特別提醒，本文第3節要曝光建發星沙項目效果圖、長房星沙項目效果圖。
01
實地再探星沙樓市廣生板塊
我找到了它的“靈魂”
它的乳名叫茶塘！
我想給它起個響亮而正式一點的名字，兩個選項：
NO1：廣生
NO2：夢樂
它是這裡：
規劃上，這裡叫茶塘，充滿農業時代的氣息。就如河西高大上的金融中心，主軸路叫茶子山路、地鐵站叫茶子山站一樣，名稱與片區形象不吻合。
一旦約定俗成，就很難修改。
茶塘片，今年剛剛興起，沒有主幹道、沒有地標、沒有地鐵口、沒有樓盤叫“茶塘”，現在修改板塊名稱，還來得及。
從過往這一年的發展來看，片區的核心位置就在地鐵3號線廣生站，這裡：
- 將落地值得期待的大型商業綜合體——夢樂城。
- 地鐵廣生站，即將通車，遠期來看它是3號線和7號線雙鐵交匯之處。
- 這裡有整個片區的靈魂——龍塘水體公園。
- 環繞“水靈魂”，已經拍地不少，眼看就要興起不少高品質樓盤。
如果將板塊命名為夢樂，又怕它最終放鴿子，穩妥一點，取名為“廣生”！
噔噔噔，廣生板塊由此誕生。
本文，簡要梳理廣生板塊。深度解析，值得一看。
02
以水為魂
圍繞龍塘水體公園，這裡會大變模樣
這兩天天氣不錯，到龍塘水體公園走幾步。水域不大，目前人氣也缺乏，但公園建設基本到位，臨近水面拍拍，拍出了“壯闊”感覺。看圖：
內容傳遞更早，發過朋友圈的：
如果你去廣生板塊看盤，建議一定要到這公園走兩步，登上三層高的古塔瞭望一下：
- 往北看：星湖灣已成，星湖灣背後是建發和長房地塊，新城和旭輝地塊建設當中。
- 往西看：婦幼保健院建成開診有一兩年，新城5000套公寓地塊建設當中，當代和海倫春天兩個樓盤已經到位。
- 往南看：空地，合能和金輝已拿三個地塊，估計明年能看到腳手架。
- 往東看：9月份落地大型商業綜合體夢樂城。地鐵廣生站也在這裡。
看圖更直觀：
今年眼花繚亂拍地、落地商業綜合體，不出三年，再登臨公園古塔，舉目四望的時候，視野所及，幾乎會全成熟。
標題當中，我們說這是一個“火箭”板塊，如果僅以公園四周所及的話，三年時間大概率配套全部到位，還真是坐上了火箭。
當然，這只是廣生板塊的一部分，也是最核心部分。10月18日我們四周轉悠一下，判斷下一步應該圍繞夢樂城商業，往東、往北繼續拍地，迅速做大。
商業輻射範圍三五公里沒問題，地鐵輻射1.5公里沒問題，所以，以廣生地鐵站為核心，1.5公里半徑範圍的地塊，都能享受便捷配套。廣生地鐵站現狀：
至於1.5公里裡範圍以外的發展，真到了三年後，估計長沙第四輪地鐵規劃也出來了，因地鐵7號線的二期估計會到這裡，地鐵3號線東端也可能延長，那就可以繼續往東、往北進行拓展。
為什麼不往南、往西拓展？
答：南邊有長瀏高速阻隔，高速以南為工業區規劃。西邊是已經成熟的星沙1.0。
03
新拍地塊有5個，即將上馬
長房和建發地塊效果圖首次曝光
在這裡，要曝光兩個星沙品質項目效果圖。
在上一篇文章（點擊查看）當中，我們披露過11#地塊，中交與建發合作，品質開發商正式進入星沙。項目名稱暫未確定，初期效果圖如下：
10#地塊由長房拿下，項目名稱暫未正式發佈，初步效果圖如下：
兩項目緊挨著，密度都比較低，亮點在於疊墅。
是的，都有疊墅。
原來我們根據平面圖分析為洋房的結論不正確，兩個項目低層都是做的疊墅，上下兩疊。單套總價估計在300萬出頭。
長房方面情況不大清楚，建發（中交）項目，大致瞭解的情況是，做星沙品質標杆項目而來。
星沙現在的高層標杆是鳳凰城，低密度樓盤標杆是碧桂園威尼斯城、山水芙蓉、星湖灣洋房、好望谷等。
建發星沙項目，高層產品意在超過鳳凰城，疊墅項目無法直接比拼獨棟和聯排，但估計在物業、園林方面力圖超過現在已有項目。
星沙久久沒等來萬科，但等來了建發，所以很多星沙讀者知道地塊由建發來主導之後，眼前一亮。
大家知道，這是星沙樓面價暫時最高的地塊，高層售價將是多少？答案我已經知道了，但不讓公開透露，來，私聊我告訴你
04
展望三年後
廣生板塊商業、地鐵、學校、醫療資源會全部到位
廣生板塊崛起之快，就像坐上了火箭。
不過，知曉歷史的朋友理應清楚，其實是延緩了節奏的。
很早以前，長沙縣就有意向東推進，將婦幼保健院和公安局先行遷移到了廣生，將一些重要的文體用地規劃到了廣生，即建發和長房地塊，後來將文體用地挪到了更遠的東十一路，空出來變為住宅。
