近年來，國內房地產熱點城市相繼開啟調控，對市場採取限購、限售、限貸、限籤、限價等多重措施。深圳就是其中之一，在經歷了2018年的3.28（三價合一）和7.31（限售限離）之後，市場低迷了近半年的時間，過程中二手房交易慘淡。
新房方面，受限價令的影響，深圳的許多新房價格與二手房倒掛，不少媒體傳出了“買到既是賺到”的口號，不少置業者燒香拜佛求中籤。的確，像華潤城，雙璽等，與周邊二手房價格相差2~3萬的網紅盤，閉著眼睛買就是了，只不過存在兩個問題，一是即使“便宜”你也買不起，二是即使買得起，未必買得到。
而作為剛需，看看熱鬧就好了。半島4賣得挺好，天鵝堡3期也要開了，可首付不夠月供不足有名額也是白搭的，我們還是來說說深圳還有哪些剛需夠得著，品質過得去的新房吧，說不定既宜居還有也有“套利”空間。
接下來就給網友們盤點以下，深圳單價4萬以下（含4萬）的新房住宅，附分析建議，僅供參考。
首先，大家先明確一點，關內已經沒有單價6萬以下的新房了，甚至龍華、寶安、鹽田區最低也要4萬多，所以今天要說的這些項目主要分佈在龍崗、坪山、光明和大鵬。
龍崗
先說說龍崗吧，作為新房供應的主力軍，交易量排名第一，目前新房單價在2萬多到6萬多不等，總的來說距離市中心越遠越便宜，接下來逐個分析：
君勝熙瓏山
該項目位於龍崗坪地，在龍崗大道和龍坪路交匯處。目前沿龍崗大道兩側周邊舊改雲集，且有不少住宅用地；未來地鐵3號線東延線、地鐵21號線（規劃中）通車之後，區域發展的勢頭很好，但由於目前3號線東延段尚未復工、舊改項目的週期較長，目前周邊整體環境並不成熟。
項目參數
開發 商：深圳市坪宇物業發展有限公司
樓盤地址：龍坪路與龍崗大道交匯處
裝修狀況：毛坯
主力戶型：76-248平米的2-5房
交樓時間：2019年年底交房
容積率：4.38
綠化率：38%
車位比：1：0.96
小區共規劃有9棟塔樓，包含住宅、公寓、商業和辦公，車位比略低是個問題；小區花園挺大的，臨主幹道的戶型會有車流噪音。
項目已經於今年3月底開盤售賣，共備案2210套住宅，戶型為76-248平米的2-5房，備案均價39000/平米，51期間有折扣優惠，折後價大約37000元/平米，總價288萬起。
有人說這是龍崗中心城幾年前的價格，未來肯定是能漲的，這點我不否認，可是這裡的配套似乎還沒達到龍崗幾年前的水平，目前的周邊環境宜居性一般，幾年後的情況還存在未知性。
朗泓龍園大觀二期
龍園大觀原為楊梅岡格水村舊改，位於龍崗區龍崗街道新生片區，碧新路與新生路交匯處，附近有3號線東延線（暫停工）以及在建的16號線。項目自身配套較為強大，既有九年制學校，也規劃有大型集中式商業，總建面達120萬平米。
項目參數
開發商：深圳朗泓房地產有限公司
樓盤地址：龍崗中心城龍園公園旁（碧新路與新生路交匯處）
裝修狀況：毛坯
主力戶型：70-220平米2-5房
交樓時間：2020年12月
容積率：4.69
綠化率：30%
車位比：1：0.8
項目周邊多為工業用地，視野無遮擋，但是環境和景觀較為一般；另外，二期距離未來的地鐵站稍遠，步行距離超過1公里，臨近路邊的單位會有一定的噪音的影響。
二期於18年10月份開盤，在售戶型為70-220平米2-5房，均價40000/平米。
項目體量很大，自身規劃配套比較齊全；周邊舊改完成之後，整個片區的配套都會提升一大截，不過二者都需要時間。
深房傳麒尚林
項目位於新城路與龍鳳路交匯處，為超高層，與龍園大觀這個的大型綜合體項目直線距離約500米左右，後期可以共享其配套，但還是存在老問題，需要時間。
項目參數
開發商：深圳市深房集團龍崗開發有限公司
樓盤地址：新城路與龍鳳路交匯處（新生公園旁）
