樓市分化繼續：三四線城市高庫存套住開發商

三四線樓市“圍城” 高庫存套住開發商

自去年年底以來，一系列對房地產消費的刺激政策放出後，房價上漲主要集中在一線城市和少數二線城市，三四線城市房地產市場並未調頭向上

利好政策頻出讓一二線城市的樓市迅速回暖，但對於三四線城市而言，樓市調整的故事似乎仍在繼續。

這個5月，《第一財經日報》記者兵分多路，探訪華北、華東、華南三座城市，發現供量大、成交弱是三四線城市的共性，成交下滑與供應井噴，導致庫存也有所高漲。在湖南株洲，存貨足夠消化30個月；在安徽蕪湖，鳩江區項目滯銷，深陷其中的開發商不乏萬科、恆大等巨頭；在河北保定，去年“副都”謠言引發的搶房瘋潮不再，投資客減少，開發商正加大優惠力度去庫存。銷售疲軟直接影響了開發商的資金鍊。有些當地代理公司人士稱，代理的幾個項目已拖欠了兩年多佣金。

儘管如此，中國城鎮化仍在持續，一些一線房企仍在加大投資，期待著三四線城市樓市的未來。

分化繼續

根據國家統計局近期公佈的數據，2015年北京、上海、廣東1~4月份房地產的投資額均為兩位數快速增長，其中上海投資增速明顯加快。然而，許多省份的房地產投資形勢仍舊低迷，內蒙古、遼寧、黑龍江、雲南、青海同期的房地產投資為負增長，其中內蒙古為-28.8%，遼寧為-25.6%，山東、江蘇、浙江、重慶、湖北、河南等地房地產投資增速也大幅低於去年同期。

對此，交通銀行研究員夏丹分析，截至4月底，“3·30新政”已屆滿月，其利好效果率先在一線城市為主的重點城市中得以體現。這些剛需和改善需求旺盛的城市對政策刺激的敏感度較大，加之上海等多地對公積金提取額度的提高為居民置業直接加槓桿，這些政策均提升了居民購置更大房屋的能力。

在她看來，房地產開發主要涉及庫存的問題，一線城市存庫消化快，其他二三四線城市的庫存消化較差。從財務穩健的角度，開發商會更願意投資一線城市。

自去年年底以來，一系列對房地產消費的刺激政策放出後，房價上漲主要集中在一線城市和少數二線城市，三四線城市房地產市場並未調頭向上。

據國家統計局測算，4月份一線城市新建商品住宅價格環比平均上漲1%，二、三線城市新建商品住宅價格環比平均分別下降0.1%和0.3%。4月深圳、北京、上海、廣州新建住宅房價分別環比上漲1.8%、0.7%、0.6%、0.4%，漲幅為全國第一、第二、第三、第五名，少數二線城市房價出現上漲，三線城市房價仍然下降，僅有徐州、溫州、金華微漲。

本報記者走訪瞭解到的情況，也證實了三四線城市去年以來成交的疲軟。中原地產株洲分公司總經理劉鋒華對《第一財經日報》記者表示，去年一年是株洲存貨最多的一年，拿到預售證的新建商品房約400萬平方米，在建樓盤約300萬平方米，庫存高達700萬平方米。按照2014年的去化情況估算，700萬平方米的存貨足夠株洲消化30個月。其中的天元區庫存集中，眼下從公交站臺到戶外LED再到飯店餐桌，樓盤廣告鋪天蓋地，諸如“封頂價3850元/平方米”、“秒殺價3380元/平方米”、“首付1萬起”等降價口號隨處可見。

官方數據顯示，蕪湖的住宅去化週期在16個月左右，這個數據被當地業內解讀為非常不健康。業內知情人士預測，蕪湖鳩江區去化週期可能需要“好幾年”。

房企進退

樓市成交正左右著房企業績。據克而瑞研究中心數據，2015年一季度，業績排在前20的房地產開發企業，僅6家實現業績同比增長，其餘均出現不同程度的下滑，前20企業平均銷售金額較2014年同期下降15.37%。

一季報顯示，今年1~3月，萬科實現營業收入88.9億元，淨利潤6.5億元，同比分別下降6.4%、57.5%。碧桂園(2007.HK)一季度共實現合同銷售金額約177.3億元，同比下跌44.32%，合同銷售建築面積約278萬平方米，同比下跌43.03%。