手房均价区间在5.5万-8.3万元/平方米之间。
网传金茂府开发商的预期定价是12万元/平方米。（最终价格以开发商公布为准）
同样10月21日取得预售证的香蜜湖网红盘深业中城均价为13.1万元/平方米，单价区间为10.8万-19.7万元/平方米。
金茂府临近入市之际，前有传统豪宅区香蜜湖开售新盘，后有政府推出“限价宅地”，其最终定价多少，去化几何，仍需拭目以待。
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