裝修狀況：毛坯
主力戶型：88平米3房、124平米4房
交樓時間：現房
容積率：3.66
綠化率：40%
車位比：1：0.34
目前項目均價在38000/平米左右，在售戶型有88平3房、124平4房，分別剩餘50套和30套左右。
該項目最近一次加推是在2017年9月，優缺點比較明顯，整個項目的規劃配套暫不完善，車位嚴重不夠，優點是綠化很好，現房交樓，不用等。
怡瑞達樂郡
怡瑞達樂郡位於龍崗中心城深汕路418號，鄰地鐵16號線同樂站（在建中），距離坪山高鐵站也不遠，出行方式相對多樣化。周邊有摩爾城、海航城、益田假日廣場等大型商業及三館一城等市政配套。
項目參數
開發商：深圳市怡瑞達實業有限公司,深圳市同樂股份合作公司
樓盤地址：龍崗街道深汕路與樂園路交匯處南側
裝修狀況：毛坯
主力戶型：80-89平米3-4房
交樓時間：2019年12月
容積率：3.50
綠化率：30%
車位比：1：0.76
項目規劃住戶僅320戶，體量較小，去年8月份開盤共推出174套，目前均價34000/平米，剩餘貨量不多。
怡瑞達樂郡屬於社區較小，自身商業不多，距離現有地鐵稍遠，通勤需要其他交通工具接駁，好在未來會有地鐵；項目亮點在於居住的舒適度和功能性，2梯2戶到2梯4戶的高梯戶比，89平米的4房設計都是客戶買單的理由。此外，這個價格在龍崗依然比較有優勢。
順澤陽光公館
順澤陽關公館位於寶荷高科西路和碧新路的交匯處，距離在建地鐵14號線南約站約500米（地圖APP測量，僅供參考）。
項目參數
開發商：深圳銀天中興房地產開發有限公司
樓盤地址：寶荷路南約片區高科西路
裝修狀況：毛坯
主力戶型：54-73-89平米的1-3房
交樓時間：2020年12月
容積率：3.40
綠化率：30%
車位比：1：0.73
14號線2022年開通，地鐵有盼頭；周邊有學校用地，北邊水二村的農民房還未納入舊改計劃，目前的居住環境一般。
項目共備案158套房源，已於2018年12月開盤，均價3800元/平米，54平米的小戶型已經售罄，在售的為73平米的2房和89平米的3房戶型。
作為迷你新居項目，該盤的定位比較明確，以剛需上車戶型為賣點，總價200萬左右就可以成為這裡的業主。不過與該盤相距約500米左右的碧桂園雲麓國際社區的定位有所重疊，雲麓主推建面約65-112㎡的2-4房，社區規模大得多。（雲麓還未開盤）
中駿雲景府
中駿雲景府為中駿四季陽光四期項目，位於深汕公路與深汕高速交匯處，距離3號線雙龍站約1公里。
項目參數
開發商：中駿置業控股有限公司
樓盤地址：深汕公路與深汕高速交匯處
裝修狀況：毛坯
主力戶型：70-105平米的2-3房
交樓時間：2021年
容積率：4.20
綠化率：35%
車位比：1：0.80
項目自身體量大，教育資源在局部區域內有比較大的優勢。 並且學校和公園配套都處於項目步行範圍內，對居家需求來說實用價值很高。
周邊暫無大型商業，最近的大型商業要去到龍崗中心城附近，片區有較大面積的工業區和民房，改善區域面貌及宜居性還是要依賴舊改的進入。但就現狀來看，舊改的推進速度進展比較緩慢。
項目已經於2018年11月開盤發售，目前均價約35000元/平米，在售戶型為94-95的3房產品，貨量約50套。
瑞澤佳園
瑞澤佳園項目位於深圳市龍崗區橫崗六約片區紅棉路，早於2016年12月開盤，現在只有少量尾盤在售。
項目參數
開發商：深圳市粵寶實業發展有限公司
樓盤地址：橫崗街道六約紅棉路與埔廈路交匯處
裝修狀況：毛坯
主力戶型：89平米的2-3房
交樓時間：現房
容積率：2.04
綠化率：33%
車位比：1：0.68
