不像市面上其他低價剛需盤廣做宣傳，眾安西溪未來裡在市場上的發聲較少，但有希望是閒林，甚至大城西（指小和山、閒林、未來科技城、老餘杭、良渚，不含臨安）僅剩不多的含200萬總價房源的純剛需樓盤——
如果項目最終規劃為毛坯，未來裡售樓處方面表示審批價格可能會在毛坯2.1萬/平-2.2萬/平，那麼89方單套售價預計約190萬，據此未來裡也可能會是繼悅青藍、玉屏藍灣、大溪谷之後，大城西第四個主流價位低於200萬的剛需樓盤。
但限價環境下，樓盤的開盤定價開發商說了不算，最終還是要看審批價。按照過往的審批定價情況，項目開盤價格會定在多少？購房者該如何判斷是否值得入手？
| PART1 |
價格猜想：1.6萬？2.1萬？
眾安西溪未來裡的拿地時間在2002年，由眾安集團在2017年底2018年初，從欣新房產手中收購而來。後者是閒林早期開發樓盤集美岸上藍山的開發商。
據眾安房產相關公告，眾安房產出資約5.25億元人民幣，收購集美岸上藍山的三幅地皮（合計用地面積約6.58萬平），以及該土地上的建築物和配套設施。其中一幅位於和睦港支流和良睦路交叉口的地皮，就是眾安西溪未來裡。
因此，眾安西溪未來裡，屬於“老地新開盤”的情況。
針對此類情況的樓盤如何定價，也有一些跡象可循：
一種情況是參照金色和莊，老地以近老價格開盤，那麼未來裡的定價會參照閒湖城玉屏藍灣，考慮地段因素價格或會稍高於玉屏藍灣，或許在1.6萬/平左右的毛坯價；
另一種情況是參考眾安南湖明月，完全對標當前區域的限價體系，考慮地段因素，開盤價格很可能會是略低於翡翠城，或許會是2萬出頭的毛坯價，大致符合售樓處釋放的2.1-2.2萬/平毛坯價。
如果以1.6萬/平開盤，價格紅利大，又是一個妥妥的“閉眼搖”。
如果以2.1-2.2萬/平的毛坯價開盤，對比二手房市場上集美岸上藍山約89方精裝成交價格在2.4萬/元左右，未來裡就基本沒有了倒掛紅利。
另外，眾安方面也在考慮精裝交付，如果做成精裝，預計裝標3000-3500元/平，房源售價將上漲至2.4-2.6萬元/平，一套約89方戶型總價從約190萬漲至約220萬，上漲近30萬。
這會導致未來裡沒有任何的價格優勢。還能買入嗎？
回答這個問題前，先來看下開盤信息，並綜合考慮樓盤品質、板塊情況後，我們會在文章最後的“購置建議”內容模塊做出解答。
據悉，項目計劃首開10號樓共48套房源，主力戶型約89方和約112方，目前蓄客量近2000組。
目前，項目尚難明確精準的開盤時間，原因是眾安集團當前依然在做精裝還是做毛坯的問題上猶豫未定。一旦決定，離開盤就不遠了。“如果決定下來是做毛坯，我們就會在10月份開盤。”售樓處方面表示。
| PART2 |
產品、戶型：不差
樓盤基本信息：
開發商：眾安
拿地時間：2002年
車位售價：待定，參考周邊約16萬/個
項目規劃：5幢小高層共約300戶
戶型：約89方、約112方、約125方
交房時間：預計2021年
小區物業：眾安
容積率：約1.7
樓間距：約50米
單層層高：約2.9-3米
梯戶關係：1梯2戶
得房率：約80%
外立面材質：1-3層為石材，3層以上為真石漆
距離天目山路高架：直線約300-400米
小區內部配套：跑道、綠化園林、兒童遊樂園
眾安西溪未來裡的產品標籤是，小規模，低密，剛需盤。
項目佔地面積約1.9萬方，地上建築面積約5.5萬方，容積率約1.7，規劃為5幢小高層約300戶，南面東西橫排2幢，北面東西橫排3幢，南面樓幢和北面樓幢相隔約50米，這片南北向直徑接近50米的中間地帶被規劃為小區綠化花園和兒童遊樂園。
