在雲南麗江，有一個名叫"雪山藝術小鎮"的文旅項目，如今已經變成陽光100的地盤，這裡，原來是李亞鵬投資的文旅項目，最後草草收場。李亞鵬不僅因為這個"雪山藝術小鎮"留下一堆債務，國內知名的一線明星最後還要承擔由此帶來的一系列後果，被列入了失信人"老賴"的名單。
中小房企的掙扎之路
隨著房地產從增量房進入存量房時代，行業觸頂已經變得指日可待，房地產行業的進入門檻、競爭門檻也變得越來越高，行業集中度提高成為大趨勢。對於那些已經積蓄實力的房地產商而言，正在急速擴張、攻城略地，以圖搭上開往第二時代的班車。
在這場競爭中，那些實力不足，沒有競爭籌碼的中小房企，正在面臨著何去何從的窘境。慌不擇食中，一頭栽進了文旅地產的漩渦，終於嚐到了苦果。
市場從來都是無情的，機會稍縱即逝，一旦錯過機遇期，只能眼睜睜看著扎堆的實力房企從眼前急速而過，卻無法奮力追趕。這正是房改20年，那些一直努力拼搏，卻沒有機會做大做強的尾部房企的真實寫照。面對集約化競爭時代來臨，這些企業如何應對，如何找尋生存發展空間，已經成為擺在眼前的難題。
文旅地產能否成為救命稻草？
中小房企在整個房地產行業中，佔比超過80%，隨著近年房地產開發規模越來越大，一二線市場，基本被行業龍頭、全國性大型房企佔據，中小房企夾縫中求生存，大部分選擇了本地化發展，或選擇三線以下的城市生存、開墾、深耕。但是，隨著大型房企進攻三四線的號角吹響，生存空間被進一步擠壓，在這場爭奪戰中，文旅地產似乎成為中小房企的救命稻草，然而，是這樣嗎？
基於文旅地產的特點，大部分項目都處在三線以下自然資源比較豐富的地方，這與深耕三線以下城市的中小房企正好契合。因而，隨著文旅地產的興起，中小房企憑藉得天獨厚的地域優勢，首先佔據了很大一部分文旅資源。
能佔據這些資源，這因為有三個原因：其一是長期深耕某地，憑藉強大的圈子文化，優先獲得；其二，文旅項目盤子雖大，但大部分處在非繁華區域，乃至荒郊野嶺，拿地成本在中小房企可承受範圍；其三，早期大型房企在一二線酣戰，三四線市場被忽略，使得中小企業獲得了生存發展的空間。
但是，隨著一二線城市房地產競爭日益飽和，全國性大型房企開始把目光投向三四線，甚至四五線城市，憑藉他們的資金實力和強大的競爭優勢，正在把中小企業逼近一個死角，三四線房地產競爭也迎來新變局。
中小房企的文旅項目，正在大型房企的跑馬圈地中，逐步失去競爭能力和話語權，變得岌岌可危。面對文旅地產，中小房企暴露出競爭短板，而文旅地產的自身特點，也正在無情地警告這些企業：養不起我，就請離開我。
中小房企為何養不起文旅地產？
這裡面有兩大原因。一是文旅地產要求開發商具備強大實力和長期抗風險能力；二是文旅項目要求運營商具備極高的操盤能力和強有力的後期運營能力。這兩點要求，正是中小房企無法企及的高度。
首先，是土地議價能力。越成熟的文旅地產開發運營商，在獲取土地的能力上，議價能力上越強，獲取土地成本越低，比如說華僑城，由於樹立了強品牌，獲地成本低至17%，甚至更低，類似的還有萬達、恆大、融創、宋城等文旅巨頭。可以說，中小房企從一開始就輸在了起跑線上。
其次，資源整合能力。實力越雄厚的房企，資源越充沛，整合資源的能力也越強，文旅地產對資源要素整合的要求特別高，從政府政策，到項目規劃、設計佈局、金融資本、人才團隊、市場信息、渠道內容等等，只要一個環節出問題，項目就很可能功敗垂成。
第三，資金實力，以及抗風險能力問題。文旅項目開發週期長、變現能力差，因而，對資金投入要求極高，如果沒有資本實力，很難善始善終。在文旅地產興起之初，開發商通過先期銷售住宅、商鋪、酒店、辦公等文旅樓盤，實現資金回籠，從而達到滾動開發的目的。
然而，隨著文旅項目屢屢失敗，造成投資者的慘重損失，近年來投資客群越來越趨於理性，這種售賣模式也越來越難，沒有實力的開發商玩不起長週期，沒有抗風險能力，半途而廢的幾率越來越高。
第四，運營商與管理團隊問題。對於人才資源，中小房企沒法跟大型房企爭奪。文旅地產的開發鏈很長，不僅要很強的規劃設計、銷售招商全程操盤能力，還需要很強的後期運營能力。目前，文旅高端人才和專業團隊遠沒有跟上文旅地產急速發展的步伐，操盤水平低、運營能力差，使很多本來很好的項目作死了，至於那些在選址、規劃、佈局、業態、文化、品牌、IP導入等方面就有缺失的文旅項目，失敗率就更高。
如何在"文旅地產"中求生存？
確切地說，未來中小房企很難在文旅地產中生存，這本來就是一個競爭的時代，沒有競爭力，退出市場是再正常不過的結果。當然，如果換一種活法，中小房企想在文旅地產上分一杯羹，還是有可能的，這裡有幾條思路：
1、走土地流轉路線。在早期"圈地運動"中已儲備土地資源的中小房企，可以通過土地流轉獲得增值收益，或憑藉長期深耕某地的人脈資源，就地取材，獲取優質土地資源，靜候時機。
2、走合作之路。通過與強實力的全國性房企聯姻合作，或者與深厚背景的外來資本、跨界資本合作，提供當地資源，進行優勢整合，從而分一杯羹。
3、選擇"小而精"文旅項目。文旅項目的未來，市場將會進一步細分，在細分領域中，選擇那些"小而精"的文旅項目，進行開發運營，對中小房企是一個理智的選擇，在自己能力範圍內做力所能及的事情，成功率更高。萬萬不可用100斤力氣去挑200斤的擔子，對於那些文旅地產的超級大盤、大盤項目，建議儘量別去碰了。
文｜三緬
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