該項目距離地鐵六約站步行約15分鐘，生活配套基本齊全，目前的價格約37000元/平米。
凱東吉祥1號
凱東吉祥樂府位於龍崗區坪地低碳城區域內，在龍崗大道吉祥一路西側，由6棟住宅、2棟辦公和1座商業裙樓組成。
項目參數
開發商：深圳市信嘉投資有限公司
樓盤地址：龍崗大道吉祥一路西側
裝修狀況：毛坯
主力戶型：71-128平米2-4房
交樓時間：2020年下半年
容積率：2.8
綠化率：40%
車位比：1：0.71
吉祥悅府是4月底剛開盤的項目，定位也是剛需，從開發商的宣傳口號“單價28000起”就看得出來，不過均價要去到37100/平米，居所開盤當天到場人數達3000人，具體銷控還未流出。
項目賣點之一就是3號線東延線，從地圖上看，距離坪西站較近，不過不能算是地鐵口物業，到時也需要騎個小黃車；
另一個賣點就是去年開學的東興外國語學校，東興外國語學校直屬龍城高級中學集團，其本部高考成績一直穩居深圳前十。
此外，據網友反饋項目附近有垃圾焚燒廠，影響居住環境，本人沒有實際考察，有意向的可以去看看。
鵬華世家華府
項目位於平湖中心區，2018年1月開盤，總共推出才91套，目前只有100平米的3房和127的4房的尾盤在售，現房交樓；上車門檻相比要高很多，這裡不做過多分析，只提供數據參考。
項目參數
開發商：深圳市鵬華達實業有限公司
樓盤地址：平湖鳳凰社區平湖廣場東側
裝修狀況：毛坯
主力戶型：100-127平米3-4房
交樓時間：現房
容積率：2.8
綠化率：40%
車位比：1：0.90
坪山
說完龍崗，接下來說坪山，作為這幾年異軍突起的新區，其新房供應也不少，且普遍單價在3萬多，戶型大多能滿足三口之家的需求，未來又有地鐵14號線和16線的加持，越來越多的人願意買在這裡。
深城投＆中城AIO
AIO是深城投在坪山佈局的第二個項目，或許是因為看重坪山的未來才決定加碼的吧。該項目位於坪山中心區坪山大道與深汕路交匯處，距離未來的14、16號線的交匯站約400米，周邊配套齊全，是坪山市政配套最為集中的地方。
項目參數
開發商：深圳市深城投置業有限公司
樓盤地址：坪山大道與深汕路交匯處
裝修狀況：毛坯
主力戶型：94-125平米3-4房
交樓時間：2020年底
容積率：6.25
綠化率：40%
車位比：1：0.85
除了交通優勢，教育資源也是一大賣點。項目帶的是坪山實驗學校，是目前坪山口碑和成績最好的九年制學校，另外，項目北側又待建的飛西學校，也是坪山首批採用代建制建設模式新建的學校之一，未來可以容納5400個學生入學。
此外，AIO的泰國園林設計、空中泳池也很對客戶的胃口，有興趣的小夥伴可以去現場觀摩。
項目於18年12月開盤，目前均價約為38000元/平米，在售戶型為94-95平米3房，剩餘54套，121平米3房22套，125平4房38套。
碧桂園國際鳳凰公館
鳳凰公館位於坪山區沙湖-碧嶺片區，屬於新興開發區域，目前周邊商品房稀少，基礎配套相當匱乏，周邊建設開發和市政資源較為集中於錦龍大道以東區域，周邊未來教育、商業等規劃多依賴於舊改項目的落地。
項目參數
開發商：深圳市碧桂園房地產投資有限公司
樓盤地址：碧沙北路以西、龍勤路以南
裝修狀況：毛坯
主力戶型：65-120平米2-4房
交樓時間：2019年下半年
容積率：4.98
綠化率：30%
車位比：1：1
該項目屬於目前在售新房中最便宜的之一，價格就是其最大優勢，目前單價約30600元/平米，65平米的戶型已經售罄，92平米剩餘50套左右，120平米剩餘100套左右。
奧園翡翠東灣二期
奧園翡翠東灣位於坪山東南角的竹坑片區，地理位置較偏，北部多為工業區和保障房，該項目是目前該片區唯一的新房住宅，距離規劃的地鐵線站點也有2公里左右，交通不便，其他配套也相對匱乏，不過樓盤品質不錯，適合居家。
