韓澤秀
您好，在2013年的《國務院關於加快棚戶區改造工作的意見》中，將棚戶區改造分為了4類：城市棚戶區改造、國有工礦棚戶區改造、國有林區棚戶區改造和國有墾區危房改造。農村集體土地上房屋，依舊不屬於棚戶區改造的範疇。很多城中村“被棚改”，其實是違背了這個指導意見的，因為城中村的土地，實際上也是集體土地。但是由於一些城中村、城邊村確實已與繁華的都市相接壤，並且存在連片密集的、有安全隱患的簡陋住房，所以也被列入了棚改計劃。所以，如果農村集體土地的房屋“被棚改”，那一定是徵收方看中了這塊地，想搞商業開發。在沒有經過審批的情況下，私自將集體土地“轉換”為國有土地，打著“棚改”的旗號，把宅基地給“商業開發”了，這種行為是嚴重違反《土地管理法》和《土地管理法實施條例》的。
楊在明徵地拆遷律師
一、棚戶區改造，到底是什麼？
（一）必須明確，棚戶區改造沒農村什麼事。若宅基地上的房“被棚改”了，則十有八九是有問題的。
為什麼這麼說？
從2009年的《關於推進城市和國有工礦棚戶區改造工作的指導意見》，名稱中即可看出棚戶區改造僅包含兩類位置的房屋：一是城市範圍內的國有土地上房屋；二是國有工礦區。顯然，是沒有農村集體土地上房屋。
在2013年的《國務院關於加快棚戶區改造工作的意見》中，將棚戶區改造分為了4類：城市棚戶區改造、國有工礦棚戶區改造、國有林區棚戶區改造和國有墾區危房改造。農村集體土地上房屋，依舊不屬於棚戶區改造的範疇。
很多城中村“被棚改”，其實是違背了這個指導意見的，因為城中村的土地，實際上也是集體土地。但是由於一些城中村、城邊村確實已與繁華的都市相接壤，並且存在連片密集的、有安全隱患的簡陋住房，所以也被列入了棚改計劃。
所以，如果農村集體土地的房屋“被棚改”，那一定是徵收方看中了這塊地，想搞商業開發。在沒有經過審批的情況下，私自將集體土地“轉換”為國有土地，打著“棚改”的旗號，把宅基地給“商業開發”了，這種行為是嚴重違反《土地管理法》和《土地管理法實施條例》的。
（二）哪些房子才是棚戶呢？
這個問題相當重要，但是，法律上並無明確的界定。實務中，所謂“棚戶區”，一般指的是簡易房屋和棚廈房屋集中區，也就是城市中抗震、防火、防洪性差，居住擁擠，功能差、居住環境差、無道路、無綠化、無公共活動場地、採光通風差的房屋集中的地方。可是，這兒差、那兒差，都沒有任何的標準，說你差你就差，不差也得差，不少好好的房子”被棚戶”，就是這樣來的。
碰到這種情況怎麼辦？
1、一定要明確，棚戶區改造拆遷的進行，須嚴格依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》的規定。因此，棚改絕不是如騰退一般的法外之地，而是有法可依，有法必依的徵收項目中的一類。
2、棚戶區改造拆遷，禁止強拆強遷。若要對被徵收人的“棚戶”實施強拆，政府必須先下徵收補償決定，再申請法院強制執行。實踐中因為是“棚子”就隨便推、拆的情形，是嚴重違法的。
3、對於明顯不屬於棚戶區，而被硬塞進這個“筐”裡的徵收項目，被徵收人可考慮，起訴徵收決定，看是否可將其撤銷。
（三）貨幣化安置和實物安置是怎麼回事？
簡單說，貨幣化安置就是給錢，自己拿錢去買房，而實物安置就是給房，給你回遷房或者換同等房，孰好孰壞，其實因人而異。
（四）最後，提醒把握住兩點，以應萬變：
1、要房還是要錢，堅持自己選：
錢和房各有利弊，還需自身權衡清楚。需要提醒的是，交付在建期房的時間可能因各種客觀原因而延後，被拆遷人可能由於他人的一些做法、選擇，而面臨長期在外過渡的情形。
2、補償安置方式，慎選“購房券”：
購房券的性質，更接近於實物安置，即它只能用來買房，而很難再兌換成現金。而在實際使用中，因其所面臨的種種限制、附加義務，已廣為被徵收人所詬病，由“券”到“房”的過程，不是順途。
