經歷過房地產的爆發期之後，目前有存在不少的商業綜合體面臨難售難租的狀況，商鋪本就靠租金收益，可眼前一大片商業綜合體都做不起來，在廣州就有一個這樣的項目，它叫“奧園康威廣場”。
今天我就用多年的市場實操經驗，細化的解刨這個項存在的問題。首先簡單的做了解下它，讓讀者更好的去看懂它面臨的問題。
奧園康威廣場，是由奧園集團與康威皮鞋廠合作的，土地是康威的與奧園合作一起開發。位置處於荔新公路上，緊挨著新塘客運站，項目總建面超過50萬平米，在幾年前的新塘算是數一數二的商業體。
每次我評測解讀一個項目，都會從交通開始，今天也不例外。先從交通、人流、商業結構、品招商問題、目前租金，這五方面來解刨它的失敗。
交通：
奧園項目處於荔新公路，這條公路限速100，距離新塘人口密度最高的中心區約5公里，同時也是處於增城國家級經濟開發區裡。看起來距離是不錯，在交通上面，首先就是出現在荔新公路上，無論是從新塘過來，還是從荔城過來，或者從經濟開發區過來，開車總要在荔新公路花大時間掉頭。我去過很多次，所以我深有體會。
人流：
整個新塘的人口基本都是聚集在，廣深大道、匯太路、東江大道、廣園路，所以新塘的人口主要都在南部，並不在北部。所以人的消費習慣就不願意再去遠的地方了，新塘以南都有很多，並且也夠用了，大家就不願意再去北部。值得注意的是，新塘目前居住人口，有五分之二都是在市區工作的，他們更加依賴地鐵的出行方式，他們更向往市區，他們就更不可能再往新塘以北去了。
商業機構：
整個項目分為多個商業組團，超50萬方的建面，給我的第一感觀就是像很多個萬達的金街。每個組團的都是用橋起到接駁的作用，走在這裡面有點像迷宮一樣，來第一次就不想來第二次了。並且產品的設計存在很大的問題，雙層鋪，大部分的商鋪結構不太實用，最不科學的設計就是直達3樓的扶梯。
品牌商戶：
這麼大的體量，需要利用像沃爾瑪，大潤發之類具有固定人流的超市引入才行。在招商方面，他們有想過，絕對有考慮過，免租金引入這樣的商家。可是這些商家也要做市場調研的，這種地段不適合他們，所以他在招商方面就不能成功。沒有這種大型超市，就吸引不來麥丹勞，肯德基，星巴克，第二梯隊的商戶。沒有第一梯隊的商戶，就不可能會有後面的商戶進駐。所以目前的商戶進駐不到百分之一，我在調查的時候，我文便利店老闆生意怎麼樣，老闆說難以維持。
目前租金：
開發商招商部的租金50-80元每平米，我心裡在想，這是什麼操盤手？還用幾十年的操盤方式，按照目前這個項目的狀況，租金還定這麼高？不過也不能怪操盤手，這裡的鋪一大半都還沒有賣出去，在租售同步進行的情況下，當然售的利益大於租。租金只是障眼法，如果沒有穩定的租金，那麼怎麼吸引顧客購買了。所以目前的租金是給買商鋪的人看的，一萬元每平米的商鋪，每平租金50-80元，算算回報也挺高的嘛！不然怎麼賣商鋪呢？主要盈利還是在售商鋪嘛！在沒有人流的情況，免租的情況下，商戶都不願意來。
不少商鋪玩家被套在這裡，我身邊的就有好幾位，這一波都是在2015-2017年那一波熱潮衝動買下來的。把你看法寫在下方評論區！
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