項目參數
開發商：深圳市泰富華瀾灣置業有限公司
樓盤地址：金牛東路與蘭景中路交匯處
裝修狀況：非毛坯
主力戶型：65-126平米2-4房
交樓時間：2020年12月
容積率：4.00
綠化率：40%
車位比：1：0.56
二期於2018年4月開盤，後續又不斷加推，目前在售戶型為65平米的2房和78平米的3房，單價約31000元/平米，值得一提的是該項目是簡裝交樓，純居家、嫌裝修麻煩的客戶可以考慮。
心海城
項目位於坪山區坪山街道比亞迪路北側，周邊有眾多舊改，後期城市面貌和周邊配套將得到改變和升級。14號線和16號線尚未通車，且規劃站點距離項目有一定距離，目前的主要出行要依靠公路網。
項目參數
開發商：深圳市心海控股有限公司
樓盤地址：坪環路與比亞迪路交匯處
裝修狀況：毛坯
主力戶型：82-133平米2-4房
交樓時間：現房
容積率：5.07
綠化率：30%
車位比：1：0.77
心海城自帶有一所12班制的幼兒園和一所九年制公立的均田學校，不過學校開學時間未公佈，師資力量和教育水平都是未知數。
項目於2016年12月開盤，而後又於2018年9月份加推，目前在售戶型為82-133平米的2-4房，均價約34000元/平米。
82的兩房對於剛需來說有點奢侈，對於三口之家又少一個房間，略顯尷尬。
泰富華悅都會
項目處在目前坪山區現有配套和未來規劃都相對較好的坪環片區，雖比不上中心區域，但周邊的項目不少，部分已經入夥，商業配套也比較繁華，且立項的舊改不少。
項目參數
開發商：深圳市泰富華悅都會置業有限公司
樓盤地址：比亞迪路與新合路交匯處以西
裝修狀況：非毛坯
主力戶型：85-105平米2-4房
交樓時間：2019年12月
容積率：4.50
綠化率：30%
車位比：1：2
由於項目為自身商業規劃有停車位，目前車位較為充足；此外需要注意的是項目地塊屬性為商業用地，因此土地使用年限會比一般住宅項目短，僅有40年。
泰富華悅都會與2018年4月開盤，所有戶型均有貨量，均價約34000元/平米。
富潤樂庭
項目位於坪山區東縱路，屬於未來16號線的地鐵口物業；項目自帶1萬平米的商業，周邊各類配套都有，但並不拔尖，基本能滿足日常所需。
項目參數
開發商：深圳市南科潤投資發展有限公司
樓盤地址：坪山區東縱路102號
裝修狀況：非毛坯
主力戶型：75-133平米2-4房
交樓時間：2021年
容積率：4.82
綠化率：35%
車位比：1：0.74
富潤樂庭是今年3月份開盤的項目，均價約36600元/平米，目前各類戶型均有在售。
目前項目周邊多為農名房，環境一般，路況較差，舊改尚需時日，不知道到交樓的時候，能改善多少。
財富城
財富城位於坪山中心區，周邊配套在區域裡比較領先，社區裡有幼兒園，項目對面即是坪山實驗學校；地鐵14號線和16號線站點均在直線距離1公里以內，自身商業比較發達，地鐵開通後，去到周邊商業更為方便。
項目參數
開發商：深圳市財富城投資有限公司
樓盤地址：中心區行政二路（坪山實驗學校對面）
裝修狀況：毛坯
主力戶型：88-149平米3-4房
交樓時間：2019年底
容積率：4.98
綠化率：40%
車位比：約1:1
財富城於2017年12月首次開盤，後面又持續加推，目前各戶型均有少量剩餘，均價在39000元/平米左右。銷售情況顯示，89的
4房比較受青睞。
這個盤作為自住選擇沒有問題，有商業，有地鐵，有學校，戶型實用，不過相比同區域的樓盤總價要高，上車門檻稍高。
大鵬
