用戶4587812961689
爛尾樓爛尾的原因基本上大同小異，但是背後的麻煩卻不少
基本上我們生活中遇到的爛尾問題多數都是因為開發商資金鍊斷裂造成的，當然這其中有真實的資金鍊斷裂也有故意申請破產的情況。為什麼會出現開發商資金鍊斷裂？這才是我們應該研究的問題。幾點愚見：
第一、多數開發商資金鍊斷裂的情況都是發生在融資環境困難或者銷售不暢的情況下。無論是那種情況（融資難或者銷售不暢等）這都是市場因素是很難改變的，在我國房地產市場發展的這麼多年中基本上經常遇到房地產企業集中破產的日子都離不開這兩個理由，在這樣的情況下基本上所有的開發商遇到的情況都一樣的。而房地產企業多數本身的資金情況就不充裕，畢竟超過90%以上的房企其資產負債率都高達70%以上。在遇到融資難或者銷售不暢的情況下，自保都很難，別說去拯救其他房企了。
第二、排除市場因素外，哪怕有一些房企因為自身的運營管理不善導致破產，背後的麻煩卻一點點都不少，畢竟如今房地產市場已經不是黃金期。大家要明白一點，樓盤爛尾後牽扯到的關係就多了，購房者、開發商、地方政府、銀行等。而想要完美的解決這些問題，只有足夠的資金才有可能，畢竟樓盤雖然爛尾了但是土地按照法律來講還是屬於開發商的。生活中就遇到過這樣的例子，2016年房地產市場火熱的時候，一些瀕臨破產的房企因為土地本身增值就賺的盆滿缽滿。也就是說在房地產市場情況火熱的時候，或許因為土地本身的增值空間大，通過修改規劃等方式還有房企願意接盤，但是要知道今天的房地產市場已經不是黃金期了。
生活中不缺乏接盤爛尾樓後的開發商，再次被拖累致“死”的例子
第一、接爛尾樓項目因為賬目很難搞清楚的原因，後期開發風險過高。在我身邊就有過這樣的例子，那是某個中部省會城市郊區的一個別墅項目，原本的開發商A因為資金鍊斷裂宣佈爛尾；後來地方主導另一家開發商B接盤，但是開發了1年後也宣佈破產。為什麼會這樣？其實還是一個資金問題，尤其是爛尾後項目的“隱形賬款”。有些賬目你是根本無法實際去核對的，幹過工程的都知道，一般多數情況下都是開發商拖欠建築商工資，建築商在拖欠包工頭的工資，其實都是一本糊塗賬。原本賬目上或許只有10個億的欠款，但是實際賠償起來甚至達到15億都不算完。所以，爛尾樓的賬不徹底搞清楚，是不會有人接盤的。看過王健林有關訪談視頻的朋友應該知道，當時萬達起家的時候中途接了一個爛尾的城中村項目，差點把萬達給搞破產了，這就是風險。一些經過法院拍賣出售的房產後期還會出現各種問題，更不用說爛尾樓了。
第二、低風險高利潤是房地產行業的一個基本特點，這也是為什麼如今房地產市場風險升高後大家逐漸轉型的原因。這就是生意，房地產行業在火熱的時候大家都積極進入，受到各種資本的青睞。但是隨著融資難度增加和銷售愈發困難，哪怕是一線的房企也開始在積極轉型。比如：萬達在2015年左右就開始向輕資產運營；恆大的汽車轉型等都是如此。面對爛尾樓這樣的事情，可以說除非權責已經清楚，否則是不會有開發商輕易接盤的。
綜上，爛尾樓是一個社會問題，尤其是今年陸續曝出的有些三四線城市動輒400個項目集中爛尾的事情。可以說爛尾樓不僅僅浪費了大量的社會資源，也對於當地的經濟和產業發展有很大的負面作用。各位覺得呢？原創不易，喜歡記得點贊、關注、轉評哦。
勇談房產經濟壹貳叄
剛好前兩天發過鄭州最大的爛尾項目，當初也是在鄭州鬧得風風火火的項目，今天可以可以簡單聊聊爛尾項目。
在土地市場上拿乾淨的土地，就像一張白紙
對開發商來說，
計算經濟技術指標簡單，潛在風險很低，前策定位和方案都能根據當前的市場現狀來做，以及施工質量可控。
玩爛尾項目
對開發商來說，
1.項目的債務糾紛錯綜複雜，原業主各種隱瞞，收購方做盡職調查的難度巨大，稍有不慎就可能掉進巨大的坑裡。啟動前的投資決策分析看項目有5%的淨利潤，啟動後突然又蹦出來各種債務導致鉅虧，這種例子不勝枚舉；
某地某開發商的某項目爛尾，原開發商為了盤活項目，找政府某高官跟另一開發商溝通，拿出的資料顯示只是資金鍊斷裂一個問題。詳細調查後發現該項目存在一房多賣、欠繳土地出讓金、超規劃施工、某信託已起訴該開發商並做了財產保全措施等問題。最終雖然高官給另一開發商施加了不小的壓力，依然沒敢頭鐵蹚渾水。
