中房報記者 唐珊珊 | 北京報道
獨特的山城地貌使這座城市天然有著魔幻的味道，然而比地貌更為魔幻的是重慶的樓市。4月26日，又一家重慶本土老牌房企進入破產程序，此次的主角是曾多次入選重慶市民營企業五十強和房地產開發項目五十強的重慶銀星智業(集團)有限公司（以下簡稱“重慶銀星智業”）。據悉，重慶銀星智業已4月2日向重慶市第五中級人民法院申請破產重整，目前破產申請已被受理。
這是繼今年3月重慶典雅地產破產案後又一起重慶本土老牌房企破產案。重慶房企破產的魔咒從2018年年初便已開始，據公開資料統計，2018年，申請破產的重慶房企已達四家，包括重慶市東科實業有限公司，重慶國維定益投資有限公司，重慶喜地山集團。“資金鍊斷裂”，是這四家重慶本土房企在自家地盤上倒下的原因。
中國房地產報記者瞭解，重慶銀星智業是重慶第一個登陸資本市場的民營房企，曾經在當地名噪一時。如今，在其後進入資本市場的老牌民營龍湖、金科早已發展壯大輻射全國市場，但這家重慶房企卻在股權鬥爭、項目延期、經營管理不善的內因，市場供過於求的競爭壓力下，走向破產。
內耗嚴重、資金問題凸顯
5年涉借款融資糾紛11起
重慶銀星成立於1994年，集團曾經控股上市公司東方銀星，東方銀星借殼一家以冷藏冰櫃為主業的國有控股公司河南冰熊股份上市，但處於多年虧損的ST狀態。2003年，銀星智業入主，重組之後的銀星智業開始涉足房地產開發、星級酒店經營、物業管理、廣告、商貿、旅遊資源開發等領域。據公開資料顯示，銀星集團旗下曾擁有四家房地產公司、一家上海主板上市公司、一家國家一級物業管理公司、一家建築公司、一家監理公司等多家子公司，形成了以房地產開發為主營業務，酒店經營、物業服務、商貿、建材生產和旅遊開發等相關產業多元化發展的綜合型產業結構，鼎盛時期集團總資產逾30億元。
在銀星智業的公司簡介上，赫然記錄著這家老牌房企過去的輝煌與榮耀：從2000年以來，連續被評為重慶市民營企業五十強和房地產開發項目五十強，2012年榮獲重慶市優秀民營企業，成為國內知名企業之一，其開發的項目多次被授予“十佳住宅小區”等榮譽稱號。2014年曾一度傳出其旗下公司赤水清靈置業計劃斥資超100億元打造位於重慶、貴州、四川三省核心的“金三角國際旅遊度假區”。但據記者瞭解，房地產開發業務並未給銀星智業帶來業績增長，直到2012年，東方銀星的一些房地產業務都一直處於停滯狀態，反而依靠建材貿易獲得微薄利潤，勉強維持超過1000萬元的營收，使其不退市。
2013年，銀星智業次陷入股權爭奪戰，豫商集團連續三個月四次舉牌奪得其20%股份，直逼銀星置業老大席位。隨後，銀星集團經過協議轉讓的方式將其持有的悉數本公司股票2678.5萬股轉讓給東鑫公司，股份轉讓價款8億元，轉讓後銀星集團實踐操控人李大明先生不再為本公司實踐操控人；東鑫公司將持有本公司2678.5萬股股票，佔公司總股本的20.93%，為公司第二大股東，這一舉動直接將股權之戰轉移至豫商集團與晉中東鑫之間。這場股權之戰持續到2016年，最終以晉中東鑫將持股比例上升至32%勝出告終。但2017年，晉中東鑫突然宣佈退出，此時的銀星已經深陷資金困境。根據天眼查數據顯示，從2015年起，銀星置業涉及借款，融資糾紛合同11起。根據該公司提交的《資產負債表》顯示，截至2018年8月31日，銀星集團公司資產總計104777.09萬元，負債總計118614.76萬元，公司員工僅剩1人。
“重慶銀星智業是重慶第一個登陸資本市場的民營房企，比龍湖、金科都更早。但銀星智業其實從2013年就已經出現了資金問題，2011年，重慶天仙湖置業有限公司開發萬州區天仙湖棕櫚長灘房項目，但這一項目延遲7年一直沒有交房，而重慶天仙湖置業有限公司的關聯公司正是重慶銀星智業，這個項目今年3月由重慶市政府引入了一家百強房企接手開發，最終才算是解決問題。
當時的股權之戰消耗了銀星智業太多精力。2017年，晉中東鑫宣佈退出東方銀星，將持股經過協議轉讓的方式出售給了上市公司現任大股東中庚地產實業集團有限公司。2019年3月，不到一個月的時間裡晉中東鑫連續兩次減持銀星智業，這一行為無疑給銀星智業雪上加霜。當時行業內很多人都知道銀星智業資金已經處於很緊張的狀態，當時銀星很多高管都陸續離職了。”一位重慶本土房企營銷副總經理在接受中國房地產報記者採訪時透露。