二、棚戶區改造，房屋置換比例：
（一）計算方式：
1、“一刀切”的安置方式：
通常，進行安置，只依照被徵收房屋的面積大小。而比例的常規描述，通常為“1：1”或者“1：1.x”，但需明確的是，房屋產權置換要綜合房屋的市場價值和置換的房屋價值來綜合判斷，如果是異地搬遷，那麼，這種1：1.x的比例不一定就是合理的補償。
2、“置換系數”：
很多拆遷戶在計算置換房屋面積時，可能會碰到置換系數這個問題，置換系數可能存在一個，也可能存在多個，通常以房屋新舊程度、結構、面積等不同的因素設置置換系數。舉個例子：90平米的老房子，在進行棚戶區改造時，若是置換房屋，可能會發生這樣的情況，若是平房可能會有一個上調係數，通常為1.x，然後在根據房屋結構，比如磚混、磚木、鋼混等不同結構在設置一個係數，最後，可能還存在一個關於房屋置換的總係數，通常這些係數都在1以下，所以，最後可獲得的面積一般都無法達到1：1。
3、房屋面積+人口的安置方式：
因棚戶區改造屬於老城區，人口較為密集，所以，被拆遷戶，可能遇到以“購房指標”的形式，計算房屋產權安置。比如：家裡每個安置人，可享多少平米的安置房購買指標，再根據被拆遷房屋的貨幣補償，進行結算，多退少補。
（二）因法律對棚戶區改造的概念、補償標準，無明確的規定，在實踐中，常會遇到，徵收方將棚戶區改造的標準、制定得十分混亂。同時，還存在著，以棚戶區改造的名義，進行商業開發、且補償不合理的情況。而拆遷戶要注意的是，無論是怎麼計算，都要注意標準的依據，具體如下：
1、國有土地上房屋（城市內房屋，包括城中村的房屋）的補償標準，通常按照“市場比較法”，即可以參考就近區位類似結構的商品房的價格。
（1）在《國有土地上房屋徵收與補償條例》中：
第十七條規定，作出房屋徵收決定的市、縣級政府，對被徵收人給予的補償包括：被徵收房屋價值的補償；因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。
第十九條規定，對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日，被徵收房屋類似房地產市場價格。
（2）2014年8月29日，最高法公佈的全國法院徵收拆遷10大典型案例中，也明確了“要保證被徵收人在房屋被徵收後居住條件生活質量不降低為準”。
雖然，各地在制定標準時，常會將補償標準，制定的特別複雜，但並不影響被徵收人、按照此法計算自己的補償數額。
2、棚戶區內集體土地房屋徵收拆遷補償標準：此房屋（城郊、城鄉結合部的房屋），雖屬於集體土地上的房屋，但因位於城市規劃區內，可參照國有土地上房屋徵收拆遷補償標準，予以安置補償。
根據《最高人民法院關於審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》第十二條第2款規定：徵收農村集體土地時未就被徵收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償的，補償安置時房屋所在的區域已經納入城市規劃區的，那麼土地權利人請求參照執行國有土地上房屋徵收補償標準的，人民法院一般應當應予支持，但應當扣除已經取得的土地補償費。
北京在明律師事務所
棚戶區改造與農村宅基地有關嗎？為什麼？
嚴格地來講，狹義的來講，棚戶區改造特指城市建成區範圍內，平房密度大，使用年限久，房屋質量差，人均建築面積小，基礎設施配套不齊全，交通不便利，治安和消防隱患大，環境衛生髒亂差的區域。所以是特指國有土地上的建築改造！與農村宅基地是沒有關係的！
