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前几天发了一篇关于重庆新房市场的文章《重庆楼市最大的错觉就是“房价要跌”》。
不管是成交量还是成交价数据都明白无误地告诉大家，重庆的一手房市场仍然处于缓慢的上升期。
但很多人也在质疑：
你为什么不看看重庆的二手房市场？你没看到二手房的库存量已经达到史无前例的12万套了吗？
图片截自链家
这个数据看上去的确有点吓人。
但如果把这12万套挂牌二手房拿过来解剖一下，或许我们会发现不一样的答案。
如果我们给数据加上“商品房”、“普通住宅”、“10年以内”、“有电梯”等筛选条件，这个数字一下子就变成了6万套，直接缩水一半。
按每套房100平米计算，6万套二手房也就是600万方的供应量。
在过去的12个月，主城一手房成交量是2340万方。这600万方的二手房只占新房成交量的四分之一。
也就是说，能够满足市场主流需求的二手房供应量其实并没有想象中那么可怕。
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再来看看价格。
现在二手房的价格确实开始下跌了，不光是挂牌价下跌，就连一直坚挺的成交价也开始下跌了。
数据来源安居客
但当我们把主城3000多个二手楼盘的成交价格跟踪数据拿来仔细分析之后发现，降价的主力是非品牌开发商的小楼盘，这些楼盘往往规模小、物管差、环境差，甚至很多还是楼梯房。
而大部分品牌开发商的楼盘，不但没有降价，反而在年初价格的基础上还涨了几百千把块。
于是，现在的二手房市场呈现在我们面前的是两张面孔。
一方面，12万套的挂牌量和总体均价的下跌确实让很多人都感到山雨欲来风满楼；
而另一方面，真正能够被市场所接受的有效供应量却并不算多，很多优质楼盘的价格还在逆市上涨。
这样的现状告诉我们一个事实：市场分化很严重！
只有当疯狂的潮水褪去的时候，我们才能看清谁在裸泳。
当供求关系的平衡点向买方倾斜的时候，楼盘的品质就成了房价的最后那一道防线。过去那种闭着眼睛买房也能赚钱的时代已经一去不复返了。
而在当前的预售机制下，在开发商的各种套路围攻下，能够给房子的品质背书的，或许只有开发商品牌。
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我们对3000多个二手房楼盘样本进行品牌分析之后发现，价格能够一直保持坚挺的楼盘，翻来覆去都出自那么几个开发商。
而其中表现最突出的一个就是龙湖。
从下面这张表就可以看出，龙湖的二手房价格几乎都表现出逆市上扬的走势。
在重庆也并不是人人都对龙湖抱有好感，但至少“龙湖的房子最保值”这个观点还是被绝大多数人认可的。
所以，一直以来很多购房者都把成为“龙民”当成购房目标。
但现在要想成为“龙民”越来越难了。
一方面，龙湖的大本营在北区，很少涉足其它区域，这就让很多不在北区生活的购房者感到非常痛苦。
另一方面，现在的龙湖已经有点让人高攀不起了。
对于我这种普通的吃瓜群众而言，舜山府、昱湖壹号、尘林间这种楼盘存在的唯一价值就是让我认清楚自己贫穷的现实。
就连位于西永的开元也已经让很多购房者感到“要不起”。
但这两年，龙湖却做出了两个改变：
一是在阔别南重庆10年之后再次进入南区市场；
二是降低了总价门槛，在南区推出了超低总价的普通高层房源。让南区的客户终于有了成为“龙民”的机会。
这个机会就来自于龙湖嘉天下推出的新组团——上城 。
嘉天下上城园区平面图
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品牌之所以能够成为品质的背书，它的背后站着的是过去一个又一个被客户所认可的项目以及十几年积攒下来的口碑。
就像奔驰代表“豪华”、宝马代表“操控”、奥迪代表“灯”、众泰代表“山寨”一样，一个可以在消费者心智中占领“高品质”阵地的品牌，自然也不是浪得虚名。