對市場過於樂觀
對資本過於依賴
“如果說重慶銀星智業的倒下是因為無休止的內鬥和經營管理不善，那麼3月轟然倒下的重慶典雅房地產開發集團有限公司則是死於對市場的過於樂觀和對資本的過度依賴。”資深房產評論人陳雷在接受記者採訪時表示。
2018年1月，成立於1995年的重慶高雅房地產開發集團有限公司進入破產重整階段，截至2016年11月30日，這家老牌房企賬面財物總計42.62億元，負債65.4萬元，已經資不抵債。而更為棘手的是，典雅房地產集團的倒下直接觸及14家銀行的30筆長期告貸和130筆短期收據告貸，這些銀行面對著貸款損失的危險。此外，受到高雅地產破產重整涉及的還有11家小貸公司、4家信任公司，5家出資公司、3家房地產公司、55個自然人，以及數百家供應商。“如果不是這兩年政策收緊，融資難銷售難，典雅也許還抗得住，2018年和2019年是房企償債高峰期，這些債務都是前幾年市場火爆時借的。但是市場被政策鎖死，房子賣不出去，錢也就還不上了。”據悉，前述接受採訪的重慶本土房企營銷副總經理自身所在的企業目前也面臨資金難題。
同樣死於資金鍊斷裂的還有重慶喜地山集團，這家成立於1999年“地產黑馬”，在巔峰期曾控制近40家企業，涵蓋地產、酒店、奢侈品銷售、商業地產運營等多個領域，資產規模已經達到65億元。2010年11月29日,喜地山集團曾以14.4億元購入江北嘴08號地塊，開始在江北嘴這一金融CBD的核心區打造28萬平方米的環球奢侈品中心城市綜合體，並希望通過這一項目來完成自己的上市夢。然而也正是這一項目使董事長張豫喜深陷資金困境，所欠與東方國際廣場有關的外債高達60億元規模，最終走入破產境地。
為何是重慶
在2019中國品牌網最新出爐的重慶十強房企排行榜中，除了龍湖和金科，已看不到重慶本土房企的身影，融創、萬科、恆大、中海、碧桂園等龍頭房企卻赫然在榜，根據重慶市房地產業協會發布的2018年重慶市主城區商品房銷售TOP20房企榜單顯示，2018年融創在重慶銷售排位第一，已遠超龍湖、金科這些本土房企。
“融資難，融資成本高是重慶本土企業面臨的難題。2015年幾個產業園差不多一半的工廠因為被銀行抽貸縮資而陷入困境。武漢同類型的民企貸款利率5.88，重慶的民企只能去借月息3%、一年36%利息的貸款，跟其他城市的企業無法競爭。而且，2015年重慶有幾個銀行資金被拆借去深圳這幾個違約率低、資產保值率好的城市。在重慶，融資難、融資貴一直是房企必須面對的問題，重慶本地銀行放款一直是‘抓大放小’，小房企只能通過信貸、私募基金、甚至高利貸去融資。規模越小的企業融資成本越高，而且相比其他熱點城市，重慶的市場並非看起來那麼好。”對於為何重慶房企破產最多，一位重慶信貸機構負責人在接受記者採訪時無奈說道。
在資深房地產評論人陳雷看來，重慶的市場嚴重的供大於求，從重慶整體經濟情況來看，整體也是不樂觀的，2017年，重慶GDP增速9.3%，結束了2002年以來長達15年的兩位數增長格局，開始出現較明顯下滑。2018年進一步下行，1~3季度GDP增速分別為7%、6.5%和6.3%，而至年末則為6%，低於全國增速。“2017年由於市場火，房子蓋太多去化難，中小房企也因此負債很多。2018年政策收緊導致房子銷售遇冷，大房企資金雄厚可以抵抗風險，但中小本土房企很難堅持。雖然2018年一度出現搶房現象，但進入下半年，重慶市場整體遇冷。”
重慶網籤數據顯示，去年“金九銀十”時期重慶一共有235個樓盤入市，供應29190套房源，整體去化率只有61%。中高端業態方面，去化率更為慘淡，中高端業態整個“金九銀十”共149個樓盤入市，8786套房源，去化率只有50%。
“品牌房企的進入也抬高了地價，也壓低了利潤，使得本土房企的生存空間被進一步壓縮，所以很多本土房企的資金問題集中在2018年爆發了。”前述重慶本土房企人士如是表示。
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