但在實際操作中，棚戶區改造常常會與一些城郊農村連成一片，這些村子在農村城市化的進程中，大部分耕地已被徵用，逐步被大城市建築包圍，成為了“都市裡的村莊”，為了城市建設的需要，就會對這些村子進行“城中村”改造。這樣的話，棚戶區和城中村改造就連了起來。糊里糊塗就把城中村改造也叫做棚戶區改造了！也可以說是廣義上的棚戶區改造吧。
這樣的棚戶區改造，其實質就是城中村改造，而農村土地是農村集體所有的，這就與農村宅基地有關係了。按照新的《土地管理法》和最新農村拆遷補償的規定，拆遷補償的時候，除了要補償農民的房屋價款，還要有農村宅基地補償。這部分農村宅基地補償款，有的村集體留取一定比例後，就給了建房農戶本人，有的村集體則全部留集體使用！現在有不少農村成立了農村股份經濟合作社，村集體邊把這部分宅基地補償款給農村社員們按人頭入了股，每年年底進行分紅！
所以說，棚戶區改造與農村宅基地到底有沒有關係？取決於棚戶區改造的區域是在國有土地上還是在城中村的土地上！
個人之見，歡迎交流不同意見。
村姑說村事
你好，棚戶區改造與宅基地關係在於宅基地所處位置的周邊環境情況
棚戶區拆遷補償的多少與宅基地面積及住宅情況密切相關。
棚戶區改造屬於保障性安居工程的一個部分，也並不排除在法律規定的舊城區範圍內進行改建，棚戶區是指城市和鄉鎮範圍內使用年限久、簡易結構房屋多、房屋質量差、人均建築面積小、基礎設施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環境衛生髒亂差的區域，這裡的棚戶區是一個區域性的概念，兩者有可能存在交叉。基於舊城區改建的總體需要，對棚戶區進行改造和建設，並不違反法律規定。
棚戶區改造可以對原有房屋進行修繕，整治周邊環境，完善周邊的配套設施等。另外也可以通過對該地區居民進行整體搬遷 從而完成改善群眾居住條件的目的。
因此，房屋拆遷只是棚戶區改造的一種方案，棚戶區改造只是房屋拆遷的一種原因，因棚戶區改造給予的補償會根據宅基地房屋及所處區位低價情況確定。
如有疑問請私信聯繫。
趙立冬律師
農村宅基地只是一種使用權，所有權歸村集體。農戶對宅基地上的附著物享有所有權，有買賣和租賃的權利，不受他人侵犯。房屋出賣或出租後，宅基地的使用權隨之轉給受讓人或承租人，但宅基地所有權始終為集體所有。出賣、出租房屋後再申請宅基地的，不予批准。農戶建造房屋及小庭院使用土地，不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。
袁曼曼徵地拆遷律師
住建部門一般是選擇那些基礎設施落後、存在安全隱患、居住條件差、人居密度低的地區，作為棚戶區進行改造。具體的補償政策需要查看本次徵收項目的補償安置方案
德凱拆遷智律師
自從全國的房價開始上漲以來，變出現了農民賣出去的宅基地有反悔的跡象，自從出現反悔後的農民，《宅基地》三個字格外顯眼，也就形成了敏感的話題。
放下各別目光短淺，見利忘義，不守誠信，而反悔的農民不說，先說一說棚戶區的改造與宅基地是否有何牽連？那麼我就清清楚楚的告訴你:
不管你是棚戶區也好，宅基地也好，還是城市中的民房也罷，只要是此地拆遷，只要曾經是百姓的合理房屋，你拆我的房就該給我錢，這是一個硬道理，不容置疑，不可否認。
而拆遷時所返還的錢財，一定應該是可以買到原地方，原平米的住房方可。
絕不能因為我的房屋舊，你就以此為藉口來剝奪我的房屋面積，想讓我的雙人床變成單人床。更不能因為我的房屋大你就來減少我的房屋面積。
因為畢竟你是合理合法的拆遷，而並不是惡霸。
不同觀點歡迎與白雪姐姐共同探討。
白雪姐姐
棚戶區改造，國家本來是件好事，素不知一些地方卻把它用歪了，幾好的房屋推倒重建，幾十年的房屋輪不倒重建。