未來裡的剛需特徵表現在價格較低，戶型以89方為主，物業和開發商品牌一般。不過它和常見的剛需樓盤的區別處在於——
優勢部分：
1、低容，小高層業態。
2、南向樓間距和樓幢高度接近1:1，房源南向採光較佳。
3、外立面1-3層採用石材，3層以上為真石漆。
4、北臨和睦港支流景觀資源
5、離北側的杭瑞高速約350米，受高架噪聲影響較小。
劣勢部分：
1、小區規模小，規劃人口少導致的內部配套少。除了規劃跑道、遊樂園和綠植外，其他配套均無。
2、物業和開發商品牌口碑一般。
戶型設計沒有大的弊端。首開10號樓包含89方中間套和112方邊套兩種戶型。如果毛坯交付，局部房間需再經過改造規劃。112方規劃為4房，朝北的兩個房間空間較小，可規劃做兒童房和小書房。
綜合來看，只要開發商後期不偷工減料，樓盤的居住舒適度不差。
| PART3 |
配套：豐富性和便利度一般
小區內部配套稀少，大部分生活事項，需藉助小區外的配套來完成。
日常的、普通的商業購物較為方便。小區約200米範圍內，可依靠分佈在良睦路，和小區南側與岸上藍山翠竹苑相鄰的道路上的社區商鋪，來滿足日常購物消費。
不過社區商鋪能提供的購物體驗一般。
蔬菜採購的便捷度適中，日常工作忙的話只能去社區商鋪的蔬果店裡採買，離小區最近的農貿市場步行需1公里左右。
想去商業綜合體購物遊玩的話，目前可選有西溪歡樂城、宏豐生活廣場、西溪印象城，未來有望新增嘉凱城城市客廳、閒林商業新街。和未來裡的直線距離約1-4.6公里，更適合雙休節假日去遊玩。
小孩如果是上公立學校，因距離較遠，接送不太方便。閒林公立幼兒園和小學主要分佈在天目山西路北側和閒富路兩旁，閒林中學則分佈在閒富路。天目山西路北側的學校和項目直線距離約800米，閒富路旁的教育院校和項目直線距離約2.8公里。
如果讀私立學校，上下學會方便很多，直徑約600米範圍內有部分私家幼兒園和金成外國語小學可選擇。
交通出行上，建議配備私家車。閒林地鐵優勢不明顯（項目距離最近的地鐵高教路站直線約1.7公里，步行約20分鐘，公交換乘約3站），有軌電車項目也遭暫停，目前板塊出行只能依賴公交和小轎車。
綜合來看，在嘉凱城城市客廳和閒林商業新街項目未落成之前，閒林的生活配套設施分佈較散亂，業態形式以小區臨街底商為主，缺乏品牌商業，購物消費體驗感一般。
另外，公立學區的地理分佈也不太合理，交通出行方式單一，配套的豐富性和便利度非常一般。
此外，閒林內部多工廠，導致主幹道上貨車來往較為密集，不能提供較為良好的生活體驗。
| PART4 |
板塊：缺乏新一輪城市紅利
G20峰會帶動的那波全盤漲勢前，閒林在樓市裡綽號“萬人坑”，因城市配套、界面一般，交通條件一般，周邊缺乏產業規劃利好，板塊本身上升空間小，板塊內房源庫存量又大，導致閒林的房產價格低，升值慢，投資買入容易被套牢。
G20後掀起的全盤漲勢讓閒林房價翻了3倍左右。
由此大致可以看出，大盤情勢溫和時，它只能馬馬虎虎得跟住大盤節奏；大盤情勢下降時，它容易變成一潭死水；只有大盤直線快速拉昇時，它才能乘大盤紅利跟漲。
眼下的閒林，依然難逃出這樣的價格邏輯。
首先，由於地鐵優勢不明顯（未來裡距離最近的地鐵高教路站直線約1.7公里，步行約20分鐘，公交換乘約3站），以及有軌電車項目擱置，閒林交通出行方式太過單一的問題沒有解決，也導致和繞城內板塊的聯繫沒有進一步促進。