龙湖嘉天下虽然可以说是目前重庆市场上门槛最低的龙湖盘，但在整个龙洲湾板块却几乎可以成为当地开发水平的标杆之一。
龙湖嘉天下意境图
嘉天下紧邻着铜锣山脉，与近6000亩的森林几乎是零距离接触。地块分成几个组团在山脚下一字排开，呈现出一种带状分布的格局。
这样的布局可以让业主最大限度地享受到主城几大肺叶之一的铜锣山脉所带来森林、晨雾，以及高浓度的负氧离子。
铜锣山脉实景图
更重要的是，嘉天下所处的位置还邻近巴南区的新中心——龙洲湾商圈。项目距离鱼胡路轨道站只有大约800米，到龙洲湾商圈只有一个站的距离。
住在这里，可以在宁静的山居生活与活色生香的都市繁华之间自由切换。
这样的地段条件，在整个重庆龙湖体系内，可能也只有舜山府有得一比。
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除了地段之外，地块自身的条件也足够优秀。
项目地块的容积率相当低，几乎是周边所有楼盘当中最低的，整个楼盘几乎都是洋房、大平层和别墅等高端业态。通常来讲，商圈周边的楼盘都是以密度较高的高层小区为主。
所以嘉天下这样的商圈低密度楼盘就显得非常另类，放眼整个主城都非常少见。
低密度的好处是显而易见的，房子更少，绿地更多，每个业主享受到的公共空间就越大。
意境图
也正因为如此，嘉天下的高端业态几乎就汇聚了整个巴南最集中的高端客户圈层。
在项目地块几个组团之间还有一个约10万方以运动功能为主的市政公园，业主可以享受森林与公园的双重景色。更重要的是不管是晚饭后散步还是夜跑，都可以不用离开这个大社区。
意境图
而龙湖也把它的智慧服务那一套体系带到了巴南。
像什么电子巡更系统 、人脸识别系统、千丁呼叫系统等一系列黑科技，再加上什么夏天晒铺盖、冬天吃豆花等人性化社区服务，在相对粗放的巴南市场完全可以说是降维打击了。
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平心而论，以这样的地段条件和地块指标，再加上龙湖体系的支撑，把嘉天下做成一个纯高端楼盘是没有任何难度的。
就算不是巴南的舜山府，至少也应该是龙洲湾高端项目的标杆。
所以当我看到嘉天下一期地块里乱入了几栋高层的时候，感到比较意外。
好在高层的数量并不多，只有3栋，一栋只有19层，另外两栋26层。并且从地块的容积率来判断，在二期和三期将很难再有高层出现。
高层2栋意境图
也就是说，现在这3栋高层也许是整个楼盘仅有的高层产品，也是整个龙洲湾板块仅有的3栋龙湖高层。
在这样的低密地块里面出现的高层产品具有更加明显的优势：视野开阔，私密性强。不管是观山景还是看公园，视线都全无遮挡。
这样开阔的视野已经不是“楼间距”这个指标可以度量的。如果一定要给这个指标加上一个数值的话，也一定是以km为单位的。
如果我是吴老板，我会要求营销团队把高层的单价拔到和洋房甚至是别墅一样。反正只有这3栋，爱买不买。
但事实上，这仅有的3栋高层房源入手门槛却相当低。
总价只要79万起，也就是说只要首付20多万，就可以买到一套既有商圈，又有森林的龙湖房子。
如果要在北区买一套拥有差不多地段条件的舜山府，需要在这个价格后面再加一个零。
对于南区客户来讲，这绝对是成为“龙民”的最好的机会。
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在“房住不炒”的大背景下，从去年年底到现在，重庆楼市的走向其实已经慢慢清晰了。
当供求关系发生反转的时候，分化就是必然的结果。在这种情况下，品质就成为支持房价的最后一道防线。
重庆其实不缺房子，但缺的是好房子。而像龙湖这种品牌开发商的高品质楼盘就是流动性和价格最好的保证。
当北区的龙湖已经让人高攀不起的时候，南区的购房者竟还有以最低的门槛成为“龙民”的机会。
这不但是当前最低的门槛，放眼未来也是最好的机会。
在楼市的变局中，错过这样的机会也许会让你遗憾好几年。
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