香港樓價從2003年沙士時期至今，一路突飛猛漲。。。。。
不少社評、報道、市民感嘆香港人已經買不起香港房子。但樓價仍然不講道理的持續上漲。是什麼原因吸引外國人、內地人對香港樓價如此熱愛呢？
1.香港是國際金融中心，全球資金均可在香港自由流通。
2.港元和美元掛鉤，若人民幣出現貶值，可以抵禦人民幣貶值。
3.香港沒有資產增值稅和遺產稅。
4.香港金融系統完善，急需資金時除了變賣資產，還可選擇向銀行貸款，利率低至2.275%，年期長達30年。
5.過去沒有CRS，內地和香港信息不流通，可避險。
6.香港樓市在過去十幾年一路走高，有良好的投資環境和吸引的升值回報。
但外國人、內地人在投資香港房產時，由於對香港銀行資訊、稅務條例不瞭解，想尋找銀行做按揭貸款時，一般因為下列兩個問題，最終導致辦理不成按揭貸款，無法利用槓桿，實現利益最大化。
1、入息證明不符合：因沒有申報個人薪俸稅或企業純利不符合銀行要求。
2、壓力測試不通過：根據金管局指引，業主辦理按揭必須通過壓力測試，即以現行利率加3%計算，而每月供款額必須低於其每月收入之六成，看是否能承受起市場發生極端情況的突變。
如果無法在銀行辦理按揭，最終只能被迫選擇無槓桿方式（全款）購房，或者財務公司做按揭。
全款購房，意味著動輒需一次性拿出上千萬港幣現金，對於一般人來說壓力可真不容小視。
財務公司做按揭，市場年利率一般為8～12%，可能還有什麼手續費、評估費等，對比銀行按揭年利率2.275～2.5%，高了四、五倍不止。
究竟什麼是入息證明？想在銀行做按揭有需要滿足什麼條件？
入息證明，即收入證明。一般在國內買房，常常是看貸款人銀行流水的進出量，或者拿一張A4紙寫上某先生/女士在某公司任職總經理，月入某萬，特此證明，加蓋公章。
但在香港這些方法可行不通。如果是個人名義購房，銀行只接受個人薪俸稅稅單、或者每月固定自動轉賬（Auto pay）工資記錄作為收入證明。
並且金融局近年為打擊香港樓市，要求業主辦理按揭必須通過壓力測試，即以現行利率加3%計算，而每月供款額必須低於其每月收入之六成，以此測試貸款人在極端情況下，如房價突然暴跌20%時，是否還有能力支付銀行貸款每月月供。
以購入一層60平方兩房為例，市值港幣700萬，最多可向銀行貸款420萬，需首付四成，分30年，年利率2.275%
最低每月收入要求是：38763
如果是公司名義購房，銀行只接受公司財務報表作為收入證明，並且需要貸款年供款（支出），必須小於純利（收入）。
同上例子，每月供款16108，即公司申報純利必須最少達到25萬港幣或以上。
市面上同時熟悉銀行政策、和會計制度的機構甚少，如單獨諮詢銀行或者會計公司，任意一方都無法提供一個周全的答案。導致大部分的投資者都手足無措。市面上有財務公司正利用這個點，賺取巨大的利潤。推出專門為內地人在港購房提供按揭貸款，可謂零風險，賺大錢。
另一方面市場上也有同時具備前銀行家和資深會計師的機構看中這塊市場，承諾不收任何服務費用，利用銀行制度，為客戶向銀行申請按揭貸款的1%現金回贈，作為報酬。這種既可以幫投資者節省鉅額利息支出、又不收取客戶中介服務費用，僅以銀行的現金回贈作為酬勞的方式，可謂Win Win雙贏。
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