略感欣慰的是，閒林和未來科技城的距離有望更進一層：在原有的連接兩個板塊縱向主幹道繞城高速、荊長大道、高教路的基礎上，未來或增設打通良睦路段，並通過上和路（綠汀路——閒富北路段）工程嫁接起閒富北路與綠汀路，屆時閒林來往未來科技城會更便捷。
其次，閒林內部雖有投資利好，但抵不過城西一帶大型投資項目向西、向北擴張發展的趨勢。未來閒林內部的3個投資整頓動作值得關注：一是將散亂分佈的工廠集中佈局，二是閒林商業新街規劃，三是嘉凱城城市客廳動工。
三個投資動作如果順利推進，無疑將有效提升板塊的城市面貌和日常購物消費體驗、生活體驗。
不過一則交通弊端猶在；二則大型的、重量級的基建和投資項目和產業規劃等，都分佈在未來科技城內部或北面、西面，偏不在南面的閒林，這意味著大城西的發展趨勢是往西和往北，而不是往南，導致閒林在新一輪城市紅利瓜分中又被踢出局外。
閒林內部的整頓投資動作，更像是亡羊補牢的改善行為，為得使閒林看起來不過分糟糕，避免和周邊板塊差距越拉越大。
因而閒林很難擺脫上述價格邏輯。投資閒林樓市的，要麼等待未來科技城進一步做大做強給閒林注入更多外溢購買力，這可能需要做長線；要麼就相信未來還會有幾場G20式的大盤猛漲行情會來。
鑑於大盤下行時它可能跌得較早較快，投資閒林樓市不免風險係數較高。
| PART5 |
購買建議
根據上文對閒林板塊的分析，大致可以得出結論，在發展前景上，閒林不及良渚、未來科技城、老餘杭，最終選擇閒林的理由只有一點，那就是價格優勢。
在200萬剛需選擇餘地越來越少的今天，如果價格優勢明顯，相對成熟的居住氛圍依然可以讓它成為一個優越的選擇；如果價格優勢不明顯，那麼它的性價比就會直線下降。所以，最終的決定因素依然在於——價格！
下面的購置建議分析以此種情況為前提。
閒林當前在售、包含套售價200萬以內房源的樓盤，有悅青藍、玉屏藍灣、眾安西溪未來裡（若以毛坯價開盤）。
悅青藍近鄰嘉凱城城市客廳和規劃閒林商業新街，靠近閒富路上的學區資源，未來待閒富路與綠汀路連接後前往未來科技城也非常便捷，又包含價格紅利。悅青藍的地段區位、價格條件是三個盤中最優越的。
不過據悉悅青藍似乎還會繼續捂盤。
玉屏藍灣開盤時間也未知，項目相比眾安西溪未來裡具備大盤內部配套齊全的優勢和價格紅利優勢，但由於高層業態和樓間距導致居住舒適度不及眾安西溪未來裡，外立面材質也不及眾安西溪未來裡。
對比之下眾安西溪未來裡缺點在於離公立學區較遠，優勢則在於居住舒適度較好；且近鄰高教路和良睦路，待良睦路工程完工後，能更便捷得承接阿里巴巴園區周邊一帶的購買力外溢。
三個樓盤，開盤情況最明確的是眾安西溪未來裡，如果該項目先開，能買入嗎？
價格為優先考量因素。
文章開頭提到，未來裡可能出現三種定價情況：約1.6萬/平的毛坯；2萬/平出頭的毛坯；約2.4-2.6萬/平的精裝。
如果以約1.6萬/平價格開盤，還是那句話，妥妥的“閉眼搖”；
若是2萬/平出頭的毛坯，就是一個糾結的選擇，性價比並不算好。
如果是2.4-2.6萬/平的精裝，性價比就明顯弱了，不建議購入。
當然還有一種不小的可能，那就是最終價格在1.6-2.1之間，那就要看最終落在哪個價位了，至少如果毛坯價格在2萬以內，在選擇餘地越來越少的今天，剛需客還是可以承受的。
你認為這個項目的最終售價是多少呢？你是否會參與搖號呢？
歡迎各位在留言區留言，競猜眾安西溪未來裡的開盤均價，截止領出預售證，猜的最接近者，可得到房叔的錦鯉大紅包一個，趕快動動手指，互動起來。
-END-
閱讀更多 杭州房叔 的文章