大鵬新區的定位是旅遊度假區，其自然資源是獨一無二的，喜歡海景的朋友又買不起深圳灣的話，可以考慮這邊。目前大鵬新區的新房供應並不多，單價4萬以下的僅有3個。
承翰陶柏莉二期
項目位於葵涌鎮豐樹山片區，該區域舊改林立，是未來大鵬片區的新盤集中供應區域。
項目參數
開發商：深圳市承翰投資開發有限公司
樓盤地址：葵涌街道西北角、環城西路以東，豐樹山路以南，鹽壩高速路以北
裝修狀況：毛坯
主力戶型：97-132平米3-4房
交樓時間：現房
容積率：1.80
綠化率：40%
車位比：1：0.76
承翰陶柏莉的容積率比較低，距離海邊也不遠（高層可看海），戶型也很適合居家。
此外，教育配套是亮點，項目靠近且屬於人大九年一貫制學校學區，是大鵬區域內唯一名校，一定程度上彌補了區域的教育短板。
二期於2018年2月份開盤，目前只有少量尾盤在售，均價約37000/平米。
花樣年家天下
家天下位於坪葵路和金葵西路交匯處，項目自帶3.8萬平米商業，也規劃有幼兒園、社區服務中心等，屬於區域內體量較大的綜合體。
項目參數
開發商：深圳市浩瀚盈實業有限公司
樓盤地址：坪葵路和金葵西路交匯處
裝修狀況：非毛坯
主力戶型：93-124平米3-4房
交樓時間：2020年
容積率：2.65
綠化率：40%
車位比：1：1.25
項目於2017年12開盤，據說當時賣的並不理想，究其原因，這個區域的人流並不多，商圈不活躍，且地鐵線路屬於長期規劃，目前不適宜剛需，且價格稍高。
目前個戶型均有在售，均價約40000元/平米。
保利24季
項目位於鵬飛路與愛康路交匯處南側，距離規劃8號線約1公里，目前周邊配套基本齊全。
項目參數
開發商：深圳保利開發有限公司
樓盤地址：大鵬新區大鵬辦事處鵬飛路與愛康路交匯處南側
裝修狀況：毛坯
主力戶型：85-105平米3-4房
交樓時間：2020年下半年
容積率：3.28
綠化率：30%
車位比：1：1.6
保利24季於去年12月份開盤，目前均價27000元/平米左右，所有戶型均有在售。
該項目戶型不錯，均好性佳，居住的舒適度高，其次總價低，300萬以內即可上車。
光明
最後再說光明，作為南山的後花園，這幾年發展勢頭很旺，入市的樓盤越來越多，其樓盤體量都不小，能容納很多需求外溢，大部分價格都在4萬以上，目前單價低於4萬的只有正兆景嘉園。
正兆景嘉園
項目位於雙明大道北側，附近暫無地鐵規劃，周邊無大型商業配套，不過基礎設施比較齊全。
項目參數
開發商：新生輝投資有限公司
樓盤地址：光明中心區雙明大道北側
裝修狀況：毛坯
主力戶型：87-355平米3-5房
交樓時間：現房
容積率：2.51
綠化率：30%
車位比：1：0.85
正兆景嘉園最近一次加推是在2017年4月份，目前小戶型已經售罄，只有160平米以上覆式尾盤在售，皆是頂層和底層，均價39000元/平米左右，性價比不高，除非偏愛複式，否則不推薦。
總結：
- 單價低的新房分佈在較偏遠的區域，城市面貌，交通商業和教育資源都有某方面或多方面的不足，但是樓盤品質相差不大，剛需上車不用過分糾結。
- 由於各方面配套的落後，升值空間也就越大，避開過量溢價的樓盤，未來還是有“利”可圖的。
- 對於規劃未落地，舊改進度龜速或學校未落實的項目要謹慎入手，實地考察，多方瞭解方為上策。
1.本頭條號正文及答覆等全部內容僅為頭條號運營者對相關問題的個人分析，旨在傳達觀點，交流意見，不作為指導、引導您進行相關投資、買賣的依據或風險擔保。“樓市有風險，買賣需謹慎”。
2.文中所涉內容如有事實錯誤或涉嫌侵權的，請告知我們，我們將依法核實後處理。
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