2.方案調整難度大。扛過盡調階段的各種坑，收購方需要根據目前的市場現狀和自身的要求，對方案進行微調。這時候又需要考慮已經購房業主的溝通、政府規委的溝通、加固改造的成本投入、重樹品牌的營銷投入等工作；而這些工作的難度都比新建項目的難度要大；
相比住宅項目，爛尾的商業項目是更大的坑。一旦需要在內部進行大規模拆改，則綜合改造成本甚至分分鐘就超過新建的建安成本。而這些年因為抗規和消規的調整，需要在內部大規模拆改的概率都非常高。
3.去化難度更大。多數客戶對曾經爛尾的項目都心存顧慮。從資金安全角度、建築質量角度、形象角度、風水角度，分分鐘都可以讓潛在客戶打了退堂鼓。
4.最關鍵的，市場上有許多容易獲取的新項目，開發商為毛要想不開放棄那些選擇hard模式？
以上為全部。
小粥買房
房地產項目工程停滯或爛尾一般主要原因以下幾個方面：1、在建工程未按政府批覆的《建設工程規劃許可》《建設用地規劃許可》等規劃設計施工，超出要求範圍；2、違反立項批覆的空管限高要求，勒令停工；3、施工過程中由於工程質量或未按安全施工規範出現的重大安全事故，責任人附有法律與賠償責任，政府勒令停工整改，造成負面新聞乃至影響現金流；4、銀行融資口斷貸或停貸，現金流不能收支平衡；5、產品銷售未達到市場銷售預期，以至盈虧不平衡；6、實際控制人的直接關聯法人企業有外界債務糾紛，受法院查封等；7、主要股東未按《公司章程》履行相關責任，如追加投資資金不到位，影響正常施工。以上是一般房地產項目停工不能繼續開發的主要原因，所以企業想盤活多年的爛尾樓或收併購該項目，需要滿足解決以上出現的問題，並視情形報經發改委、國土、規劃、空管、人防、法院、銀行等多個職能部門通過批覆，才能繼續施工開發。歡迎關注“金盛看樓市”
金盛說樓市
首先，爛尾的原因一定是因為財務問題。要麼是沒錢繼續完工，要麼是發現收不回成本，要麼是攜款潛逃，無一例外的涉及到鉅額債務。政府是不能沒收過來或者低價取得，然後再出售的，因為這會嚴重侵害債權人的利益(當然靠這種手段賺錢的大有人在，這個問題不討論)。債權人也不會輕易同意賤賣，債權人寧願等待時機，也不會賤賣債權，這個是毫無疑問的，這也是不能賤賣給百姓的原因。
很多地段好的爛尾也長期沒人接盤，就是這個原因。所以這種情況下一般政府出面協調，債務關係不由接盤俠處理，由法院或者政府來處理。
接下來就涉及到所謂“過戶”的問題，不動產的轉移是很複雜的，尤其是爛尾樓的公司一般都煙消雲散，很難按規範提供資料來登記。別小看過戶，這會直接關係到接盤俠們的投資能不能順利運作，假如你買下一個爛尾項目，卻因為手續變更問題遲遲不能復工，就會產生巨大的財務成本，很可能比你的利潤還高。
坐等紅杏出牆
爛尾的原因，通常是開發商資金鍊斷裂，之所以一般爛尾樓無法重啟，最核心的原因就是財務問題，開發商開發資金每天都有利息成本，加上項目的民間借貸，就是把爛尾的項目開發完成，沒有意外的全部銷售完畢，也沒法衝抵項目的債務，何況項目銷售不是一會半會能完成，時間越長項目累計的資金成本越高，就市場角度看，一個爛尾的項目永遠都會資不抵債，所以不可能重啟，除非行政干預，平衡各方利益。
睿不一
現在很多樓盤停止建設並不是因為爛尾，而是因為開發商捂盤。
樓市的價格是供需關係決定的，同時間大量樓盤開盤，購買人群卻一定，房價會有一定得下跌。因此開發商拿到地之後並不想迅速開盤上市，而是等待供應趨緊後再上市。
但是國家有規定，拿地後五年不開工的，一般就收回用地；建設完成不賣，又要交高額稅費。
所以很多無良開發商就採取建一半的策略，我開工了，因為種種原因沒完工，那你沒法讓我賣，然後待價而沽。等房市情況一好，他們就會加快建設出售。
樂在遊玩
首先是債務問題，最近接觸哈爾濱龍鳳大廈爛尾樓改造項目。當時主體基本結束了，配套設施也完成大部分，只是施工單位和開發公司對於工程款項無法達成一致，最後施工單位拒絕施工。開發公司也無法找其他公司施工。這就是爛尾樓爛尾的原因。