更重要的是，原來計劃縣府東遷，選址就是廣生一帶。（具體地塊我不大清楚）！
不過，由於六七年之前新一屆規定不得上馬新的樓臺館所，東遷計劃擱淺。現在，位於天華北路邊的縣府，就沒再挪窩，而是保持著原有的兩棟馬賽克樓。
（源自長沙縣府網站）
這應該算是全長沙六區三縣市當中最低調的縣府（區府、市府）大樓了。
假設、如果，當年縣府東遷，實質上廣生板塊早就崛起了。
現在也來得不遲，把星沙1.0版本填充得差不多了之後，往東推進順其自然。
密集砸資源，三年基本規模初具。
三年後，這些配套將全部都有了：
地鐵：地鐵3號線咣噹咣噹，已經開行兩年多。在第四輪地鐵規劃中，7號線二期、3號線東延可能納入規劃。
商業：夢樂城建設開業，成為輻射5-10公里的大型商業綜合體。我們想的是，它開業之初會類似梅溪湖步步高一樣，處於城市的邊界線上，會不會也有梅溪湖步步高的火熱度？
（夢樂城武漢項目）
醫院：婦幼保健院早已開診多年，而省人民醫院星沙分院，經過三年時間也建成開診。
樓盤：在第一波（星湖灣、當代、海倫堡）、第二波（新城、旭輝、建發、長房、金輝、合能）之後，經過三年的不斷掛地，樓盤總數可能達到20多個，整個廣生板塊有一半住宅用地已經有主，接下來往東、往北擴展新樓盤。
學校：緊密配合樓盤建設速度，新建小學和初中，而高中——洋湖中學——也已經建成開學。
（建設中的洋湖中學，18日實拍）
文體：修改後的文體用地改到了東十一路位置，在星沙缺乏大型體育場館的情況下，這三年當中可能啟動了東十一路體育場館的建設。
友鄰：從板塊開發來說，不可能將整個板塊都填滿，再向外拓展！一般總會留些地塊慢慢開發，而更遠的板塊也會陸續啟動。那麼，這三年當中，廣生板塊之外的星沙3.0（中梁星都薈所在地）可能迎來了不少新盤。當然，優質的松雅湖東區域，在這三年當中也可能啟動，如真啟動，風頭的頭號交椅就會交給松雅湖東板塊。
（10月18日實拍松雅湖，這天晚上這裡有無人機燈光秀）
05
不得不承認
星沙樓盤的價格也上來了
哎呦，價格！
星沙的房價，不便宜了，各位。
廣生板塊，旭輝和新城兩個新盤，高層價格在9000多，實際銷售情況來看，賣得還不錯。
它們兩個的樓面價當時都不足4000。
後來的長房和建發樓面價都是6000多。
金輝和合能地塊樓面價有一個超過4000，整體高於新城和旭輝。
所以，後續新盤出來，整體價格還會往上走一些。
不過，還有很多朋友對星沙樓市的價格，還停留在悅和城、華潤置地廣場6000多的時代。主流價格從6到9，跨度有點大！
七八千的房子估計還會有，比如保利香檳國際、國泰九龍灣、深業睿城，但是這些珍稀寶貝陸續絕跡。而市場上主流樓盤就是廣生板塊的新盤，在未來一年時間內，高層價格預計是一萬左右。
主流價格上萬，基本上回到了2016年起步之前星沙和長沙主城區之間的比值，那時候星沙5000多，市區6000多。（難以有準確值，大概是5500:6500）。
終於，比值又迴歸正常。
06
從縣域經濟走向都市區經濟
“星城區”的格局在拉開
傳統的星沙，是作為長沙縣縣城出現的，一般指的是泉塘、星沙、湘龍三個街道，但是城區範圍正在逐步擴大，長龍、安沙、榔梨、黃興都在進行城市建設。
星沙顯然不能代表黃興，但整個長沙縣的城區部分，我們又沒有很好的名詞來指代。
未來如果改區，建議不要用星沙區（星沙仍舊指代松雅湖周邊），可以考慮用星城區的名稱，來指代全境的城區部分。
先借用一下，“星城區”的規劃，在進行升級，從當前透露的情況來看，整體概括為：一核三城、兩軸四區。
具體：
- 一核：即長沙經開區和星沙主城區
- 三城：北部現代服務新城、東部臨空產業新城、南部國際會展新城。
- 兩軸：是南北向和東北向的兩條軸。南北向的軸為東八線，東西向的軸是人民路和地鐵6號線，這兩條軸形成了一個便利的十字架。
- 四區：指國際綜合交通樞紐區、國家智能製造基地、長沙城市副中心、高品質生態人文城區。
顯然，長沙縣從縣域經濟邁向都市區經濟的過程中，棋局會有很大變化。後文我們會詳細分析，篇章會比較多。零星信息則會公佈在朋友圈。
具體到廣生板塊，它位於東八路主軸旁邊，是星沙主城區的一部分。前途是有的。
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